Решение № 2-80/2025 2-80/2025~М-38/2025 М-38/2025 от 25 марта 2025 г. по делу № 2-80/2025

Дело № 2-80/2025

55RS0037-01-2025-000056-37


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Усть-Ишим Омская область 26 марта 2025 года

Усть-Ишимский районный суд Омской области

в составе председательствующего судьи Мозгуновой А.А.

при секретаре судебного заседания Зоновой А.А.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО3, ФИО4 к ФИО2, ФИО5, ФИО6 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки),

установил:

ФИО1, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО2, ФИО5, ФИО6 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки).

В обоснование требований указали, что 10.06.20136 между ними и ФИО7 был заключен договор купли-продажи земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: <адрес>, которые были оформлены в общую долевую собственность истцов. Оплата по договору была произведена за счет собственных средств истцов и за счет средств материнского (семейного) капитала. До момента полной оплаты по договору в отношении квартиры было зарегистрировано обременение в пользу ФИО7, которое в настоящее время необходимо снять. Однако по причине того, что продавец умер ДД.ММ.ГГГГ в р.<адрес>, сделать это не представляется возможным.

Просят прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры площадью № кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 против удовлетворения требований не возражала. Подтвердила, что при заключении договора купли-продажи она действовала в качестве представителя ФИО7, и факт получения ею денежных средств как в наличной форме, так и безналичным перечислением.

Иные участники процесса, надлежащим образом извещённые о рассмотрении дела, в суд не явились, причины неявки не сообщили.

Заслушав пояснения истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434, п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 554, п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Согласно ч. 2 ст. 53 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 7 ст. 53 закона установлено, что государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

Согласно разъяснений, приведенных в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Судом установлено и следует из материалов дела, что между ФИО7, в лице ФИО2 (продавец) и ФИО1, действующей также в интересах ФИО3 и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка и квартиры ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого последние приобрели земельный участок, площадью № кв.м. из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования под личное подсобное хозяйство с кадастровым номером №, и расположенную на нем квартиру. Площадью № кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Квартира была приобретена в общую долевую собственность ФИО1 (1/24), ФИО3, (11/12), ФИО4 (1/24).

Согласно пункту 6 оплата покупателями квартиры производится за счет собственных денежных средств в сумме 121 052,45 рубля и денежных средств в сумме 378 947,55 по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал путем перечисления на счет продавца.

В пункте 8 договора указано, что до окончательного расчета квартира и земельный участок будет находиться в залоге у продавца.Поскольку часть стоимости квартиры по условиям договора купли-продажи подлежала оплате за счет заемных денежных средств, к правоотношениям сторон применяется норма, предусмотренная п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, согласно которой с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ указанная квартира в обеспечение исполнения обязательств, принятых Покупателем-Заемщиком по вышеуказанным заемным обязательствам, считается находящей в залоге у Заимодавца в силу закона с момента государственной регистрации договора и права собственности Покупателя-Заемщика на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Омской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, к истцам, а также регистрация обременения в виде ипотеки, что подтверждается отметками на договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН.

Обращаясь в суд с настоящим иском о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на квартиру, истцы указывали, что оснований для сохранения ипотеки не имеется, поскольку обязательство по договору купли-продажи, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, однако снять обременение в ином порядке не представляется возможным, поскольку продавец ФИО9 умер, в связи с чем нет возможности подать совместно заявление в регистрирующий орган.

При рассмотрении дела установлено и ответчиком ФИО2 подтверждено, что ФИО7, приходящийся отцом последней, умер ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям от нотариуса нотариального округа Усть-Ишимский район наследственное дело после смерти ФИО9 не заводилось, завещания не удостоверялись. Аналогичные сведения указала в суде ответчик ФИО2.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, в отношении данной квартиры с ДД.ММ.ГГГГ имеется обременение в виде ипотеки, запись №.

В силу п. п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 1 ст. 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу п. 2 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В силу ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ГУ – ОПФРФ по Омской области перечислило денежную сумму в 378 47,55 в пользу ФИО9 в качестве средств МСК на улучшение жилищных условий ФИО1.

В судебном заседании ФИО2 подтвердила, что денежные средства по договору купли-продажи она за своего отца по договору купли-продажи получила.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлен факт полной оплаты стоимости квартиры покупателями ФИО1, ФИО3, ФИО4

Пунктом 11 ст. 53 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 25 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Как указывалось выше, залогодержатель ФИО9 умер. Соответственно, возможность защиты прав и законных интересов истца возможно только в судебном порядке.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, наличие в деле доказательств исполнения покупателями ФИО1, ФИО3, ФИО4 в полном объеме обязательств по договору купли-продажи, обеспеченного ипотекой, оснований для сохранения ипотеки не имеется.

Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником. При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

С учетом изложенного заявленное истцом требование о погашении обременения в виде ипотеки в силу закона подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт гражданина РФ № № выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, ИНН №, СНИЛС № ФИО8 ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт гражданина РФ № № выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в <адрес>) СНИЛС №, ИНН №), ФИО8 ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт гражданина РФ № № выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, СНИЛС № ИНН № к ФИО2 ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт гражданина РФ № № выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес><адрес>), Масловец ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №-№, паспорт гражданина РФ № выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес><адрес>), ФИО6 ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №, ИНН № паспорт гражданина РФ №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес><адрес>) о прекращении обременения в виде ипотеки удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ).

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Усть-Ишимский районный суд Омской области в течение месяца с момента изготовления его в окончательной форме.

Судья А.А. Мозгунова

Решение суда изготовлено в окончательной форме 09.04.2025.

Судья А.А. Мозгунова