Решение № 2-202/2019 2-202/2019~М-202/2019 М-202/2019 от 5 сентября 2019 г. по делу № 2-202/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 сентября 2019 года п. Змиёвка Орловской области

Свердловский районный суд Орловской области в составе председательствующего судьи Занина С.С.,

с участием: ответчиков ФИО1 и ФИО2, представителя ответчиков ФИО3, представителей истца ФИО4 и ФИО5,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савоськиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Свердловского районного суда Орловской области гражданское дело по иску Крестьянского фермерского хозяйства «СЛАМС» к ФИО1 и ФИО2 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Крестьянское фермерское хозяйство «СЛАМС» (далее КФХ «СЛАМС») обратилось в Свердловский районный суд с исковым заявлением, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Крестьянским фермерским хозяйством «СЛАМС» и ФИО1 был заключен договор аренды двух земельных участков сельскохозяйственного назначения, сроком аренды 3 года. Предметом аренды являются: земельный участок, <данные изъяты> и земельный участок, <данные изъяты>. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Орловской области в надлежащем порядке.

Истец надлежащим образом использовал земельный участок на протяжении всего срока аренды, улучшал химический и биологический состав почв путем внесения множества минеральных, органических удобрений, биоактивных бактерий и грибов. В настоящее время в адрес истца поступила претензия от ФИО2, где было указано о заключении им с ответчиком договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №. В претензии ФИО2 требует передать земельный участок в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец дважды направлял в адрес Ответчика заявления о желании продлить действие договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ или перезаключить договор аренды на новых условиях, однако ответчик, как следует из поступившей претензии от ФИО2 заключил договор аренды с данным лицом. При этом, присланное ФИО1 письмо в апреле 2019 года было направлено неуполномоченному третьему лицу - ФИО6, а не КФХ «СЛАМС», о чем ответчик был соответственно извещен ответным письмом.

Ссылаясь на ч.1 ст.621 ГК РФ просил суд перевести права и обязанности арендатора по договору, заключенному между ФИО1 и ФИО2 с арендатора ФИО2 на КФХ «СЛАМС» в отношении указанных земельных участков.

От ответчика ФИО1 суду представлены возражения, из которых следует, что, согласно п.3 договора аренды, арендная плата выплачивается ежегодно продукцией собственного производства (4 т фуражного зерна) и оказание помощи по заготовке кормов. Денежные средства в размере земельного налога, уплачиваемого Арендодателем за земельную долю - в сроки уплаты земельного налога за текущий год, с правом перечисления непосредственно получателю налоговых платежей. Также п.5 Договора аренды предусматривает обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату, а п.6 устанавливает право Арендодателя получать арендную плату в соответствии с условиями договора.

С учетом условий договора арендная плата выплачивается ежегодно, то есть каждый год. В соответствии с п.2 Договора аренды он считается заключенным с момента государственной регистрации.

Таким образом, сторонами Договора срок оплаты аренды согласован в п.3 Договора и исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст.190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Согласно ст.192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Соответственно, согласованные сторонами Договора аренды, сроки оплаты арендной платы приходились на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Обязательства истца по оплате арендной платы в указанные сроки не исполнялись надлежащим образом. Истец не исполнял обязательства по оплате налоговых платежей в срок, установленный налоговым законодательством, что предусмотрено Договором аренды, не возмещал в срок расходы арендодателю. В связи с неисполнением указанных обязательств у ФИО7 наступила просрочка платежей но налогам за землю.

В адрес главы КФХ «СЛАМС» ФИО5 направлялись письменные претензия, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соответственно, в котором ФИО1 в очередной раз напоминал истцу о неисполнении условий договора по оплате аренды земельных участков. Однако истец указанные требования и напоминания игнорирует, при этом знает о своих обязательствах.

Таким образом, со стороны истца отсутствует надлежащее исполнение обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что лишает его преимущественного права на заключение договора аренды в рамках ст.621 ГПК РФ перед другими арендаторами и, соответственно, права требовать перевода прав арендатора на себя.

