Решение № 2-557/2017 2-557/2017~М-355/2017 М-355/2017 от 13 августа 2017 г. по делу № 2-557/2017

Дело №2-557/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2017 года г.Чебаркуль Челябинской области

Чебаркульский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Тимонцева В.И.,

при секретаре Перепечиной В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, с участием истца и ответчика по встречному иску ФИО1, ее представителя ФИО2, ответчика и истца по встречному иску ФИО3, ее представителя ФИО4, гражданское дело по первоначальному иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании уплаченных по договору денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами и по встречному иксу ФИО3 к ФИО1, Управлению Росреестра по Челябинской области о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просит взыскать уплаченные по договору денежные средства в размере 2200000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 346575 рублей.

В обоснование иска указала, что --- между ней и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, №, по которому она передала ФИО3 денежные средства в размере 2200000 рублей. Поскольку ФИО1 полностью оплатила стоимость приобретаемого недвижимого имущества, то заключенный между ней и ФИО3 договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущих недвижимых вещей с условием о предварительной оплате. Согласно условиям договора купли-продажи ФИО3 обязалась передать в ее собственность земельный участок и расположенный на нем жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. в срок не позднее ---. Вместе с тем, право собственности ФИО3 на спорное недвижимое имущество возникло только ---, при этом площадь жилого дома составила <данные изъяты> кв.м., а не <данные изъяты> кв.м., как указано в договоре. Таким образом, в установленный в договоре срок ФИО3 не исполнила обязательства по передаче товара и не может его исполнить без проведения работ по реконструкции жилого дома. В настоящее время исполнение договора утратило для ФИО1 интерес, поскольку она не намерена ожидать проведение реконструкции жилого дома. В связи с тем, что договор купли-продажи не состоялся, ФИО3 обязана вернуть полученные по нему денежные средства в размере 2200000 рублей, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами за период с --- по --- в сумме 346575 рублей (л.д.2, 48).

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, Управлению Росреестра по Челябинской области, в котором просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от нее на ФИО1 на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, находящиеся по адресу: <адрес>, №, в соответствии с условиями договора купли-продажи от ---.

В обоснование встречного иска указала, что --- между ней и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, являющийся договором купли-продажи будущей вещи, в котором стороны согласовали все существенные условия. До заключения договора купли-продажи ФИО1 и ее родственники неоднократно осматривали жилой дом, знакомились с технической документацией на него. Поскольку состояние жилого дома устроило ФИО1, --- между ними был подписан договор купли-продажи. Незадолго до заключения договора купли-продажи ФИО1 вселилась в него и проживает по настоящее время. ФИО3 неоднократно обращалась к ФИО1 с предложением произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок. Однако, ФИО1 от сдачи документов на проведение государственной регистрации перехода права собственности отказывалась (л.д.57-58).

Истец и ответчик по встречному иску ФИО1, в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала, против удовлетворения встречного иска возражала, суду пояснила, что осенью 2015 года она решила приобрести в <адрес> жилой дом, в связи с чем попросила свою дочь подыскать подходящий вариант для покупки. В конце октября 2015 года она приехала в <адрес> и, осмотрев спорный жилой дом, согласовав с ФИО3 его стоимость и сроки оформления документов, --- заключили предварительный договор купли-продажи. В этот же день она передала ФИО3 2200000 рублей в счет оплаты стоимости приобретаемого имущества. До заключения предварительного договора ФИО3 пояснила ей, что документы на дом будут оформлены не ранее весны 2016 года, после истечения шести месяцев со дня смерти ее мужа. Вскоре после заключения договора и оплаты стоимости жилого дома ФИО1 вселилась в него и проживает до настоящего времени. В марте 2016 года ФИО3 сообщила, что оформила документы на спорное имущество и готова заключить основной договор купли-продажи. Зная о том, что документы на дом оформлены на основании технического паспорта 2002 года, в связи с чем имеются расхождения в фактической площади жилого помещения и площадью, содержащейся в технической документации, ФИО1 попросила ФИО3 переделать документы и после этого вернуться к вопросу заключения основного договора купли-продажи. Прося ФИО3 переделать документы, ФИО1 для себя решила, что не будет оформлять дом, поскольку, живя в нем полгода, она выявила недостатки и передумала его покупать, о чем она сообщала ФИО3 в январе 2016 года. Полагала, что расхождения в площади жилого дома, указанного в предварительном договоре купли-продажи с площадью жилого помещения, право собственности на который в настоящее время зарегистрировано за ФИО3 в ЕГРН являются существенными и не могут быть устранены в кратчайшие сроки. Не отрицала, что жилой дом, который она осматривала и в отношении которого заключался предварительный договор купли-продажи и жилое помещение, в котором она проживает фактически является одним и тем же объектом недвижимого имущества.

