Апелляционное определение № 33-7109/2026 от 6 мая 2026 г.

УИД 66RS0002-02-2025-000476-16

Дело № 33-7109/2026 (№ 2-18/2026)

Мотивированное
апелляционное определение составлено 07.05.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

28.04.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной О.В.,

судей Хамиевой Ю.Р.,

ФИО1,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Истоминой А.А.,

с участием прокурора Переваловой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга к ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа,

по апелляционной жалобе истца на решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 30.01.2026.

Заслушав доклад судьи Хамиевой Ю.Р., объяснения представителя истца ФИО3, заключение прокурора, судебная коллегия

установила:

администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к ФИО2 об изъятии жилого помещения – комнаты, площадью 15 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№> для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ей в качестве выкупной цены денежной суммы в размере 1342 800 руб.; прекращении права собственности ответчика на указанное жилое помещение; возложении обязанности принять причитающуюся ей денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств; признании права собственности на указанное жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург»; признании ответчика утратившей право пользования указанным жилым помещением и выселении из него.

В обоснование иска указано, что ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение – комната площадью 15 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>. Постановлением Администрации г.Екатеринбурга № 2248 от 21.10.2021 многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 2012 от 14.07.2022 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> и жилых помещений в нем». Для определения стоимости имущества истцом проведена оценка. Соглашение с ответчиком о выкупе не заключено. В результате изъятия имущества ответчику выплачивается компенсация с одновременным переходом права собственности в пользу истца, право пользования ответчика на жилое помещение прекращается.

Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 30.01.2026 исковые требования удовлетворены, постановлено:

«Изъять у ФИО2 жилое помещение – комнату, площадью 15 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№> для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ей в качестве выкупной цены денежной суммы в размере 2002370 руб.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение – комнату, площадью 15 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№> - после выплаты денежной компенсации.

Обязать ФИО2 принять причитающуюся ей денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Признать за муниципальным образованием «город Екатеринбург» право собственности на жилое помещение – комнату, площадью 15 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№> после выплаты ФИО2 денежной компенсации.

Признать ФИО2 утратившей право пользования жилым помещением – комнатой площадью 15 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Выселить ФИО2 из жилого помещения - комнаты площадью 15 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Взыскать с Администрации г. Екатеринбурга в пользу ФИО2 20 280 руб. в счет возмещения расходов на экспертизу.

Решение является основаниям для государственной регистрации права в установленном законом порядке».

С таким решением не согласился истец, представителем подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда в части определения размера возмещения и распределения судебных расходов изменить. В обоснование доводов жалобы указано, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался экспертным заключением М.И.А. Соглашаясь с выводами эксперта суд не учел, что согласно абз. 3 подп. «д» п. 22 ФСО №7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Материал стен у оцениваемого объекта – дерево, а у объектов аналогов – кирпич и панель, при этом экспертом не применялась корректировка на материал стен, что привело к необоснованному завышению рыночной стоимости изымаемой для муниципальных нужд комнаты. С учетом корректировки на материал стен стоимость квадратного метра спорной комнаты составит 87 877 руб. 05 коп., а стоимость самой комнаты – 1318 305 руб. 75 коп. Неправильный расчет стоимости жилого помещения повлек за собой неправильное определение стоимости доли в праве собственности на земельный участок. Поскольку стоимость спорной комнаты должна составлять 1318305 руб. 75 коп, то стоимость доли в праве собственности на земельный участок для данной комнаты при использовании выбранного экспертом на стр. 58 Заключения способа должна составлять 212247 руб. 22 коп. Оснований для возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не имеется, в качестве объектов аналогов экспертом выбраны жилые помещения в домах с произведенным капительным ремонтом, корректировка на «аварийность» экспертом не вводилась, ввиду чего компенсация за непроизведенный капительный ремонт фактически учтена дважды. Разрешая вопрос о судебных расходах, суд первой инстанции нарушил ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил определить выкупную стоимость имущества в размере 1342800 руб., судом выкупная стоимость имущества определена 2002370 руб., таким образов требования истца удовлетворены на 62,28 %, требования ответчика на 32,94 %.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала,

Прокурор Перевалова А.А. указала, что доводы апелляционной жалобы в части перераспределения расходов заслуживают внимания, просила решение суда изменить.

Иные лица, участвующие в деле в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещалась на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом приведенных обстоятельств, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение – комната площадью 15 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№> (л.д. 12-13, т. 1).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 2248 от 21.10.2021 многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 16, т. 1).

17.12.2021 ФИО2 вручено требование о сносе аварийного многоквартирного дома в срок до 15.04.2022 (л.д. 20-21, т. 1).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 2012 от 14.07.2022 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> жилых помещений в нем» (л.д.17-18, т. 1).

Для определения выкупной стоимости истцом предоставлен отчет об оценке объекта ООО «ЗСК-Центр», согласно которому стоимость жилого помещения № 2, общей площадью 15 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с учетом доли в земельном участке, доли в местах общего пользования многоквартирного дома, убытков, возникающих при изъятии имущества: услуги по переезду и временным пользованием иным жилым помещением; услуги связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; с оформление права собственности на другое жилое помещение, составляет 1342 800 руб. (л.д. 30-102, т. 1).

01.10.2021 ФИО2 направлен проект соглашения об изъятии земельного участка и нежилого помещения, которое не заключено (л.д. 26-28).

Ввиду наличия спора относительно суммы возмещения судом по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту М.И.А. ( л.д. 214-215, т.1).

Согласно заключению эксперта от 14.11.2025 № 2025/11-152 стоимость жилого помещения № 2 общей площадью 15 кв. м. по адресу: <адрес> по состоянию на 14.11.2025 составляет 2055 776 руб., из них: 1798 580 руб. – стоимость жилого помещения, в том числе стоимость общего имущества в многоквартирном доме (440652 руб.), стоимость доли земельного участка (289571 руб.), 131196 руб. – убытки собственнику (из которых: 60000 руб. услуги риелтора, 15790 руб. услуги транспортной компании и дополнительные расходы, связанные с переездом, 2000 руб. – расходы на государственную пошлину при покупке жилого помещения, 53406 руб. расходы, связанные с вынужденным проживанием в другом помещении до приобретения жилья), 126000 руб. - компенсация за непроизведенный капитальный ремонт (л.д. 6-72, т. 2).

Разрешая заявленные требования и определяя сумму возмещения в размере 2002370 руб. (за вычетом расходов, связанных с вынужденным проживанием в другом помещении до приобретения жилья: 2055776 руб. (1798580+131196+126000)-53406 руб.), суд первой инстанции принял за основу заключение эксперта М.И.А. (с учетом также его письменных пояснений л.д.101-104,т.2), поскольку заключение подробно мотивировано, содержит сведения о специалисте, проводившем оценку, список нормативной документации, которыми руководствовался составитель заключения. Проведение экспертизы и заключение соответствуют требованиям ст. ст. 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции об установлении суммы возмещения, поскольку они сделаны на основании действующих норм материального и процессуального права, соответствует установленным судом обстоятельствам, подтверждаются представленными сторонами доказательствами, которым дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам жалобы о наличии нарушений экспертом положений подп. "д", п. 22 ФСО N 7 в связи с неприменением корректировки на материал стен, основания не согласиться с заключением судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют, поскольку метод сравнения продаж; выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и ценообразующих факторов (год постройки дома, этажность, материал стен и другое), с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен, с применением необходимых корректировок.

При применении корректировки на материал стен собственник заведомо не сможет рассчитывать на приобретение жилья с аналогичными качественными и количественными характеристиками, поскольку с таким материалом стен дома уже не строятся, в связи с чем будут нарушены права собственника на равноценное возмещение стоимости жилья. Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы об обратном состоятельными признаны быть не могут.

Общие требования к отчету об оценке приведены в ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Нарушений требований указанной статьи не установлено.

Также судебная коллегия соглашается с выводом суда о необходимости включения в выкупную стоимость жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Федеральным законом от 20.12.2017 №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель).

В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно пункту 2 данной статьи перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных ч. 1 ст. 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 190 настоящего Кодекса.

Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Жилой дом <№> по ул. <адрес> в г. <адрес> 1926 года постройки, его состояние оценивается как аварийное, непригодное для проживания, общий износ здания составляет 54 %. На дату принятия многоквартирного дома в муниципальную собственность в 1992 г. фактический срок эксплуатации дома составил более 50 лет. При этом капитальный ремонт здания не выполнялся, работы по ремонту несущих конструкций не проводились.

При таких обстоятельствах судом правильно включена в выкупную стоимость компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку не были установлены обстоятельства, из которых бы следовало, что государством или органом местного самоуправления до приватизации жилых помещений в многоквартирном доме производился капитальный ремонт.

Подбор объектов – аналогов в домах, не требующих капитального ремонта, вопреки доводам жалобы, не является основанием для отказа во включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации и не свидетельствует о том, что компенсация за непроизведенный капительный ремонт учтена дважды.

Ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы со стороны истца не заявлено, в связи с чем доводы истца, направленные на оспаривание заключение судебной экспертизы, признаются судебной коллегией несостоятельными. Таким образом, размер возмещения за изымаемое у ответчика жилое помещение определен судом правильно.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания довода апелляционной жалобы истца относительно распределения судебных расходов на оплату услуг эксперта.

Судом первой инстанции при определении выкупной стоимости было принято во внимание заключение судебной экспертизы, стоимость которой была оплачена ответчиком ФИО2 в размере 30 000 руб., суд взыскал с истца в пользу ответчика 20280 руб.

Однако с учетом принципа пропорциональности с истца в пользу ответчика подлежит взысканию стоимость судебной экспертизы в размере 9 900 руб. 00 коп. (30000 * 33% (с учетом округления) (заявлено 1342 800, удовлетворено 2002 370, разница 659 570 *100 /2002370). Таким образом, решение суда в данной части подлежит изменению.

Дело рассмотрено в пределах доводов жалобы истца, ответчиком решение суда не обжалуется.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 30.01.2026 изменить в части распределения расходов по оплате судебной экспертизы, изложив абзац 8 резолютивной части решения в следующей редакции:

Взыскать с Администрации г. Екатеринбурга в пользу ФИО2 9 000 руб. 00 коп. в счет возмещения расходов на экспертизу.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Ильина

Судьи Ю.Р. Хамиева

ФИО1