Решение № 2-255/2017 2-255/2017~М-262/2017 М-262/2017 от 26 декабря 2017 г. по делу № 2-255/2017

Дело № 2-255/2017


Решение

именем Российской Федерации

с. Кытманово Алтайского края 27 декабря 2017 года

Кытмановский районный суд Алтайского края в составе председательствующего судьи Е.Б.Дыренковой, при секретаре Юрчиковой А.С., с участием истца ФИО1, её представителя ФИО2, ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 12.03.2004 г., между ФИО4 и ФИО1 заключенным; признании за ФИО1 права собственности на <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Кытмановского сельсовета Кытмановского района Алтайского края о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 12.03.2004 г., заключенного между ФИО4 и ФИО1, состоявшимся, признании состоявшимся перехода права собственности на указанную квартиру от ФИО4 к ФИО1 и государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН без регистрации права собственности продавца ФИО4

В обоснование исковых требований указала, что 12 марта 2004 года купила у ФИО4 квартиру за 30 000 рублей, расположенную по адресу: <адрес>. Сделка была оформлена распиской, которую подписал продавец ФИО4 и она как покупатель. Указанную сумму она сразу передала продавцу. При заключении сделки они договорились с ФИО4, что впоследствии оформят заключенную сделку в установленном законом порядке. После заключения сделки ФИО4 передал ей квартиру в собственность, а также правоустанавливающие документы на неё - договор приватизации.

Через 3 дня ФИО4 умер, оформить документы на квартиру, зарегистрировать право собственности ФИО4, а в дальнейшем и переход права собственности не представилось возможным. В квартиру истец вселилась ранее, в марте 2002 года и использовала данную квартиру на правах аренды. До настоящего времени истец пользуется данной квартирой как собственник, произвела в ней капитальный ремонт, вставила пластиковые окна, построила надворные постройки.

Поскольку продавец ФИО4 умер, истец лишена возможности оформления совершенной сделки в установленном законом порядке.

Ссылаясь на п. 1 ст. 432 ГК РФ истец просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес> от 12 марта 2004 года, заключенный между ФИО4 и ФИО1, состоявшимся, признать переход права собственности на указанную квартиру от ФИО4 к ФИО1 состоявшимся и произвести государственную регистрацию перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости без регистрации права собственности продавца.

В ходе рассмотрения дела судом истец предмет заявленных исковых требований уточнила и просила признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 12.03.2004 г., между ФИО4 и ФИО1, заключенным, признать за ней право собственности на указанную квартиру.

Судом с согласия истца на основании определения от 27.12.2017г. была произведена замена ненадлежащего ответчика Администрации Кытмановского сельсовета Кытмановского района Алтайского края на надлежащего - ФИО3, являющуюся наследницей ФИО4.

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО2 на удовлетворении исковых требований с учетом их уточнения, настаивали. Истец ФИО1 дала пояснения, аналогичные содержанию искового заявления.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала, представив соответствующее письменное заявление о признании иска. При этом пояснила, что ранее в спорной квартире проживал её родной брат ФИО4. Квартира принадлежала ему на праве собственности на основании договора приватизации. Потом он сошелся с женщиной и ушел к ней, а его квартира пустовала. Спустя какое-то время он сдал её в аренду ФИО1 Потом он заболел и решил продать квартиру ФИО1, что впоследствии он и сделал. Ей он сообщил о том, что продал квартиру ФИО1

ФИО3 на эту квартиру как наследница никогда не претендовала, потому что знала, что брат её продал при жизни. В качестве наследства она принимала за братом только земельный участок сельскохозяйственного назначения. Детей у брата не было, в браке он не состоял, а их родители умерли уже давно. Она является его единственной наследницей.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, просит рассмотреть дело без своего участия, полагает, что исковые требования в первоначальной редакции удовлетворению не подлежат, так как государственная регистрация перехода права на объект недвижимости возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости. Ранее возникшие права на указанную квартиру в ЕГРН не зарегистрированы.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательство осуществление государственной регистрации перехода прав на указанную квартиру не представляется возможным.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав представителя истца ФИО1, её представителя ФИО2, ответчика ФИО3, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что признание иска ответчиком подлежит принятию судом, так как оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав.

Судом установлено, что ФИО4 являлся собственником <адрес>, в <адрес>, на основании договора о передаче жилья в собственность от 02.06.1995. Право собственности на данную квартиру в ЕГРН у ФИО4 зарегистрировано не было. Вместе с тем, оно возникло у него еще до введения в действие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ (далее - Закон), следовательно, в силу ст. 6 указанного Закона признается юридически действительным даже при отсутствии государственной регистрации.

Обладая правом собственности на спорную квартиру ФИО4 заключил сделку купли-продажи данной квартиры, что подтверждается распиской от 12 марта 2004 года, подписанной обеими сторонами сделки, из которой следует, что ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения продал квартиру по адресу: <адрес> ФИО1 за 30 тысяч рублей.

Анализируя условия расписки от 12 марта 2004 года, суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку требования законодательства к заключению такого рода договоров, действующие в данный период, сторонами были соблюдены.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Расписка от 12 марта 2004 года соответствует требованиям ст.ст. 554-556 ГК РФ: она содержит сведения, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, определена их цена. Кроме того, имущество, являющееся предметом договора фактически передано покупателю, что подтверждается справками Администрации Кытмановского сельсовета, объяснениями ответчика ФИО3

До настоящего времени сделка никем из заключивших её не оспорена, в том числе и единственной наследницей ФИО4 - ФИО3, которая является надлежащим ответчиком по настоящему делу. Заявлений других лиц о нарушении законодательства при заключении данной сделки не имеется.

Таким образом, все условия заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества были соблюдены, нарушений порядка заключения договора не установлено, договор сторонами исполнен, следовательно, сделку купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, оформленную распиской от 12 марта 2004 года, между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО1 следует признать заключенной.

Следует отметить, что закон не содержит запрета на заключение сделки по отчуждению имущества раньше оформления продавцом своего права собственности. Государственная регистрация производится только на основании заявления заинтересованных в этом лиц, которые вправе по своему усмотрению обратиться за регистрацией своих прав, в том числе одновременно с регистрацией перехода права на другое лицо. Совершение сделки по отчуждению имущества до оформления продавцом своего права собственности не является нарушением закона, не свидетельствует о ее недействительности. Указанный вывод также основан на толковании ст. 549 Гражданского кодекса, согласно которой договор купли-продажи недвижимости по общему правилу (если иное не предусмотрено законом) считается заключенным с момента его подписания, порождая, следовательно, обязательственные права и обязанности у сторон по сделке, а также право собственности у покупателя на приобретаемое по сделке имущество. Однако право, основанное на этой сделке, возникает у покупателя по правилам ст. 223 Гражданского кодекса только с момента его государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В настоящее время произвести регистрацию права собственности ФИО4 на спорную квартиру в ЕГРН и дальнейший переход права собственности на неё не представляется возможным по причине его смерти.

Вместе с тем, право собственности на спорную квартиру возникло у ФИО1 на основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ, в силу которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В судебном заседании было установлено, что между продавцов ФИО4 и покупателем ФИО1 была заключена сделка купли-продажи недвижимого имущества. Следовательно, исковые требования ФИО1 в части признания за ней права собственности на <адрес> так же подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку ответчик ФИО3 не имеет материально-правового интереса по заявленным исковым требованиям, то государственная пошлина, уплаченная истцом, взысканию с неё не подлежит.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 - 199, 39 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 12.03.2004 г., между ФИО4 и ФИО1, оформленный распиской от 12.03.2004 г., заключенным.

Признать за ФИО1 право собственности на <адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Кытмановский районный суд в течение 1(Одного) месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Б.Дыренкова

Дата вынесения решения в окончательной форме 29.12.2017 г.