Представитель истца и ответчика по встречному иску ФИО1 -ФИО2 по ордеру № от --- (л.д.43) в судебном заседании полагал первоначальный иск подлежащим удовлетворению, против удовлетворения встречного иска возражал, суду пояснил, что расхождения в площади жилого дома, указанной в предварительном договоре купли-продажи с его фактической площадью являются недостатками товара, который может быть устранен только путем проведения работ по реконструкции дома, занимающих значительные финансовые и временные затраты, в связи с чем ФИО1 утратила интерес к спорному жилому дому и не желает его приобретать. Полагал, что ФИО3 не исполнена обязанность по передаче товара ФИО1, поскольку площадь переданного ФИО1 жилого дома отличается от площади жилого помещения, которое должно было быть передано по договору.

Ответчик и истец по встречному иску ФИО3 в судебном заседании полагала первоначальные исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, свой встречный иск поддержала, суду пояснила, что заключения предварительного договора купли-продажи ФИО1 и ее дочь неоднократно осматривали спорный жилой дом, знакомились с технической документацией на него. Дом им понравился, в связи с чем --- они полностью рассчитались за него, заключили предварительный договор купли-продажи и фактически вселились в него. Жилой дом передан ФИО1 в том состоянии, в котором он находился на момент осмотра и заключения предварительного договора купли-продажи. Еще до заключения предварительного договора она сообщала ФИО1, что документы на дом необходимо будет переделывать, поскольку дом оформлен на ее умершего мужа, а после составления технического паспорта в 2002 году, они с мужем проводили реконструкцию: разобрали утеплитель мансарды и убрали лестницу на второй этаж. Оформление нового технического паспорта на дом, обусловлено просьбой ФИО1 Она неоднократно обращалась к ФИО1 с предложением переоформить право собственности на спорные объекты, но та уклонялась. Полагала, что уклонение ФИО1 от регистрации перехода права собственности необоснованно, поскольку она, как продавец, выполнила обязательства по передачи товара.

Представитель ответчика и истца по встречному иску ФИО3 – ФИО4 по ордеру № от --- (л.д.47) полагал иск ФИО1 не подлежащим удовлетворению, встречный иск ФИО3 поддержал, суду пояснил, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, который сторонами фактически исполнен, в связи с чем отсутствуют препятствия для проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты. Полагал, что ФИО1 передан именно тот жилой дом, в отношении которого стороны заключали договор купли-продажи, поскольку после осмотра жилого помещения и заключения предварительного договора купли-продажи ФИО1 сразу же вселилась в него и проживает в нем более 1,5 лет.

Представитель ответчик по встречному иску Управления Росреестра по Челябинской области в суд не явился. Указанное лицо извещено о месте и времени судебного заседания, в ранее направленных в суд возражениях на исковое заявление просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что является ненадлежащим ответчиком по встречному иску (л.д.66, 102).

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика по встречному иску Управления Росреестра по Челябинской области

Заслушав объяснения истца и ответчика по встречному иску ФИО1, ее представителя ФИО2, ответчика и истца по встречному иксу ФИО3, ее представителя ФИО4, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска ФИО1 и о частичном удовлетворении исковых требований ФИО3

В соответствии с п.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В силу п.1 ст.556 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктами 3 и 4 статьи 487 ГК РФ установлено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст.457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В судебном заседании установлено следующее.

--- между ФИО3 (Продавцом) и ФИО1 (Покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, № (л.д.6).

Пунктом 2.1 договора установлено, что стоимость жилого дома и земельного участка составляет 2200000 рублей, которые передаются Покупателем Продавцу в качестве аванса до подписания предварительного договора.

Согласно п.3.2 договора передача объектов недвижимости Продавцом и принятие их Покупателем осуществляется без составления передаточного акта. Объекты недвижимости передаются Покупателю в день подписания договора.

--- ФИО1 оплатила ФИО3 2200000 рублей в счет оплаты стоимости приобретаемых жилого дома и земельного участка, что подтверждается распиской от --- (л.д.7) и не оспаривается сторонами.