Представители КФХ «Сламс» ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании ответчики ФИО1 и ФИО2, а также их представитель ФИО3 возражали против удовлетворения исковых требований, так как со стороны истца имело место ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы.

Суд, выслушав стороны, заслушав показания свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с ч. 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу указанных норм, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Из материалов дела следует, что между истцом КФХ «СЛАМС», в лице главы КФХ ФИО5, и ответчиком ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды двух земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № сроком на 3 года с момента государственной регистрации, которая произведена ДД.ММ.ГГГГ, то есть срок окончания договора истекает ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-8).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО5, который является главой крестьянского хозяйства, что подтверждается Постановлением главы администрации Свердловского района Орловской области № от ДД.ММ.ГГГГ, от ФИО1 было направлено письменное «напоминание» о том, что договор аренды заканчивается, в связи с чем, он просил ФИО5 не планировать и не производить никаких сельскохозяйственных работ на земельных участках, так как они будут проданы или сданы в аренду другим лицам (л.д.9).

В ответ на указанное напоминание ФИО1 от главы КФХ «Сламс» ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, то есть за месяц до окончания срока действия договора аренды, было направлено заявление, в котором со ссылкой на ст.606 ГК РФ и ст.46 ЗК РФ, арендатор сообщил о начавшихся сельскохозяйственных работах еще до направления «напоминания» на законных основаниях. Кроме того, КФХ «Сламс» в этом же заявлении просил продлить договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами № от ДД.ММ.ГГГГ или заключить новый договор аренды (л.д.10-13).

ДД.ММ.ГГГГ, уже после окончания срока действия договора, КФХ «Сламс» вновь направило заявление в адрес ФИО1 с просьбой продлить договор аренды или заключить новый договор аренды на более выгодных условиях со стороны арендодателя (л.д.14-16).

Вместе с тем, несмотря на обращение истца к ответчику, в разумный срок до истечения договора аренды, в адрес главы КФХ «Сламс» ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ поступила претензия от ФИО2 с указанием информации о заключении ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, а также просьбой освободить их и передать новому арендатору по передаточному акту не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).

Согласно договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 (Арендодателем) и ФИО2 (Арендатором) и зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ за №, земельные участки с кадастровыми номерами № переданы в аренду на срок 5 лет (л.д.51-52).

Таким образом, судом достоверно установлено, что КФХ «Сламс» письменно уведомил в разумный срок до окончания действия договора арендодателя ФИО1 о желании заключить новый договор аренды, однако в нарушение ч.1 ст.621 ГК РФ ФИО1 в течение года со дня истечения срока договора с ним, заключил новый договор аренды с другим лицом.

Доводы ответчиков и их представителя о том, что со стороны КФХ «Сламс» имело место ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, суд отвергает, поскольку они опровергаются представленными стороной истца доказательствами.

Так, по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата выплачивается ежегодно продукцией собственного производства (4 т фуражного зерна) и оказанием помощи по заготовке кормов. Денежные средства в размере земельного налога, уплачиваемого Арендодателем за земельную долю – в сроки уплаты земельного налога за текущий год, с правом перечисления непосредственно получателю налоговых платежей.

Вместе с тем, указанным договором не урегулирован порядок осуществления взаиморасчетов между сторонами, в частности в договоре не указано каким-образом производится выплата аренды, будь то самостоятельный вывоз зерна или доставка по определенному сторонами адресу, либо иной способ исполнения. Также договором не утвержден порядок взаиморасчетов по налоговым платежам.

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч.5 ст.421 ГК РФ, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исходя из смысла договора, а также сложившихся взаимоотношений между КФХ «Сламс» и арендодателями, для получения арендной платы в виде зерна, арендодатель обращается в КФХ «Сламс», а последние в свою очередь выдают её при обращении, при этом из условий договора не следует обязанность Арендатора по доставке арендной платы на конкретный адрес, а зерно арендодатели получают путем самовывоза.

В подтверждение такого порядка взаиморасчетов со стороны истца представлены копии газет «Сельская Новь» от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что КФХ «Сламс» публикует информацию в газете о выплате арендной платы с указанием предельной даты и времени её получения (л.д.82-85).

Кроме того, в материалах дела имеются ведомости на выдачу за аренду земельных паев КФХ «Сламс» 2016 и 2017 года, в которых за № и № числится ФИО1, который получал арендную плату о чем собственноручно расписывался (л.д.73-79).

Позиция представителя ответчиков ФИО3 о том, что в ведомости за 2017 год указано, что ФИО1 получил 1,5 т. пшеницы и 1,5 т. ячменя, а также 6000, в которые как она считает, вошла и плата за налог, в связи с чем, обязательства не могут считаться надлежаще исполненными, является несостоятельной и не подтверждается собранными по делу доказательствами.

Так, в судебном заседании ответчик ФИО1 сам пояснил, что подписи в ведомости поставлены им собственноручно.

Из аналогичных записей в ведомости по отношению к другим арендодателям следует, что расходы по оплате налога также компенсировались ФИО1, при этом он, получая исполнение по договору, никаких претензий на тот момент в адрес КФХ «Сламс» не высказывал, иного надлежащего исполнения обязательств не требовал.

Обосновывая свою позицию относительно предъявленных требований ответчик ФИО1 пояснил, что имеет претензии к КФХ «Сламс» в отношении арендной платы за 2018 год, а также по не возмещенному земельному налогу за 2016 и 2017 года, кроме того налог за 2018 год, им был оплачен самостоятельно, однако после предъявления квитанции главе КФХ «Сламс» ФИО5, последний повторно оплатил налог, в связи с чем, по налогу за 2018 год образовалась переплата.

Из представленного ответа Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №3 по Орловской области № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 задолженность по земельному налогу за земельные участки с кадастровыми номерами №, отсутствует (л.д. 66).

Стороной истца также представлены платежные документы от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающие факт оплаты земельного налога по квитанции, выписанной на имя ФИО1, которую он сам предоставил главе КФХ «Сламс» ФИО5 для оплаты (л.д.80-81).

Согласно положений статьи 362 НК РФ сумма налога, подлежащая уплате налогоплательщиками - физическими лицами, исчисляется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственную регистрацию транспортных средств на территории Российской Федерации (пункт 1).

Плательщиками земельного налога в силу п.1 ст.388 НК Российской Федерации признаются физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст.389 НК Российской Федерации, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владении.

В соответствии с ч.1 ст.45 НК РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.

Пункты 2,4 статьи 52 НК РФ, предусматривают, что в случае если обязанность по исчислению суммы налога возлагается на налоговый орган, не позднее 30 дней до наступления срока платежа налоговый орган направляет налогоплательщику налоговое уведомление. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, обязанность по исчислению суммы налога может быть возложена на налоговый орган или налогового агента.

Учитывая нормы Налогового законодательства, а также существо обязательств в силу договора аренды, обязанность по компенсации или оплате налога возникает у арендатора КФХ «Сламс» после представления со стороны ФИО1 соответствующих квитанций с расчетом суммы земельного налога.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании пояснил, что он не предъявлял квитанции по земельному налогу за 2016 и 2017 года для оплаты в КФХ «Сламс».

Представленный стороной ответчика судебный приказ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №»№ о взыскании с ФИО1 задолженности по уплате земельного налога за 2017 год и пеней, свидетельствует лишь о не выполнении ФИО1 обязанностей, возложенных законом, и не является доказательством ненадлежащего исполнения КФХ «Сламс» обязательств по договору.

Таким образом, оценивая представленные доказательства в совокупности, суд считает, что обязательства по договору аренды, в части выплаты денежных средств в размере земельного налога в 2016 и 2017 годах, арендатором КФХ «Сламс» исполнялись, что подтверждается ведомостями на выдачу арендной платы, при этом повторная уплата налога за 2018 год по квитанции, представленной ФИО1 не может расцениваться как ненадлежащее исполнение условий по договору аренды, так как стало возможным ввиду неопределенности условий договора и несогласованности действий сторон договора.

