Решение № 3А-266/2024 3А-48/2025 3А-48/2025(3А-266/2024;)~М-236/2024 М-236/2024 от 18 марта 2025 г. по делу № 3А-266/2024

Дело № 3а-48/2025 (3а-266/2024)

УИД 33OS0000-01-2024-000442-41


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 19 марта 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре Муравьевой А.Е.,

с участием представителей административного истца акционерного общества «Первая Башенная Компания» - по доверенности ФИО1, административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО2, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Первая Башенная Компания» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Первая Башенная Компания» (далее также - АО «ПБК»), через представителя по доверенности ФИО1, обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением, уточнённым в ходе рассмотрения дела, к Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области об установлении кадастровой стоимости:

земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 225 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, ранее находившегося в аренде административного истца, собственником которого он является с 7 сентября 2023 года;

земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 225 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, ранее находившегося в аренде административного истца, собственником которого оно является с 15 августа 2024 года,

- в размере их рыночной стоимости 63 945 рублей и 63 945 рублей соответственно по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование ссылалось на то, что кадастровая стоимость указанных земельных участков составляет 161 284 рубля 50 копеек и 161 284 рубля 50 копеек соответственно, что не соответствует их рыночной стоимости, установленной в отчётах об оценке рыночной стоимости, составленных частнопрактикующим оценщиком И.М.М. №№ **** и **** от 9 декабря 2024 года, в размере 63 945 рублей и 63 945 рублей соответственно.

По мнению административного истца, более высокая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по сравнению с их рыночной стоимостью вела к неправомерному увеличению арендной платы и нарушала его права, как арендатора земельных участков - плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

После проведения по настоящему административному делу судебной оценочной экспертизы, по заключению которой рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 51 000 рублей и 51 000 рублей соответственно, АО «ПБК», в лице своего представителя ФИО1, действующей по доверенности, согласившись с указанным заключением, уточнило заявленные требования, просило установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2022 года в размере их рыночной стоимости 51 000 рублей и 51 000 рублей соответственно (т.3,л.д.130,131).

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования с учётом уточнений, сделанных по результатам проведённой по делу судебной оценочной экспертизы, по изложенным в них основаниям.

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО2 и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») - по доверенности ФИО3 поддержали позицию, изложенную названными административным ответчиком и заинтересованным лицом в письменных дополнениях к отзыву и в письменных возражениях соответственно, представленных в суд, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 27 февраля 2025 года, вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении эксперта С.Т.Л. № **** от 27 февраля 2025 года, поскольку названное заключение эксперта является, по их мнению, ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванных земельных участков, в связи с тем, что в сравнении с отчётом об итогах государственной кадастровой оценки от 19 сентября 2022 года № 07/2022, проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости рассматриваемых земельных участков, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебноэкспертной деятельности в Российской Федерации» (т.3,л.д.141,153,154).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), комитет по управлению муниципальным имуществом, градостроительству и архитектуре (далее также - КУМИГА) администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области, администрация Гусь-Хрустального района Владимирской области, администрация муниципального образования поселок Уршельский Гусь-Хрустального района Владимирской области и администрация муниципального образования поселок Красное Эхо Гусь-Хрустального района Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области, администрация муниципального образования поселок Уршельский Гусь-Хрустального района Владимирской области и КУМИГА администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области в представленном в суд ходатайстве право административного истца на установление кадастровой стоимости упомянутых земельных участков в размере рыночной не оспаривал ни по основанием возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости земельных участков, определённому экспертом С.Т.Л. в заключении № **** от 27 февраля 2025 года (т.3,л.д.150).

В напрвленном в суд письменном ходатайстве КУМИГА администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области правильность заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 27 февраля 2025 года под сомнение не ставил, не возражал против удовлетворения административного искового заявления АО «ПБК» (т.3,л.д.149).

Администрация муниципального образования поселок Уршельский Гусь-Хрустального района Владимирской области в представленном в суд письменном отзыве полагалась в разрешении настоящего дела на усмотрение суда (т.3, л.д.163).

Управление Росреестра по Владимирской области, администрация Гусь-Хрустального района Владимирской области, администрация муниципального образования поселок Красное Эхо Гусь-Хрустального района Владимирской области какого-либо мнения относительно заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 27 февраля 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названных земельных участков, в суд не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, АО «ПБК» являлось арендатором земельных участков:

с кадастровым номером ****, площадью 225 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - антенны сотовой, радиорелейной, спутниковой связи (договор аренды № 1044 от 2 декабря 2010 года заключен между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области и ****, права и обязанности по которому переданы **** в АО «ПБК» в рамках реорганизации **** в форме выделения по передаточному акту, а соглашение о расторжении этого договора аренды заключено 26 мая 2023 года);

с кадастровым номером ****, площадью 225 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - антенны сотовой, радиорелейной связи (договор аренды № 2922 от 17 ноября 2021 года заключён между комитетом по управлению муниципальным имуществом, градостроительству и архитектуре администрации Гусь-Хрустального района и АО «ПБК», а соглашение о расторжении этого договора аренды заключено 20 июня 2024 года), -

уплачивавшим арендную плату исходя из кадастровой стоимости упомянутых земельных участков (т.1,л.д.13-16,45-56,105-108,129-132,т.2,л.д.30-50,75-86,90-118).

16 мая 2023 года и 17 мая 2024 года соответственно земельные участки с кадастровыми номерами **** и **** были выкуплены административным истцом (т.2,л.д.71-73,87-89).

7 сентября 2023 года и 15 августа 2024 года соответственно в ЕГРН внесены записи о приобретении АО «ПБК» земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** в собственность (т.1,л.д.105-108,т.2,л.д.90-109).

По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость названных земельных участков установлена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 9 ноября 2022 года № 67 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» в размере 161 284 рубля 50 копеек и 161 284 рубля 50 копеек соответственно, дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2023 года (т.1,л.д.12,44,103,104,140,141,т.2,л.д.74,157).

Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** не соответствует рыночной стоимости, нарушала его права арендатора, уплачивавшего арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельных участков, АО «ПБК», минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, обратилось с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд 13 декабря 2024 года, подав его посредством заполнения формы, размещённой на официальном сайте Владимирского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», поступившим в суд 16 декабря 2024 года, уточнённым в ходе рассмотрения дела (т.1,л.д.4-7,166-170,т.2,л.д.158-160).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёты частнопрактикующего оценщика И.М.М. №№ **** и **** от 9 декабря 2024 года на бумажных носителях и в форме электронных документов, в которых рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 63 945 рублей и 63 945 рублей соответственно (т.1,л.д.18-43,57-83,171-197,т.2,л.д.1-28).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2022 года и проверки отчётов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2,л.д.187-191).

Из заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 27 февраля 2025 года усматривается следующее (т.3,л.д.3-122).

Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 51 000 рублей. Относительно соответствия отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика И.М.М. № **** от 9 декабря 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****. В соответствии с требованиями пункта 2 ФСО VI в отчёте об оценке должна быть изложена вся существенная информация, существенная информация должна быть подтверждена путём раскрытия ее источников. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации и в виде материалов и копий документов, информационных источников. Не представляется возможным проверить и подтвердить материал по имеющимся ссылкам на страницах 19-20 отчёта (кроме объектов-аналогов на страницах 47-50 отчёта), в связи с этим не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах сделок и (или предложений) с объектами недвижимости. На странице 23 отчёта отсутствует ссылка на срок экспозиции. На странице 30 отчёта не представляется возможным проверить и подтвердить источник информации по корректировке на разрешённое использование. В связи с тем, что невозможно проверить и подтвердить информацию на страницах 19-20,23,30 отчёта, не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО II). В связи с выявленными нарушениями требований не представляется возможным проверить и подтвердить вывод на странице 23 отчёта (пункт 11 д) ФСО № 7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах сделок и (или предложений) с объектами недвижимости на страницах 19-20 отчёта, не представляется возможным проверить и подтвердить правила отбора объектов-аналогов для проведения расчётов (требования пункта 22 в) ФСО № 7) (страницы 28-29 отчёта). В соответствии с требованиями пункта 14 ФСО I итоговая стоимость объекта оценки представляет собой стоимость объекта, определённую на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учётом допущений и ограничений оценки. В соответствии с требованиями пункта 1 ФСО VI отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведённого анализа и расчётов. В соответствии с требованиями подпункта 13 пункта 7 ФСО VI в отчёте должны содержаться процесс определения стоимости объекта оценки и соответствующие им расчёты. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию на странице 30 отчёта, не представляется возможным проверить примененную корректировку на разрешённое использование (страницы 29, 32 отчёта). В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчёт стоимости объекта оценки (страницы 31-33 отчёта). В соответствии с требованиями подпункта 2 пункта 3 ФСО IV цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки. На странице 6 отчёта в задании на оценку не содержится указаний ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации. В нарушение пункта 7 ФСО № 7 в отчёте отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. В нарушение пункта 11а) ФСО № 7 в отчёте отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. В соответствии с пунктом 13 ФСО III заказчик оценки должен подтвердить предоставленную им информацию путём заверения копий документов и материалов. На страницах 41-46 отчёта представлены копии документов, не заверенные заказчиком. С учётом изложенного, эксперт полагает, что содержащиеся в указанном отчёте сведения относительно описания объекта оценки, методов расчёта не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 51 000 рублей. Относительно соответствия отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика И.М.М. № **** от 9 декабря 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****. В соответствии с требованиями пункта 2 ФСО VI в отчёте об оценке должна быть изложена вся существенная информация, существенная информация должна быть подтверждена путём раскрытия её источников. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации и в виде материалов и копий документов, информационных источников. Не представляется возможным проверить и подтвердить материал по имеющимся ссылкам на страницах 19-20 отчёта (кроме объектов-аналогов на страницах 48-51 отчёта), в связи с этим не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах сделок и (или предложений) с объектами недвижимости. На странице 23 отчёта отсутствует ссылка на срок экспозиции. На странице 30 отчёта не представляется возможным проверить и подтвердить источник информации по корректировке на разрешенное использование. В связи с тем, что невозможно проверить и подтвердить информацию на страницах 19-20,23,30 отчёта не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО II). В связи с выявленными нарушениями требований не представляется возможным проверить и подтвердить вывод на странице 23 отчёта (пункт 11 д) ФСО №7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах сделок и (или предложений) с объектами недвижимости на страницах 19-20 отчёта, не представляется возможным проверить и подтвердить правила отбора объектов-аналогов для проведения расчётов (требования пункта 22 в) ФСО № 7) (страницы 28-29 отчёта). В соответствии с требованиями пункта 14 ФСО I итоговая стоимость объекта оценки представляет собой стоимость объекта, определённую на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учётом допущений и ограничений оценки. В соответствии с требованиями пункта 1 ФСО VI отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведённого анализа и расчётов. В соответствии с требованиями подпункта 13 пункта 7 ФСО VI в отчёте должны содержаться процесс определения стоимости объекта оценки и соответствующие им расчёты. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию на странице 30 отчёта, не представляется возможным проверить примененную корректировку на разрешённое использование (страницы 29,32 отчёта). В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчёт стоимости объекта оценки (страницы 31-33 отчёта). В соответствии с требованиями подпункта 2 пункта 3 ФСО IV цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки. На странице 6 отчёта в задании на оценку не содержится указаний ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО № 7 задание на оценку должно содержать характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей. На странице 6 отчёта задание на оценку не содержит информацию о части объекта оценки с кадастровым номером 33:14:000302:92, хотя по информации на странице 43 отчёта объект оценки располагает частью. В нарушение пункта 7 ФСО № 7 в отчёте отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. В нарушение пункта 11а) ФСО №7 в отчёте отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. В соответствии с пунктом 13 ФСО III заказчик оценки должен подтвердить предоставленную им информацию путём заверения копий документов и материалов. На страницах 41-47 отчёта представлены копии документов, не заверенные заказчиком. С учётом изложенного, эксперт полагает, что содержащиеся в указанном отчёте сведения относительно описания объекта оценки, методов расчёта не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 27 февраля 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, ФСО № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объектов оценки и произведённого расчёта их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчётов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», и то только в части установленной экспертом рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2022 года, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными административным ответчиком и заинтересованным лицом в части определенной в нём величины рыночной стоимости указанных земельных участков, оспорено не было, ходатайств о вызове эксперта для допроса в судебное заседание, о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения № **** от 27 февраля 2025 года, судом у эксперта С.Т.Л., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 27 февраля 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную оценочную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, учёную степень кандидата наук, что подтверждено документально (т.3,л.д.104-122), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.3,л.д.2), выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в её письменных пояснениях, представленных в суд, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

На возникшие у представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и заинтересованного лица ГБУ ВО «ЦГКО ВО», изложенные в письменном виде, вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом об итогах государственной кадастровой оценки от 19 сентября 2022 года № 07/2022 средняя величина стоимости предложения для 6 сегмента по продаже земельных участков на территории Владимирской области составила 483,77 руб./кв.м (том 1, таблица, 29 станица 115 «Предложения по продаже земельных участков 6-го сегмента»), а средняя величина стоимости сделок данного сегмента составила 814,12 руб./кв.м (том 1, таблица 30, станица 116 «Зарегистрированные сделки купли-продажи с земельными участками 6-го сегмента» (по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)); примененные при подготовке отчёта об итогах государственной кадастровой оценки объекты-аналоги и земельные участки с кадастровыми номерами **** и **** схожи по своим характеристикам и относятся к 6 сегменту «Производственная деятельность»; цена по аналогам приведена без корректировок, - экспертом С.Т.Л., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.3,л.д.146,147), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 27 февраля 2025 года.

В частности в письменных пояснениях экспертом С.Т.Л. обращено внимание на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта, и кадастровая стоимость, определённая согласно отчёту об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчёта.

В соответствии с требованиями пункта 11 в) ФСО № 7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесён оцениваемый объект.

В соответствии с требованиями пункта 11 г) ФСО № 7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанные в возражениях и дополнении к отзыву средние величины приведены для предложений по продаже земельных участков 6-го сегмента «Производственная деятельность» и для сделок в данном сегменте. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости, формировать выводы по объекту оценки некорректно.

В соответствии с требованиями пункта 11 д) ФСО № 7 каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах, некорректно.

В приложении к возражениям и дополнению к отзыву имеются копии материалов, на основании которых производился расчёт кадастровой стоимости. По представленным копиям материалов:

не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО II);

по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на вид разрешённого использования, на наличие улучшений и т.д.: земельный участок, расположенный в деревне Хрястово, «на трассе М7», «под АЗС, придорожный сервис, автомагазин»; земельный участок, площадью 41 сот., расположен в городе Гусь-Хрустальный; земельный участок, расположенный в Муромцево, «под размещение объектов придорожного сервиса», «на участок завезён песок в объеме 9000 кубометров».

Анализ фактических данных рынка предложений продажи земельных участков под индустриальную застройку во Владимирской области в 2021 году представлен на страницах 26-49 заключения эксперта, проанализировано 14 объектов из исследуемого сегмента (требования пунктов 10,11 в) и 22 б) ФСО № 7 выполнены).

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2022 года, о соответствии отчётов об оценке частнопрактикующего оценщика И.М.М. №№ **** и **** от 9 декабря 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 27 февраля 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № 13/2025 от 27 февраля 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, определённую по состоянию на 1 января 2022 года.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****.

На основании заключения эксперта АО «ПБК», согласившись с ним, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации уточнило заявленные требования и просило установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2022 год в размере их рыночной стоимости 51 000 рублей и 51 000 рублей соответственно (т.3,л.д.130,131).

При таком положении представленные в материалы административного дела отчёты об оценке рыночной стоимости, составленные частнопрактикующим оценщиком И.М.М. №№ **** и **** от 9 декабря 2024 года, суд не принимает в качестве достоверных и относимых доказательств по данному административному делу в связи с их несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2022 года в размере их рыночной стоимости 51 000 рублей и 51 000 рублей соответственно.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления АО «ПБК» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** в размере их рыночной стоимости следует считать 13 декабря 2024 года, то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, которую следует отразить в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Первая Башенная Компания» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 225 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - антенны сотовой, радиорелейной, спутниковой связи, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 51 000 (пятьдесят одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 225 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - антенны сотовой, радиорелейной связи, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 51 000 (пятьдесят одна тысяча) рублей.

Считать датой подачи заявления акционерного общества «Первая Башенная Компания» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** в размере их рыночной стоимости 13 декабря 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 19 марта 2025 года.