Апелляционное определение № 33-2756/2026 от 29 апреля 2026 г.

Дело № 33-2756/2026, № 2-279/2025

УИД 05RS0016-01-2025-000273-03

Судья Ходжаев З.З.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Махачкала 30 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Загирова Н.В.

судей Хавчаева Х.А. и Францевой О.В.

при секретаре судебного заседания Хаттаевой Р.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя администрации ГО «город Дагестанские Огни» ФИО3 на решение Дагогнинского городского суда Республики Дагестан от 12 декабря 2025 г.

Заслушав доклад судьи Хавчаева Х.А., пояснения истца ФИО9 об оставлении решения суда без изменения, заключение прокурора Гаджимагомедова М.Г. об отмене решения суда, судебная коллегия

установила:

ФИО9 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа «город Дагестанские Огни» о признании права собственности на жилой многоквартирный дом с торговыми помещениями на первом этаже общей площадью 5106,25 кв.м., возведенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Республика <адрес>». В обоснование иска указано, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1246 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка. На указанном земельном участке ею построен многоквартирный жилой дом с торговыми помещениями на первом этаже по <адрес>. Строительство указанного объекта осуществлено на основании разрешения на строительство № RU 05302000-МЖ-008-2022 от 05.08.2022 г. Земельный участок, на котором возведен многоквартирный жилой дом, используется по целевому назначению, при строительстве не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением Дагогнинского городского суда от 12 декабря 2025 г. исковое заявление ФИО9 удовлетворено, за ФИО9 признано право собственности на жилой многоквартирный дом с торговыми помещениями на первом этаже, общей площадью 5106,25 кв.м., возведенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе представителя администрации ГО «город Дагестанские Огни» ФИО3 содержится просьба об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО9, указывая, что в рамках рассмотрения заявления ФИО9 письмом начальника МКУ Управление архитектуры и градостроительства г.Дагестанские Огни от 03.04.2025 г. в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано в связи с непредставлением застройщиком документов, перечисленных в статье 55 ГрК РФ, являющихся основанием для выдачи такого разрешения, из чего следует, что застройщиком не приняты все необходимые меры к получению акта ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО9 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 1246 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для многоэтажной жилой застройки.

6 апреля 2021 г. МКУ «Управление архитектуры и градостроительства ГО г. Дагестанские Огни» выдало ФИО11 разрешение на строительство на вышеуказанном земельном участке 9-ти этажного многоквартирного жилого дома с торговыми помещениями на первом этаже и с подвальным этажом.

Письмом начальника МКУ «Управление архитектуры и градостроительства» ГО «город Дагестанские Огни» от 03.04.2025 г. ФИО9 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного на указанном земельном участке многоквартирного жилого дома.

Удовлетворяя исковые требования ФИО9 о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, суд первой инстанции сослался на то, что истец имеет разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации от 27.06.2022 г., выполненное ООО «Центр региональной экспертизы проектов», а также на заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «СТЭИЦ» № 69/06-2025 о том, что жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует проектной документации, строительным нормам и правилам, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц, и на заключение дополнительной судебной экспертизы от 20.10.2025 г. № 435/25, проведенной ООО «Республиканский центр судебной экспертизы», согласно которой степень завершенности многоквартирного жилого дома составляет 100%.

Судебная коллегия считает выводы суда основанными на неправильном применении норм материального права ввиду нижеследующего.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с пунктом 1 стати 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 2 Постановления от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснил, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом (пункт 3.1).

Между тем в исковом заявлении ФИО9 не указано и из материалов дела не усматривается, в чем заключается самовольность спорного многоквартирного жилого дома, какие из признаков самовольной постройки, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, имеют место, в чем они заключаются, и в связи с чем право собственности на спорный объект подлежит признанию именно в судебном порядке.

Напротив, в исковом заявлении, а также в ходе рассмотрения дела ФИО9 и ее представитель указывали, что многоквартирный жилой дом возведен истцом на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования – под многоквартирную жилую застройку, строительство осуществлено на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом местного самоуправления, положительного заключения негосударственной экспертизы проектной документации, возведенный объект соответствует градостроительным и строительным нормам.

В силу п.43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Суд первой инстанции не принял во внимание, что в силу вышеприведенных положений статьи 222 ГК РФ, а также разъяснений вышестоящего суда, признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может иметь место в отношении самовольной постройки единственным признаком которой является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры, однако, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

Ссылка суда первой инстанции на заключение судебной строительно-технической экспертизы и заключение дополнительной судебной экспертизы о том, что жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует проектной документации, строительным нормам и правилам, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, степень завершенности многоквартирного жилого дома составляет 100%, не подтверждает, а опровергает доводы истца о необходимости судебного признания права собственности, поскольку истец не указал, и из материалов дела не усматривается, в чем заключается самовольность возведенного истцом строения и какому именно признаку самовольной постройки данный многоквартирный жилой дом соответствует.

В силу п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Между тем в отношении спорного объекта требования о признании его самовольной постройкой и сносе кем-либо не заявлено, основания для приведения вышеуказанного многоквартирного жилого дома в соответствие с установленными требованиями не установлены.

Удовлетворяя требования ФИО9 о признании права собственности на спорный многоквартирный дом, суд указал, что истица обращалась в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ей было отказано, в связи с чем пришел к выводу о том, что недобросовестное поведение с ее стороны отсутствует.

Однако суд не учел, что с настоящим иском ФИО9 обратилась в суд 2 апреля 2025 г., о чем свидетельствует штамп регистрации искового заявления, в то время как письменный ответ МКУ «Управление архитектуры и градостроительства» администрации ГО «город Дагестанские Огни» об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию датирован 3 апреля 2025 г.

Из этого следует, что ФИО9 обратилась в суд с иском до принятия уполномоченным органом решения по ее заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Между тем в силу п.5 ч.3 ст.8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится исключительно к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

Согласно ч.1 ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию требует проведения комплексной проверки:

соответствия объекта градостроительным нормам;

соблюдения параметров, установленных градостроительным планом земельного участка;

соответствия разрешённому использованию земельного участка и другим требованиям.

Такая проверка предполагает участие специалистов в области строительства, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического надзора и других сфер.

В силу принципа разделения властей суд не может подменять орган муниципальной власти в принятии решения о выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, так как это выходит за пределы судебной компетенции и не соответствует порядку, установленному градостроительным законодательством.

При рассмотрении дел об оспаривании решений или действий (бездействия) органов местного самоуправления суд осуществляет проверку соответствия этих решений или действий закону или иному нормативному правовому акту; наличие у органа или лица полномочий, которые приняли оспариваемое решение или совершили оспариваемые действия (бездействие); нарушение прав и законных интересов заявителя.

Однако ФИО5 отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном порядке не оспорен. Доказательств совершения необходимых и достаточных действий, направленных на соблюдение установленного законом публичного порядка получения необходимого разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в уполномоченном органе, наличия объективных препятствий в получении такой разрешительной документации, суду не представлено, в связи с чем судебная коллегия расценивает обращение истца в МКУ «Управление архитектуры и градостроительства» г.Дагестанские Огни о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как формальное, осуществленное лишь для создания видимости принятия мер по его получению, что не может быть признано основанием для признания права собственности на многоквартирный жилой дом.

Иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с застройщиком, который не выполняет предусмотренные законом требования.

Судебная коллегия считает, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Таким образом, сам факт возведения объекта капитального строительства и наличие в законодательстве возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку не являются достаточными основаниями для удовлетворения настоящего иска, заявленного в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не могут освобождать истца от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений, а признание права в судебном порядке не может рассматриваться как упрощенная форма приобретения права собственности на многоквартирный жилой дом.

В рассматриваемом случае ФИО9 не представила доказательства совершения необходимых и достаточных действий, направленных на соблюдение установленного законом публичного порядка введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, поскольку обратилась в суд с иском о признании права собственности до рассмотрения уполномоченным органом местного самоуправления её заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; после получения отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не оспорила данный отказ, а также не представила доказательства наличия объективных препятствий в выполнении предписаний уполномоченного органа, сформулированных в письме от 03.04.2025 г., о необходимости представления документов, предусмотренных статьей 55 ГрК РФ для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Давая оценку вышеприведенным обстоятельствам, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Дагогнинского городского суда Республики Дагестан от 12 декабря 2025 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО9 о признании права собственности на многоквартирный жилой дом с торговыми помещениями на первом этаже, возведенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу <адрес>, отказать.

Мотивированное апелляционное определение составлено 18.05.2026 г.

Председательствующий Н.В.Загиров

Судьи Х.А.Хавчаев

О.В.Францева