В данном случае суд принимает во внимание тот факт, что денежные средства в счет уплаты земельного налога за 2018 год КФХ «Сламс» были перечислены непосредственно в налоговый орган, при этом фактически числятся как переплата налога и могут быть возвращены ФИО1, как излишне уплаченные, в связи с чем, его права не нарушаются.

Доводы ответчика ФИО1 и его представителя о том, что КФХ «Сламс» не исполняет обязанности по арендной плате за 2018 год, опровергаются доказательствами по делу, в частности видеозаписью разговора ФИО5 и ФИО1, где глава КФХ предлагает последнему забрать арендную плату.

С указанной видеозаписью соотносятся показания свидетелей ФИО8 и ФИО9, которые показали, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ приезжал на базу КФХ «Сламс» за получением арендной платы, однако зерно не получил и уехал. На момент приезда ФИО1 погрузочная техника была занята, по просьбе лиц, прибывших на базу за получением зерна, за отдельную плату, оказывались услуги по погрузке и взвешиванию зерна, вместе с тем, зерно можно было забрать в мешках и увезти на собственном транспорте без несения дополнительных затрат. Когда ФИО1 приезжал за получением арендной платы, ФИО10 с ним не было. Помощь по доставке и погрузке оказывается только пожилым людям и лицам не имеющим возможность самостоятельно забрать арендную плату.

В судебном заседании глава КФХ «Сламс» ФИО5 также подтвердил факт готовности в любой момент выдать положенную арендную плату ФИО1, так как КФХ не выгодно заниматься хранением зерна, принадлежащего ответчику.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст.60 ГПК РФ).

Суд не принимает в качестве доказательства неисполнения обязательств по договору аренды, личные записи ФИО1 сделанные в тетради, поскольку они не могут с достаточной степенью достоверности подтвердить обстоятельства, имеющие значения для дела.

Претензия от ДД.ММ.ГГГГ, направленная в адрес ФИО5 о необходимости выплаты арендной платы не является доказательством ненадлежащего исполнения обязательств по выплате арендной платы, в связи с тем, что согласно условий договора аренды, срок по выплате арендной платы за 2018 год истекал ДД.ММ.ГГГГ, о чем также указывает в своих письменных возражениях от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1

Из показаний свидетелей ФИО10 и ФИО11 не следует, что со стороны главы КФХ «Сламс» ФИО5 имелся отказ в выдачи арендной платы.

В соответствии с ч.1 ст.406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно ч.3 ст.405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании ответчик ФИО1 пояснил суду, что не собирался продлевать договор аренды с КФХ «Сламс» или заключать новый, так как хотел заключить договор именно с ФИО2, своим зятем, ввиду того, что его дочь и зять стали заниматься сельскохозяйственной деятельностью и им необходимы данные земельные участки

Таким образом, доводы ответчика ФИО1 и его представителя о ненадлежащем исполнении КФХ "Сламс" обязанностей по договору аренды не нашли подтверждения при рассмотрении дела, так как соответствующих доказательств не представлено, а факт заключения договора аренды с другим лицом связан только лишь с желанием ответчика ФИО1

Поскольку суду не представлено доказательств, подтверждающих факт не исполнения обязательств истцом указанных в договоре аренды, на основании которого ранее производились сельскохозяйственные работы на спорных земельных участках, суд приходит к выводу о том, что КФХ "Сламс", как добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку ответчиком ФИО1 нарушены вышеуказанные нормы закона, заключив договор аренды с ответчиком ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Крестьянского фермерского хозяйства «СЛАМС» к ФИО1 и ФИО2 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - удовлетворить.

Перевести права и обязанности арендатора по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО2, зарегистрированным ДД.ММ.ГГГГ за №, на Крестьянское фермерское хозяйство «СЛАМС».

Снять меры по обеспечению иска принятые определением Свердловского районного суда Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ с земельных участков с кадастровыми номерами 57:15:0020401:257 и 57:15:0020401:241.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Свердловский районный суд Орловской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья С.С. Занин