Решение № 3А-411/2025 3А-75/2026 3А-75/2026(3А-411/2025;)~М-519/2025 М-519/2025 от 12 апреля 2026 г. по делу № 3А-411/2025

Дело №...а-75/2026

УИД № 78OS0000-01-2025-001255-82


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 марта 2026 года г. Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой Н.А.,

при помощнике судьи Репиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СФЕРА» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО «СФЕРА» обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1159,4 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Светлановский проспект, дом №..., литера А, пом. №..., в размере рыночной стоимости равной 39 765 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование заявленных требований административный истец приводит положение ч.1 ст.22 ФЗ «О государственной кадастровой оценки» в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, административный истец обязан уплачивать налог на имущество в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика.

В обоснование требований предоставлен отчет №... от 3 июня 2025 года, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Правовые решения».

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной в заключении повторной судебной экспертизы, в отношении тех земельных участков, рыночная стоимость которых больше чем кадастровая, не возражал.

Представитель заинтересованного лица Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Городское управление кадастровой оценки" ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определённом в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного истца, административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем суд считает возможным рассматривать дело в их отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичное положение также содержится в части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон «О государственной кадастровой оценке»).

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 2 части 1 статьи 3 Закон «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В пункте 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336 указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1159,4 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Светлановский проспект, дом №..., литера А, пом. №....

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года установлена в размере 64 166 707,32 руб.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке №.../ОКС от 3 июня 2025 года, подготовленным Обществом с ограниченной ответственностью «Правовые решения», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... определена в размере 39 765 000 рублей.

В ходе рассмотрения настоящего дела, определением Санкт-Петербургского городского суда от 2 декабря 2025 года по данному административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО3

Экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО3 представлено заключение эксперта от 22 декабря 2025 года, согласно которому отчет об оценке №.../ОКС от 29 мая 2025 года, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Правовые решения», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, при составлении отчетов допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; экспертом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 78:10:0005542:2922, площадью 1159,4 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Светлановский проспект, дом №..., литера А, пом. №..., по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 71 200 000 рублей.

Суд не находит обоснованными доводы административного истца, полагающего необходимым проведение повторной экспертизы по делу в части определения рыночной стоимости Объекта.

Доводы административного истца о некорректном установлении и применении экспертом критериев сопоставимости аналогов для подбора объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, подлежат отклонению с учетом содержания экспертизы, разъяснений эксперта и положений подпункта 3 пункта 7 и подпункта 5 пункта 9, пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, согласно которым при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения, согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки, оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения, в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок.

Оспаривая определение стоимости Объекта на основании сравнительного подхода, административный истец фактически выражает несогласие с подбором аналогов, который, по мнению административного истца, был произведен с нарушениями п. 22б ФСО № 7.

Согласно заключению эксперта расчет производился исходя из возможности и эффективности сдачи объекта в аренду поэтажными блоками, производился расчет арендной ставки для помещений первого этажа с дальнейшим определением арендной ставки для помещения второго этажа и подвала, путем применения соответствующих корректировок. В качестве аналогов в данном случае были отобраны сопоставимые по физическим характеристикам помещения, расположенные в центральных районах города в зоне жилой застройки в локальных торговых комплексах, предназначенных для обслуживания жителей близлежащих домов.

Таким образом, заключение эксперта от 22 декабря 2025 года соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, учитывая письменные и устные пояснения опрошенного в судебном заседании эксперта, приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости.

Вместе с тем, оценивая доводы представителей административного ответчика и заинтересованного лица относительно возможности определения кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что в силу части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных названным кодексом.

Согласно пункту 1 части 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если данным Кодексом не предусмотрено иное, резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении административного иска полностью или в части либо об отказе в удовлетворении административного иска.

Таким образом, если судом административный иск удовлетворен, то это означает, что суд подтверждает правомерность заявленных требований, а в случае отказа в удовлетворении заявленных требований суд подтверждает правомерность позиции ответчика.

В обоснование административного иска административный истец указал на то, что кадастровая стоимость нежилого помещения существенно завышена, в связи с чем заявленное им требование сводится к ее уменьшению.

Поскольку при рассмотрении дела доводы административного истца о завышении установленной административным ответчиком кадастровой стоимости нежилого помещения №..., площадью 1159,4 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Светлановский проспект, дом №..., литера А, пом. №..., опровергнуты заключением судебной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость этих участков превышает оспариваемую кадастровую стоимость, административным истцом не представлены доказательства, подтверждающие правомерность заявленных требований, то в удовлетворении административного иска в части установления названных объекта недвижимости следует отказать. Установление же судом рыночной стоимости указанного объекта недвижимости в размере, превышающем их кадастровую стоимость, ухудшило бы положение административного истца, существовавшее до его обращения в суд, что нарушает его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

обществу с ограниченной ответственностью «СФЕРА» в удовлетворении административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.

Судья Смирнова Н.А.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.