Из объяснений истца и ответчика по встречному иску ФИО1, ответчика и истца по встречному иску ФИО3 установлено, что после заключения указанного договора жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, №, переданы ФИО3 ФИО1, которая владеет ими по настоящее время.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Поскольку по условиям заключенного между ФИО1 и ФИО3 договора установлена обязанность ФИО1, как приобретателя недвижимого имущества, уплатить ФИО3 его полную стоимость до заключения основного договора, суд пришел к выводу, что заключенный ФИО1 и ФИО3 предварительный договор купли-продажи следует квалифицировать как договор купли-продажи будущих недвижимых вещей с условием о предварительной оплате.

Также в судебном заседании установлено, что ФИО3 неоднократно предлагала ФИО1 подать документы для проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости. Однако, ФИО1 от проведения государственной регистрации перехода права собственности отказалась, что подтверждается телеграммой от --- (л.д.101), письмом от --- (л.д.49) и не оспаривается сторонами.

На момент рассмотрения дела право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО3, что подтверждается выписками из ЕГРП от 21 апреля и от --- (л.д.34-40, 70-73); свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.79, 80).

В обоснование первоначального иска ФИО1 указала на невыполнение ФИО3 обязанности по передаче объектов недвижимости в соответствии с условиями договора купли-продажи, в частности на несоответствие фактической площади жилого дома его площади, указанной в договоре, в связи с чем она утратила интерес в приобретении спорных объектов недвижимости.

Вместе с тем, из объяснений ФИО1, данных в судебном заседании, следует, что до заключения договора купли-продажи спорный жилой дом она осматривала, претензий к его состоянию не заявляла. После заключения договора вселилась в жилой дом и продолжает проживать в нем по настоящее время. Знала о наличии расхождений в площади жилого дома, указанной в техническом паспорте, составленном в 2002 году, и фактической площадью жилого дома, обусловленных проведенной ФИО3 и ее супругом реконструкцией. После получения ФИО3 в марте 2016 года свидетельства о праве на наследство и свидетельства о государственной регистрации права потребовала переоформить документы, чтобы они отражали реальную площадь жилого дома, что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на спорный жилой дом от --- и от --- (л.д.78, 80); техническими паспортами на жилой дом по состоянию на --- и по состоянию на --- (л.д.81-92, 93-100); объяснениями ФИО3, данными в судебном заседании.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что жилой дом, осмотренный ФИО1 до заключения договора и указанный в договоре купли-продажи, и жилой дом, фактически переданный ФИО1 ФИО3 в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи, не являются разными объектами недвижимости, в связи с чем ФИО3, как продавец, своевременно исполнила обязанности по передаче ФИО1, как покупателю, спорных объектов недвижимости, что свидетельствует об отсутствии законных оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований ФИО1 о взыскании с ФИО3 уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в сумме 2200000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 346575 рублей.

Доводы ФИО1 о выявлении в ходе проживания недостатков в жилом доме судом отклоняются, поскольку иск ФИО1 заявлен по иным основаниям (не выполнение продавцом обязанности по передаче предварительно оплаченного товара в установленный срок). При этом, в случае наличия на то законных оснований, ФИО1 не лишена возможности предъявить к ФИО3 требования, обусловленные передачей товара ненадлежащего качества.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу п.7 ст.15 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Из разъяснений, содержащихся в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Поскольку между ФИО1 и ФИО3 --- заключен договор купли-продажи будущих недвижимых вещей с условием о предварительной оплате, предполагающий переход права собственности на спорные объекты недвижимости от продавца ФИО3 к покупателю ФИО1, который фактически сторонами исполнен (жилой дом и земельный участок переданы ФИО3 ФИО1, а ФИО1 произведена полная оплата приобретаемого имущества по договору), при этом ФИО1 безосновательно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, суд пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., и расположенный на нем жилой дом, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, №, с ФИО3 на ФИО1

Вместе с тем, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ ФИО3 суду не представлено доказательств, подтверждающих нарушение ее прав, свобод и законных интересов Управлением Росреестра по Челябинской области, в связи с чем ФИО3 в удовлетворении встречного иска к Управлению Росреестра по Челябинской области надлежит отказать.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, с ФИО1 подлежит взысканию в пользу ФИО3 в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении первоначального иска к ФИО3 о взыскании уплаченных по договору денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1, Управлению Росреестра по Челябинской области о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., и расположенный на нем жилой дом, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, №, с ФИО3 на ФИО1.

ФИО3 в удовлетворении встречного иска к Управлению Росреестра по Челябинской области о государственной регистрации перехода права собственности – отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Чебаркульский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий