Решение № 2-3-2/2025 2-3-2/2025(2-3-52/2024;)~М-3-30/2024 2-3-52/2024 М-3-30/2024 от 17 марта 2025 г. по делу № 2-3-2/2025

Дело № 2-3-2/2025 (2-3-52/2024)

УИД: 82RS0001-03-2024-000037-47

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Оссора Карагинского района Камчатского края 18 марта 2025 года

Олюторский районный суд Камчатского края (постоянное судебное присутствие в п. Оссора Карагинского района Камчатского края) в составе:

председательствующего – судьи Кошевой Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Комельковой А.А.,

с участием:

истца ФИО1, его представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО7, Фонду капитального ремонта многоквартирных домов Камчатского края, АО «Оссора», УФССП России по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу, Карагинскому и Пенжинскому РОСП УФССП России по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, снятии ареста с жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО7 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование требования указал, что 22 декабря 2020 года между ним и ФИО7 заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, стоимость квартиры определена сторона в размере 500 000 рублей, которые он передал ответчику, вместе с тем, последний уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости. Кроме того, после заключения договора купли-продажи ему стало известно, что на основании постановлений судебного пристава-исполнителя от 1 апреля и ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение наложено обременение в виде запрета регистрации.

В судебном заседании 28 мая 2024 года представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности, увеличил исковые требования, дополнительно просил снять арест со спорного жилого помещения, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Камчатского края, АО «Оссора», УФССП России по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу, Карагинское и Пенжинское РОСП УФССП России по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу.

ФИО5, участвующий в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, организованной на базе Тимашевского районного суда Краснодарского края, на удовлетворении исковых требований настаивал. Указал, что примерно в 2012 – 2013 году его сын ФИО4 и ФИО7, являющиеся на тот период друзьями, по телефону договорились, что ФИО4 купит спорное жилое помещение у ответчика, последний, находясь в местах лишения свободы, настаивал на скорейшей оплате, в связи с чем передавал ФИО4 номера банковских карт, на которые последний переводил денежные средства; денежные средства за покупку спорной квартиры переданы ответчику до заключения договора купли-продажи, сам договор оформить ранее не могли по различным причинам, в том числе, из-за нахождения ФИО7 в местах лишения свободы, его отсутствием в п. Оссора Карагинского района Камчатского края, затем из-за отсутствия у него паспорта. Настаивал на том, что никой договоренности относительно сдачи спорной квартиры в аренду с ФИО7 не имелось. После того как расчет с ФИО7 за покупку квартиры был произведен, он совместно с сыном сделал в помещении капитальный ремонт, так как квартира была в разбитом состоянии, затем ФИО4 стал проживать в спорном жилом помещении с семьей. Пояснил, что о нарушенном праве ему стало известно в июне 2023 года, когда ФИО7 стал избегать его, пропадал, до этого времени он и его сын ФИО4 помогали ответчику с приватизацией жилого помещения, затем им была уплачена государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на квартиру, однако, выяснилось, что ФИО7 утерял паспорт, именно он помог ему в его восстановлении, для последующего оформления квартиры, но ответчик стал скрываться. Никакой договоренности об обмене квартирами либо передаче ответчику иной квартиры с ответчиком не имелось.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, пояснил, что изначально между сторонами достигнута устная договоренность о проживании в спорной квартире ФИО4, ключи от квартиры были переданы последнему ФИО8, после освобождения ФИО7 из мест лишения свободы между ним и ФИО5 в установленном законом порядке заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, истец выплатил ответчику денежные средства в счет оплаты квартиры, а последний передал ему жилое помещение, никаких иных договоров между сторонами не заключалось, договор купли-продажи от 22 декабря 2020 года не оспорен, незаконным не признан, до подачи искового заявления в суд никаких претензий со стороны ФИО7 к истцу не предъявлялось. До заключения договора купли-продажи ФИО5 и его сын ФИО4 помогли ФИО7, который сам к ним обратился, приватизировать спорное жилое помещение, для дальнейшей его продажи, истец уплатил государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности на спорное жилое помещение, однако, переоформить квартиру не удалось, так как ФИО7 утерял паспорт, в связи с чем, для его восстановления, истец также уплатил государственные пошлины за выдачу повторного свидетельства о рождении ответчика, за утрату и замену паспорта. Только в июне 2023 года ФИО5 стало известно о нарушенном праве, когда ФИО7 после восстановления паспорта стал скрываться от него и уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности.

ФИО7 участия в судебном заседании не принимал, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, посредством телефонограммы просил рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что с исковыми требованиями не согласен. Ранее в судебных заседаниях указал, что проживал в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, с 1987 года, затем приватизировал квартиру. В период с 2012 года по 2019 год находился в местах лишения свободы, после возвращения в п. Оссора Карагинского района Камчатского края летом 2020 года он в спорное жилое помещение не заселялся, проживал в иной квартире, так как между ним и ФИО5 была договоренность, что последний пользуется его квартирой. Пояснил, что 22 декабря 2020 года им был подписан какой-то договор, который дал ему ФИО5, однако, сам договор он не читал, считал, что подписывает договор мены, денежные средства ему не передавались, он был введен в заблуждение. Настаивал на том, что с 2014 года ФИО5 и его сын ФИО4 снимали у него спорную квартиру, за что и переводили ему денежные средства, ключи от жилого помещения передавал им ФИО8 Затем между ними была достигнута устная договоренность, что он передает истцу спорную квартиру, а истец покупает ему однокомнатную квартиру, но никакой квартиры он не получал. Не отрицал, что ФИО5 помог восстановить ему свидетельство о рождении и паспорт. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель ответчика ФИО9, действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился, настаивал на том, что между сторонами изначально была достигнута договоренность о проживании в спорной квартире ФИО4 на условиях аренды, затем стороны договорились о том, что ФИО7 передает спорную квартиру ФИО5, а последний в свою очередь приобретает на имя ФИО7 однокомнатную квартиру. Никаких денежных средств в счет оплаты покупки спорного жилого помещения ФИО7 не получал, денежные средства переводились ответчику именно в счет проживания в квартире на условиях аренды. Считал, что истцом пропущен срок исковой давности.

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов, АО «Оссора», УФССП России по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу, Карагинское и Пенжинское РОСП УФССП России по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу в судебное заседание своих представителей не направили, о дате и месте рассмотрения дела извещены.

ФИО4, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, участвующий в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, организованной на базе Тимашевского районного суда Краснодарского края, полагал требования обоснованными, пояснил, что между ним и ФИО7 в период нахождения последнего в местах лишения свободы достигнута устная договоренность о продаже спорного жилого помещения, цена квартиры была согласована в 500 000 рублей, денежные средства переводились на банковскую карту ФИО7 либо по его просьбе переводились на карту Свидетель №2, а также передавались наличными ФИО9 Кроме того, ФИО7 выдал на его имя доверенность на приватизацию спорного жилого помещения. Он проживал в спорной квартире примерно с 2016 года по 2019 год, сделал капитальный ремонт в помещении, вложил достаточное количество денежных средств в помещение, что свидетельствует, по его мнению, именно о том, что между ним и ответчиком была достигнута договоренность о продаже жилого помещения. Договор купли-продажи спорного жилого помещения был заключен на отца ФИО5, так как он не проживал уже в п. Оссора Карагинского района Камчатского края на дату заключения договора, когда ответчик вернулся в населенный пункт из мест лишения свободы. Никакого договора аренды и условий о проживании в квартире на условиях аренды с ФИО7, а также о предоставлении ему иного жилого помещения взамен спорного не имелось. Ранее никаких претензий у ответчика к нему либо отцу о проживании в квартире не было.

Управление Росреестра по Камчатскому краю, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание своего представителя не направило, о дате и месте рассмотрения дела извещено.

В соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика ФИО7, представителей соответчиков, извещенных о месте и времени судебного заседания, в порядке заочного производства.

Выслушав истца, его представителя, представителя ответчика, третье лицо, исследовав материалы дела, материалы дел №№ 2-333/2021, 2-437/2021, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту также – Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ) и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Так, в силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно части 7 статьи 15 указанного Федерального закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен определенный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, который связывается с фактом государственной регистрации. При этом по общему правилу государственная регистрация производится на основании обращения сторон сделки в регистрирующий орган, с предоставлением подтверждающих документов.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ФИО7 являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от 14 ноября 2012 года (том 1, л.д. 13 – 19, 39 – 54, том 2, л.д. 17).

23 декабря 2014 года Свидетель №2, распоряжаясь по доверенности от имени ФИО7, удостоверенной временно исполняющим обязанности начальника ФКУ ИК-7 УФСИН России по Республике Саха (Якутия), выдала на имя ФИО4 доверенность на право управления, без права отчуждения, всем его имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы оно ни находилось, в том числе, заключать все разрешенные законом сделки: принимать в собственность, приватизировать, арендовать, покупать, бронировать строения, земельные участки и др. имущество, в том числе, по жилищным сертификатам или жилищным субсидиям, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, подписывать вышеуказанные договоры, в том числе договоры социального найма, передачи прав пользования жилым помещением, акты приема-передачи, производить расчеты по заключенным сделкам; представительствовать в территориальных органах управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросам регистрации права, регистрации сделки, перехода права собственности и получения свидетельства о государственной регистрации права и других документов на его имя, принимать наследство по любым основаниям (по закону и по завещанию), получать от всех лиц, учреждений, организаций документы; вести от его имени дела во всех государственных учреждениях, кооперативных, коммерческих, муниципальных и общественных организациях, вести от его имени дела и представлять его интересы истца, подозреваемого, обвиняемого, подсудимого со всеми их правами, при проведении дознания, предварительного следствия и судебного разбирательства, а также вести гражданские и уголовные дела во всех судебных учреждениях, первой и кассационной инстанции со всеми правами, какие предоставлены законом истцу, ответчику, третьему лицу, в том числе с правом передачи и подписания от его имени исковых заявлений, заявлений об окончании дела миром, признания или отказа или частично от исковых требований, изменения предмета иска, обжалования решения суда, получения исполнительного листа, с правом представления его к взысканию, с правом обжалования действий должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, с правом расписываться за него в любых документах и получения присужденного имущества или денег, для чего предоставляет право собирать и подавать справки, документы, в том числе дубликаты утерянных документов, архивные справки, вносит изменения и дополнения в договоры и правоустанавливающие документы, в технические паспорта, в ЕГРП, исправлять технические ошибки, подавать от его имени заявления, в том числе о принятии наследства, о снятии ограничений, ходатайства, в том числе о сокращении сроков государственной регистрации; расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением данных поручений. Доверенность выдана сроком до 6 октября 2017 года (том 2, л.д. 110).

На основании указанной доверенности ФИО4 в муниципальном образовании городское поселение «поселок Оссора» 15 апреля 2016 года получен дубликат договора передачи спорного жилого помещения в собственность ФИО7, после чего произведена государственная регистрация перехода права собственности от муниципального образования городское поселение «поселок Оссора» к ФИО7 26 мая 2016 года (том 1, л.д. 93).

22 декабря 2020 года между ФИО7 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; согласно условиям договора квартира принадлежит на праве собственности ФИО7, под арестом не находится, свободна от прав третьих лиц; стоимость квартиры в размере 500 000 рублей установлена по соглашению сторон; передача жилого помещения покупателю с ключами от квартиры, кадастровым паспортом и документами, подтверждающими оплату коммунальных услуг, состоялась до подписания договора купли-продажи, при этом сам договор имеет силу передаточного акта и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче жилого помещения покупателю считается исполненной. Стороны пришли к соглашению, что расходы по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости являются бременем покупателя. Договор подписан обеими сторонами, содержит подпись ФИО7 о том, что сумму по договору в размере 500 000 рублей он получил, претензий не имеет (том 1, л.д. 11, 12).

1 февраля 2021 года ФИО5 оплачена государственная пошлина за государственную регистрацию прав на спорное жилое помещение (том 1, л.д. 94).

