Решение № 3А-861/2018 3А-861/2018 ~ М-207/2018 М-207/2018 от 14 марта 2018 г. по делу № 3А-861/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 марта 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-861/2018 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Самараовощтранс» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной рыночной стоимости,

с участием представителя открытого акционерного общества «Самараовощтранс» ФИО1,

представителя Правительства Самарской области и министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Самараовощтранс» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилых зданий, расположенных по адресу: <адрес>, в следующих размерах: нежилого здания с кадастровым номером № 1 589 кв.м., равной рыночной стоимости в размере 4 043 628 руб., нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 4 305 515 руб..

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названных нежилых зданий, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности ФИО2 просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Административный ответчик: Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация сельского поселения Верхняя Подстепновка муниципального района Волжский Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра Самарской области представил письменный отзыв на заявленные требования.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, открытому акционерному обществу «Самараовощтранс» на праве собственности принадлежат следующие объекты капитального строительства:

нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1589 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>;

нежилое здание с кадастровым номером № площадью 886,2 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость спорных нежилых зданий определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 по состоянию на 24 июля 2013 года в следующих размерах: нежилого здания с кадастровым номером № - размере 15 612 544,71 руб., нежилого здания с кадастровым номером №- в размере 8 707 260,62 руб..

С учетом включения вышеуказанных объектов недвижимости в Перечень недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области для целей налогообложения на 2017 год, утвержденный приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 14 ноября 2016 года № 1907 (пункты №, №), административный истец уплачивает налог на имуществом исходя из кадастровой стоимости. И исходя из данного обстоятельства он имеет право на пересмотр результатов кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилых зданий и считая свои права нарушенными, 27 декабря 2017 года общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий.

Решением комиссии от 24 января 2018 года № заявление общество был отклонено.

После этого общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 26 декабря 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АМД Консалтинг».

Указанным отчетом рыночная стоимость определена по состоянию на 24 июля 2013 года без учета НДС: нежилого здания с кадастровым номером №- в размере 4 305 515 руб., нежилого здания с кадастровым номером № - в размере 4 043 628 руб..

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 24 июля 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилых зданий.

Исследование объектов оценки произведено в рамках сравнительного подхода. От применения доходного похода оценщик отказался на том основании, что отсутствует открытая информация об арендных ставках в районе расположения объектов оценки, расчет ставки капитализации может носить недостоверный характер. Объекты оценки не готовы к сдаче в аренду, в них отсутствует отопление, водоснабжение, водоотведение и практически отсутствует внутренняя отделка. Для того, чтобы данные объекты подготовить к сдаче в аренду, нужно сделать капитальный ремонт. В том виде, в каком есть, они не способны генерировать поток доходов.

Отказываясь от затратного подхода, оценщик сослался на то, что объекты оценки построены в 1985 году, в связи с этим отсутствует возможность корректной оценки физического износа, функционального и внешнего устареваний объектов оценки.

В рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж осуществлён анализ рынка аналогичных объектов, выявлены объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки, на странице 57 выделены элементы сравнения. Одним из элементов сравнения оценщик указал условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, которые для всех объектов-аналогов, как и для объектов оценки, являются типичными. Информация, содержащаяся в тексте объявления относительно объекта-аналога № 1 об ипотеке, указывает лишь на то, что продавец допускает возможность получения денежных средств через банк, на цену предложения или предполагаемой сделки это никаким образом не влияет.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика основано на собранной информации и подтверждается приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Компетенция оценщика подтверждена документами, регламентирующими его деятельность.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых зданий, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №- в размере 4 305 515 руб., нежилого здания с кадастровым номером № - в размере 4 043 628 руб.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 27 декабря 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Требования открытого акционерного общества «Самараовощтранс

удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1589 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 4 043 628 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания нежилое здание с кадастровым номером № площадью 886,2 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 4 305 515 руб.

Датой обращения открытого акционерного общества «Самараовощтранс в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 27 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина