Решение № 2-1841/2016 2-95/2017 2-95/2017(2-1841/2016;)~М-1851/2016 М-1851/2016 от 2 июля 2017 г. по делу № 2-1841/2016

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 июля 2017 года г. Кореновск

Кореновский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Лазаровича С.Н.,

при секретаре Лидамюк К.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика ООО « Раздольное» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО « Раздольное» о признании недействительным в части договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Раздольное»" о признании недействительным в части договора аренды земельного участка. В обоснование своих исковых требований истец ссылалась на то, что <...> между участниками долевой собственности ( арендодателями) и ООО « Раздольное» ( арендатором) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...>, истица является участником общей долевой собственности на данный земельный участок. Согласно абз.5 части 5 указанного договора Арендатор имеет преимущественное право выкупа земельного участка или доли в праве на него. Кроме того, согласно абз.4 части 7 договора арендодатели обязаны в разумный срок уведомить арендатора письменно заказным письмом о намерении продать земельную долю (земельный участок) с указанием цены и других существенных условий договора. Данные условия договора являются недействительными и противоречат действующему законодательству. Так в силу ч.2 ст.12 ФЗ <...> « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если участник долевой собственности продает свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не требуется. Абз. 2 ч.1 ст.12 ФЗ <...> предусматривает, что участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственное организации, использующей земельный участок. Законодатель определил круг лиц, имеющих право на приобретение земельных долей, которыми могут быть либо участник долевой собственности, либо арендатор земельного участка. Такой участник свободен в выборе лица, которому намерен продать свою земельную долю. Оспариваемые положения договора аренды от <...> о преимущественном праве арендатора на выкуп доли, а также обязанности арендодателя уведомить арендатора о намерении продать свою долю прямо противоречит положениям ФЗ <...> « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», оспариваемые условия договора аренды ущемляют права ФИО1 и обязывают к совершению незаконных действий. ФИО1 ранее не знала о наличии в договоре оспариваемых положений, ей стало известно об этом в сентябре 2016 года, когда ООО « Раздольное» обратилось в Кореновский районный суд с иском к ней о переводе прав покупателя по договорам купли – продажи земельных долей и с этого момента для нее начал течь срок исковой давности.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ООО « Раздольное» по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что в договоре аренды земельного участка от <...> в установленной законом форме нашло свое отражение согласованное волеизъявление сторон о применении к отношениям между арендатором ( ООО « Раздольное») и арендодателями, связанным с возмездным отчуждением участками долевой собственности принадлежащих им земельных долей правил гражданского законодательства о преимущественном праве покупки. Действующее гражданское законодательство и законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения не исключает возможности участников земельных и гражданских правоотношений по включению в договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения условий, предусматривающих преимущественное право покупки арендатором принадлежащих арендодателям земельных долей. В судебном заседании представитель ООО « Раздольное» заявил о пропуске срока исковой давности обращения в суд.

Свидетель С.Г.Э. в суде пояснила, что в собрании принимала участие истица лично и ее представитель по доверенности.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, свидетеля, исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В судебное заседание участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> не явились, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлены судом надлежащим образом, сведений об уважительности неявки в судебное заседание суду не представили, в связи с чем, суд принимает решение о рассмотрении дела в их отсутствие.

Судом установлено, что <...> между ООО « Раздольное» ( арендатор) и М.В.Н. выступающего в качестве лица, уполномоченного общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок в соответствии с решением общего собрания от <...> участников общей долевой собственности на земельный участок был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя с кадастровым номером <...>. В соответствии с данным договором земельный участок передан в аренду ООО « Раздольное» сроком на десять лет. Абз.5 части 5 указанного договора Арендатор имеет преимущественное право выкупа земельного участка или доли в праве на него. Абз.4 части 7 договора предусмотрено, что Арендодатели обязаны в разумный срок уведомить арендатора письменно заказным письмом о намерении продать земельную долю (земельный участок) с указанием цены и других существенных условий договора. Дата государственной регистрации договора <...>, номер регистрации <...>.

