Апелляционное определение № 33-151/2026 33-2753/2025 от 27 января 2026 г.

Председательствующий Амандус О.А.

УИД 19RS0001-02-2025-002793-16

Дело № 33-151/2026 год


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2026 года г. Абакан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

председательствующего Шалгинова С.Н.,

судей Музалевского В.А., Тришканевой И.С.,

при секретаре-помощнике судьи Абрамовой С.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Абаканский строительный холдинг» ФИО1 на решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 22 июля 2025 года, которым частично удовлетворен иск ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Абаканский строительный холдинг» о защите прав потребителя.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Абаканский строительный холдинг» (далее ООО СЗ «Абаканский строительный холдинг») о защите прав потребителя. Требования мотивированы тем, что стороны заключили договор участия в долевом строительстве от 28 сентября 2023 года, по условиям которого застройщик ООО СЗ «Абаканский строительный холдинг» принял на себя обязательство по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> и после завершения строительства передать объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру №, общей оплачиваемой площадью с балконом 76,2 кв.м. и стоимостью 7543800 рублей, которая была оплачена истцом в полном размере. Указывал, что за приобретенную квартиру истцом произведена переплата в размере 593010 рублей в связи с тем, что ответчиком при расчете стоимости квадратного метра не был применен понижающий коэффициент для балкона и лоджии. Просил признать пункт 1.1 договора участия в долевом строительстве недействительным в части расчетов общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства без применения понижающих коэффициентов для балкона и лоджии, взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченные денежные средства в размере 593010 рублей, компенсацию морального вреда 50000 рублей, штраф в размере 50% от взысканной суммы, судебные расходы.

Суд постановил решение, которым частично удовлетворил иск. Признал пункт 1.1 договора участия в долевом строительстве от 28 сентября 2023 года недействительным в части расчетов общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства. Взыскал с ООО СЗ «Абаканский строительный холдинг» в пользу ФИО2 денежные средства в размере в размере 593010 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.

С решением суда не согласна представитель ООО СЗ «Абаканский строительный холдинг» ФИО1 В апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагает, что суд неправомерно признал пункт 1.1 договора недействительным, поскольку истец добровольно согласился с условием, что расчет оплачиваемой площади производится без понижающего коэффициента. Считает необоснованным взыскание компенсации морального вреда, поскольку обязательства по договору ответчиком нарушены не были.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность судебного постановления исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между застройщиком ООО «Абаканский строительный холдинг» и участником долевого строительства ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 28 сентября 2023 года №, согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру № по адресу: <адрес>, 14 общей площадью 65,9 кв.м., общей оплачиваемой площадью с балконом 76,2 кв.м. (площадь балкона 4,2 кв.м., площадь лоджии 6,1 кв.м., коридор 10,8 кв.м., санузел совмещенный 4,3 кв.м., кухня-ниша 6,7 кв.м., жилая комната 18,8 кв.м., жилая комната 11,3 кв.м., жилая комната 14 кв.м.) (пункт 1.1 договора) (л.д. 24-28).

Стороны установили, что цена договора на момент его подписания составляет 7543800 рублей и определяется исходя из цены одного квадратного метра общей оплачиваемой площади квартиры составляющей на момент его подписания 99000 рублей за один кв.м. Оплачиваемая площадь объекта составляет 76,2 кв.м. (пункт 3.1. договора).

27 февраля 2025 года объект долевого строительства – квартира № передана застройщиком участнику долевого строительства (л.д. 29).

7 марта 2025 года ФИО2 направил в адрес застройщика претензию о возврате излишне уплаченных денежных средств, составляющих разницу в стоимости общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства с применением понижающего коэффициента для балкона и лоджии (л.д. 19-21), которая оставлена застройщиком без удовлетворения (л.д. 22-23).

Суд первой инстанции, установив, что цена договора определена в нарушение требований части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - общая оплачиваемая площадь жилого помещения была определена в договоре без понижающих коэффициентов для балкона и лоджии, признал условие о цене договора, установленное пунктом 1.1 недействительным в части расчетов общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства, как противоречащее закону, в связи с чем взыскал с ответчика в пользу истца излишне уплаченные денежные средства 593010 рублей, компенсацию морального вреда. Применив положения постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», отказал во взыскании штрафа.

Судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлены понижающие коэффициенты для расчета площади балкона – 0,3, для лоджии – 0,5.

Таким образом, при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

В данном случае договором участия в долевом строительстве определена общая площадь объекта, площадь балкона и лоджии, следовательно, истец должен был оплатить застройщику стоимость строительства квартиры с учетом балкона и лоджии с учетом положений приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 года №854/пр.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о признании недействительным в силу его ничтожности пункта 1.1 договора участия в долевом строительстве в части расчета размера общей оплачиваемой площади объекта долевого строительства – 76,2 кв.м., взыскании с застройщика излишне уплаченных по договору денежных средств, поскольку цена договора в нарушение требований части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ определена без применения понижающих коэффициентов в отношении лоджии и балкона.

Несостоятельны доводы апелляционной жалобы о том, что истец согласился с условием договора о расчете оплачиваемой площади без понижающего коэффициента в отношении балкона и лоджии.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

В данном случае отступление застройщиком при расчете цены договора от обязательных нормативных требований, предусмотренных частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года №854/пр, является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Несостоятельны доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания компенсации морального вреда.

Согласно части 2 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При рассмотрении дела установлено, что ответчиком нарушены права истца на получение объекта долевого строительства, цена которого рассчитана в соответствии с требованиями действующего законодательства, требование истца о возврате излишне уплаченных денежных средств в добровольном порядке ответчиком не удовлетворено, в связи с чем требование о компенсации морального вреда является обоснованным.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при определении размера компенсации морального вреда – 5000 рублей судом первой инстанции учтены требования разумности и справедливости, приняты во внимание степень и характер нравственных страданий истца.

Несостоятельны доводы апелляционной жалобы, что положения постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», подлежат применению к исковым требованиям о взыскании излишне уплаченной денежной суммы, поскольку данные доводы основаны на неправильном применении норм материального права, содержащихся в вышеназванном постановлении Правительства Российской Федерации.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, нарушения или неправильного применения норм материального права или норм процессуального права не допущено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 22 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Абаканский строительный холдинг» ФИО1 без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления, в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий Шалгинов С.Н.

Судьи Музалевский В.А.

Тришканева И.С.