Вместе с тем, до настоящего времени переход права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, не зарегистрирован.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя Карагинского и Пенжинского РОСП УФССП России по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу от 1 апреля и 7 декабря 2022 года на спорное жилое помещение наложено ограничение прав и обременение в виде запрещения регистрации до поступления в орган регистрации постановления судебного пристава-исполнителя о снятии ареста (запрещения). Запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения, собственником которого являлся ответчик, наложен судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства №-ИП по взысканию задолженности в пользу Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Камчатского края, образовавшейся за период с 1 марта 2017 года по 31 августа 2021 года в размере 23 575 рублей 54 копеек, на основании судебного приказа, выданного мировым судьей судебного участка № 35 Карагинского судебного района Камчатского края 10 ноября 2021 года, и исполнительного производства №-ИП по взысканию в пользу АО «Оссора» задолженности по коммунальным платежам за период с 1 сентября 2018 года по 31 августа 2021 года в размере 117 029 рублей 09 копеек, на основании судебного приказа, выданного мировым судьей судебного участка № Карагинского судебного района Камчатского края 28 сентября 2021 года, должником по которым является ФИО7 Исполнительные производства объединены в сводное производство по должнику (том 1, л.д. 59 – 68, 121 – 124).

В ходе производства по делу по ходатайству ФИО5 о принятии мер по обеспечению иска определением суда от 5 апреля 2024 года на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, также наложен арест до вступления решения суда в законную силу (том 1, л.д. 6, 7, 32 – 34, 49 – 54).

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из пункта 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 61 вышеназванного постановления Пленума следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи следует установить фактический переход имущества от продавца к покупателю и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости, а также уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, является основанием для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из указанных норм действующего законодательства и разъяснений по его применению обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости, имеют правовое значение при рассмотрении требований о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

При этом, в силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Из пояснений истца, его представителя, третьего лица в судебном заседании следует, что спорная квартира до оформления договора купли-продажи и в настоящее время находится в пользовании истца и его семьи, которые вносят оплату за предоставленные коммунальные услуги, что не оспаривалось ответчиком и его представителем в ходе рассмотрения дела.

Так, 6 октября 2014 года между АО «Южные электрические сети Камчатки» и ФИО4 заключен договор энергоснабжения № на поставку электрической энергии через присоединенную сеть в спорное жилое помещение; в силу пункта 6.2 договор вступает в силу с момента его подписания и действие договора считается продленным на следующий год, если Абонент не заявит о его расторжении в одностороннем порядке (том 1, л.д. 112, 113).

Согласно справке АО «Южные электрические сети Камчатки» по состоянию на 28 мая 2024 года задолженности по электроэнергии по договору энергоснабжения № с бытовым абонентом ФИО4 не имеется (том 1, л.д. 114).

По информации АО «Оссора» от 17 июня 2024 года квартира, расположенная по адресу: <адрес>, зарегистрирована на имя ФИО7, на его имя открыт лицевой счет №, по состоянию на 30 апреля 2024 года сумма задолженности по коммунальным услугам составила 46 420 рублей 08 копеек (том 1, л.д. 106, 107, 109).

8 июля 2024 года ФИО5 в счет оплаты задолженности по коммунальным платежам АО «Оссора» внесен платеж на сумму 52 985 рублей 96 копеек (том 1, л.д. 143); согласно справке от 9 июля 2024 года, выданной АО «Оссора» ФИО5, задолженности за жилищно-коммунальные услуги не имеется (том 1, л.д. 144).

Свидетель Свидетель №1, допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, пояснила, что проживает в соседнем с квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, жилом помещении, где ранее проживал ФИО7 с матерью, потом проживал ФИО4 с семьей, она работает в АО «Оссора» и оплату за коммунальные платежи вносил ФИО5, он же делал в спорной квартире ремонт, ФИО7 оплату за коммунальные услуги не вносил.

Свидетель Свидетель №2 в судебном заседании показала, что ФИО7 в период нахождения в местах лишения свободы выдал на ее имя доверенность для оформления спорной квартиры в его собственность (приватизации), переданные полномочия в последствии она переоформила на ФИО11, который хотел купить эту квартиру.

Показания свидетелей согласуются с представленными в материалы дела документами.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

При указанных данных, суд не вправе признавать сделку недействительной по своей инициативе и без предусмотренных законом оснований выходить за пределы исковых требований.

Ответчик, его представитель при рассмотрении дела, указывая на возможность признания договора купли-продажи от 22 декабря 2020 года недействительным, прямо требований о признании его таковым не заявляли.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что правомерность заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения на день рассмотрения дела не оспаривается, договор купли-продажи спорного жилого помещения от 22 декабря 2020 года недействительным в установленном порядке не признан, сведений о том, что данный договор является ничтожным либо не заключенным в материалах дела не содержится, сделка сторонами исполнена, оплата по договору подтверждается самим договором, фактически переход имущества от продавца покупателю состоялся, данные обстоятельства подтверждаются пояснениями истца и его представителя, третьего лица, показаниями свидетелей в судебном заседании, а также исследованными в ходе судебного заседания письменными доказательствами, что свидетельствует тому, что договор купли-продажи квартиры считается исполненным. Договор купли-продажи заключен между продавцом ФИО7 и покупателем ФИО5 в письменной форме, между сторонами при подписании договора согласованы существенные условия договора: предмет, стоимость и порядок передачи имущества.

Вместе с тем, необходимые документы для регистрации сделки в регистрирующий орган сторонами не представлены, переход права собственности на спорную квартиру не зарегистрирован, данное обстоятельство препятствует истцу произвести регистрацию перехода права собственности на спорное жилое помещение, что в свою очередь лишает его права владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенной им недвижимостью в полном объеме и расценивается судом как уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Довод ответчика ФИО7 и его представителя о том, что истцом денежные средства не передавались суд находит несостоятельным, поскольку исходит из содержания договора купли-продажи от 22 декабря 2020 года, который без согласования условий и исполнения не должен был подписываться ответчиком, наличие подписи ФИО7 на договоре означает подтверждение изложенного в нем.

Применительно к содержанию пункта 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, суд исходит из того, что при подписании сторонами письменного договора купли-продажи, содержащего условие о получении денежных средств продавцом, бремя его опровержения и доказывания фактической безденежности сделки лежит на получателе денежных средств.

Учитывая доказательственное значение записи о состоявшейся передаче денежных средств, содержащейся в самом договоре купли-продажи квартиры от 22 декабря 2020 года, бремя ее опровержения и доказывания фактической безденежности договора лежит на получателе денежных средств – ФИО7, отрицающем получение денежных средств по оговору.

Буквальное значение слов и выражений позволяет суду в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установить смысл договора купли-продажи от 22 декабря 2020 года, из которого следует, что покупатель полностью оплатил стоимость квартиры.

В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик ФИО7 не привел в обоснование своих доводов каких-либо доказательств, которые опровергают запись в договоре о получении им денежных средств в размере 500 000 рублей.

Исходя из положений пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, то есть лицо, действуя добросовестно и разумно, при подписании документа, подтверждающего получение денег, должно было ознакомиться с его условиями и учесть соответствующие юридические последствия своих действий. По общему правилу, риск подписания документа, содержащего условие о получении лицом денежных средств, лежит на таком лице.

Данных о том, что указанная сделка совершена ее участниками вопреки действительным намерениям сторон договора, с нарушением принципа свободы договора либо является противозаконной, по делу не установлено.

Доказательств написания договора купли-продажи от 22 декабря 2020 года под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжких обстоятельств, материалы дела не содержат. Бремя доказывания указанных обстоятельств, согласно нормам действующего законодательства, возложено на ответчика.

Доводы ответчика ФИО7, не отрицавшего, что ФИО4 ему перечислялись денежные средства в период нахождения в местах лишения свободы, о том, что в данном случае уплаченные денежные средства являлись арендными платежами за проживание истца и его семьи в спорной квартире, а также о том, что истец в счет передачи ему спорного жилого помещения обязался передать ему иное жилое помещение не нашли своего доказательственного подтверждения в ходе рассмотрения дела. Утверждения ответчика являются голословными.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО7 имел намерение на отчуждение спорного недвижимого имущества конкретному лицу ФИО5, распорядился им добровольно и по собственному усмотрению, подписав в порядке отчуждения договор купли-продажи на обозначенных в нем условиях, иных намерений ФИО7 в отношении спорной квартиры не установлено.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, руководствуясь приведенными в решении нормами действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения, и разъяснениями по их применению, принимая во внимание, что истцом произведена оплата по договору купли-продажи спорной квартиры от 22 декабря 2020 года, объект недвижимости передан продавцом покупателю и находится в фактическом владении ФИО5 и его семьи, судьбой которого ни ответчик ФИО7, ни третьи лица не интересовались, бремя его содержания не несли, каких-либо право притязаний до момента подачи настоящего искового заявления в суд со стороны собственника спорного помещения не предъявлялось, сделка купли-продажи спорного жилого помещения недействительной признана не была, а также уклонение ответчика ФИО7 от государственной регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу об обоснованности и правомерности требований ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от ФИО7 к нему.

Разрешая требования истца об освобождении объекта недвижимости от ареста, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 119 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом как мера процессуального принуждения по своей правовой природе выражается в ограничении правомочий собственника, установленных в пункте 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 50 совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В пункте 60 указанного постановления указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по смыслу приведенных правовых норм и разъяснений по их применению юридически значимым обстоятельством при разрешении требования об освобождения имущества от ареста и подлежащим доказыванию, является наличие у истца права на имущество.

Как указано выше, ФИО5 приобрел у ФИО7 жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 22 декабря 2020 года, данная квартира фактически ему передана, находится в его пользовании и пользовании его семьи, продавец от регистрации перехода права собственности уклоняется.

Таким образом, ФИО5 является законным владельцем спорного жилого помещения с 22 декабря 2020 года, в момент подписания договора купли-продажи ограничительные меры на спорное жилое помещение наложены не были, на момент рассмотрения спора эти меры не сняты, что нарушает права и законные интересы истца, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требования ФИО5 в части снятия обременений в виде запрета на совершении регистрационных действий в отношении спорного жилого помещения.

Рассматривая ходатайство ответчика ФИО7 и его представителя о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в совместном постановлении от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Исходя из содержания приведенных выше норм права и разъяснений высших судебных инстанций, требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное ему во владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.

Судом по делу установлено, что 11 и 13 июня 2023 года ФИО5 от имени ФИО7 оплачена государственная пошлина за выдачу паспорта гражданина Российской Федерации взамен пришедшего в негодность и за выдачу повторного свидетельства о рождении (том 1, л.д. 92, 94 обратная сторона). Согласно пояснениям истца в ходе судебного разбирательства, как указано выше, оплата государственных пошлин произведена им по просьбе ФИО7 с целью дальнейшего переоформления спорного жилого помещения в его собственность, однако, ФИО7 стал скрываться и уклоняться от сдачи документов в регистрирующий орган.

С настоящим исковым заявлением ФИО5 обратился в суд 5 апреля 2024 года (том 1, л.д. 8, 9).

Таким образом, срок исковой давности, который следует исчислять с момента осведомленности истца о нарушении его права, то есть с того момента, когда для него стало очевидным уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости вследствие непринятия мер по устранению препятствий для государственной регистрации перехода права собственности, по заявленному истцом требованию о государственной регистрации перехода права собственности и производного от него требования о снятии ареста с жилого помещения не пропущен.

Руководствуясь статьями 194 – 199, 235, 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО5 (паспорт: серия № №) удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество – жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, согласно договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (паспорт: серия № №) и ФИО5, от ФИО7 к ФИО5.

Снять обременение в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, наложенное постановлениями судебного пристава-исполнителя Карагинского и Пенжинского РОСП УФССП России по <адрес> и Чукотскому автономному округу по исполнительным производствам, возбужденным в отношении должника ФИО7

Разъяснить ответчику, что он вправе подать в Постоянное судебное присутствие в составе Олюторского районного суда Камчатского края в поселке Оссора Карагинского района Камчатского края заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Постоянное судебное присутствие в составе Олюторского районного суда Камчатского края в поселке Оссора Карагинского района Камчатского края в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2025 года.

Судья Н.Н. Кошевая