Подпунктом 4 пункта 3 ст.1 ФЗ <...> « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплен принцип преимущественного права на покупку доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами – членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от <...> N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и другими актами земельного законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Согласно п. 1 ст. 13 вышеуказанного Федерального закона участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 5 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Отношения по аренде земельных долей урегулированы Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от <...> N 101-ФЗ, которым установлен круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме участников долевой собственности такое право имеют сельскохозяйственные организации, использующие этот земельный участок.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п.2 ст.1 ГК РФ)

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему ( п.1 ст. 8 ГК РФ).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении ( п.1 ст.250 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков ( п.2 ст. 250 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу приведенных норм материального права, действующим гражданским законодательством и законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения не исключается возможность участников земельных и гражданских отношений по включению в договор аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения условий, предусматривающих преимущественное право покупки арендатором, принадлежащих арендодателям земельных долей, а также обязанность арендодателя в разумный срок уведомить арендатора письменно заказным письмом о намерении продать земельную долю (земельный участок) с указанием цены и других существенных условий договора.

Как видно из материалов дела в договоре аренды от <...> в установленной законом форме нашло свое выражение согласованное волеизъявление сторон о применении к отношениям между арендатором и арендодателем, связанным с возмездным отчуждением участниками долевой собственности принадлежащих им земельных долей, правил гражданского законодательства о преимущественном праве покупки и об обязанность арендодателя в разумный срок уведомить письменно заказным письмом о намерении продать земельную долю (земельный участок) с указанием цены и других существенных условий договора ( ст. 250 ГК РФ).

Суд приходит к выводу о том, что своему содержанию пункты договора о преимущественном праве арендатора на выкуп земельных долей и уведомление арендатора письменно заказным письмом о намерении продать земельную долю (земельный участок) с указанием цены и других существенных условий договора не нарушают права арендодателей, требованиям закона не противоречат.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при осуществлении гражданских прав участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. По смыслу п. п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускается злоупотребление правом.

Истец ФИО1 является участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...>, расположенным в <...>.

Как следует из протокола <...> от <...> общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...>, расположенным в <...>, присутствующие на собрании собственники долей решили заключить с ООО « Раздольное» договор аренды земельного участка. В приложениях к данному протоколу имеется проект договора аренды, где в абз.5 части 5 указанного проекта договора Арендатор имеет преимущественное право выкупа земельного участка или доли в праве на него, абз.4 части 7 проекта договора предусмотрено, что арендодатели обязаны в разумный срок уведомить арендатора письменно заказным письмом о намерении продать земельную долю (земельный участок) с указанием цены и других существенных условий договора.

Из указанного протокола и приложения к нему усматривается, что истец ФИО1 голосовала против заключения договора аренды земельного участка с ООО «Раздольное».

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 5 статьи 181.4 ГК РФ), если иные сроки не установлены специальными законами.

Согласно пункту 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181.4 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до <...>.

Вышеуказанный протокол общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок ФИО1 не оспорен, не признан недействительным.

Из материалов дела следует, что договора аренды земельного участка от <...> заключен в письменной форме, прошел государственную регистрацию, права собственников в праве общей долевой собственности на земельный участок зарегистрированы, обременены правом аренды в пользу ООО " Раздольное".

Также установлено, что ФИО1 как и другие арендодатели, в течение срока аренды получала арендную плату, что истцом не оспаривается.

Суд принимает во внимание и то, что в течение длительного периода (до <...> года) ФИО1 в суд с требованием о защите нарушенных прав собственника или признании совершенной сделки недействительной не обращалась, требования о его расторжении не заявляла.

Суд приходит к выводу о том, что факт заключения оспариваемого договора нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, содержание договора, а также действия сторон по его исполнению указывают, что все участники общей долевой собственности, в том числе ФИО1 при заключении договора действовали добровольно и в своих интересах.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С учетом того, что ФИО1 обратилась в суд с данными требованиями <...>, т.е. по истечении трех лет с момента исполнения договора аренды от <...>, в удовлетворении исковых требований следует отказать по причине пропуска срока исковой давности обращения в суд.

Учитывая все обстоятельства дела в их совокупности, оценивая представленные сторонами доказательства в силу требований ст. 67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, исходя из того, что истцом не представлено достаточных доказательств для подтверждения исковых требований, суд приходит к выводу о необходимости отказать в удовлетворении заявленного иска.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительными абз.5 части 5 и абз. 4 части 7 договора аренды от <...> заключенного между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> и ООО «Раздольное» - отказать

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кореновский районный суд в течение месяца.

Председательствующий: