Решение № 2-149/2017 2-149/2017~М-120/2017 М-120/2017 от 8 июня 2017 г. по делу № 2-149/2017

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Тугулым ДД.ММ.ГГГГ.

Тугулымский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Крицкой Н.А.,

при секретаре Южаковой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 ФИО17 к ФИО1 ФИО18 о расторжении договора купли-продажи, возврате уплаченной денежной суммы и исключении реестровых записей из Единого государственного реестра недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возврате уплаченной денежной суммы и исключении реестровых записей из Единого государственного реестра недвижимости.

В обоснование своих требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со служебными постройками и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>. Согласно договору стоимость жилого дома со служебными постройками и земельного участка составляет 455 000 рублей. Истец заплатила ответчику за счет материнского капитала 418 000 рублей и 2 000 рублей наличными. ДД.ММ.ГГГГ истец на указанное недвижимое имущество получила свидетельства о государственной регистрации права.

После заселения в ДД.ММ.ГГГГ в жилой дом выяснилось, что после его оттаивания от снега, в нем выявилось множество скрытых дефектов и что он является непригодным для проживания. Дети стали постоянно болеть и пришлось выехать из данного жилого дома.

Для подтверждения того, что дом непригоден для проживания, истец обратилась в ООО «Независимая экспертиза и Оценка». Из выводов эксперта следует, что: данное строение не обеспечивает комфортное и безопасное проживание граждан в течение круглогодичного периода, что подтверждается частыми простудными заболеваниями у детей; указанные выше факторы являются достаточным основанием для рекомендации признать жилой дом непригодным для проживания.

Истцом, в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику предложение о расторжении договора купли-продажи, но ответ получен не был.

На основании изложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со служебными постройками и земельный участок, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним реестровые записи №№2 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика 435 130 руб., из которых: 418 000 руб. – уплаченная сумма за счет материнского капитала, 2 000 руб. – уплаченная денежная сумма при подписании договора, 15 000 руб. – сумма уплаченная за проведение экспертизы, 130,14 руб. почтовые расходы.

В судебном заседании истец исковые требования поддержала в полном объеме, просит их удовлетворить на основании доводов, указанных в иске. Кроме того, суду пояснила, что они заехали в данный дом ДД.ММ.ГГГГ г., договор был заключен в ДД.ММ.ГГГГ г., а недостатки обнаружили летом, а именно стал осыпаться потолок, на стенах появились трещины из-за того, что дом «ходит» так как плохой фундамент. Дети стали часто болеть, из-за того, что в доме холодно. При покупке дом осматривали. О каких-либо имеющихся недостатках ответчик не говорила. При заключении договора, никакого давления на нее со стороны продавцов не оказывалось. Для того, чтоб устранить выявленные недостатки, необходимо сделать капитальный ремонт, который потребует 484 147 рублей, согласно ее расчету. О том, что <адрес> года постройки, ей было известно. В настоящее время расчет по договору ею не произведен в полном объеме, так как она не хочет проживать в данном доме.

Представитель истца ФИО6, действующий на основании ордера поддержал исковые требования своего доверителя в полном объеме. Считает, что договор купли-продажи подлежит расторжению, так как приобретенный ее доверителем дом имеет существенные недостатки, для того чтоб их устранить, необходимо затратить 484 147,24 рублей. Тот факт, что дом не пригоден для проживания подтверждает заключение эксперта, которое никем не оспорено.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала, суду пояснила, что истец всей семьей осматривали дом, заехали в дом до заключения договора (в феврале). У них была возможность осмотреть дом. Грибка в подполье не было, на стенах имелись трещины. При этом ДД.ММ.ГГГГ г. истец не заявляла требование о расторжении договора, она говорила о том, что у них нет денег, поэтому они не будут платить. Она заявила первый раз требование о расторжении договора только когда она (ответчик) обратилась в суд с требованием о взыскании задолженности по договору. До этого, каких либо претензий относительно дома, истец не высказывала.

Представитель ответчика ФИО7, действующая на основании ордера, считает, что требования истца не подлежат удовлетворению, так как отсутствуют основания, перечисленные в ст.450 ГК РФ для расторжения договора. Так, при покупке истец осматривала дом в присутствии родственников, никаких претензий к качеству покупаемого дома у истца не имелось. Кроме того, истец с семьей до заключения договора купли-продажи проживали в доме, в связи с чем, имели возможность более тщательно осмотреть покупаемое имущество. В настоящее время истец с семьей проживают в данном доме. Ее доверитель исполнила со своей стороны обязательства по договору, а истец нет, так как не произвела оплату в полном объеме. Также считает, что сумма, требуемая для капитального ремонта, истцом необоснованно завышена.

Представитель третьего лица ГУ – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в <адрес> ФИО8, действующая на основании доверенности в судебном заседании пояснила, что сделка между истцом и ответчиком совершена с использованием материнского капитала. Если в результате данной сделки не произошло улучшение жилищных условий семьи с несовершеннолетними детьми, требования истца подлежат удовлетворению. В случае расторжения договора купли-продажи, материнский капитал необходимо возвратить в Пенсионный фонд РФ.

Представитель третьего лица КПК «Кредит Финанс» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, посредством размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица КПК «Кредит Финанс».

Свидетель ФИО9 в судебном заседании пояснил, что ответчик приходится ему супругой. С истцом его познакомила племянница в ДД.ММ.ГГГГ г. Гришаева хотела купить у них дом, она вместе с мужем, ФИО4 и ФИО11 приходили его осматривать. Дом они осмотрели, их все устроило, договорились о цене и в середине ДД.ММ.ГГГГ. истец с семьей заехали в дом. Истец видела, что дом не новый. Претензии относительно дома ФИО14 стали высказывать после того, как им перевели деньги (материнский капитал).

Свидетель ФИО10 в судебном заседании пояснил, что он является супругом истца. В феврале им позвонила ФИО1 ФИО19 и предложила купить дом, он со своей женой, братом и его женой поехали его посмотреть, визуально было все хорошо. Но когда пришла весна, дом стал трескаться, из фундамента поползли муравьи. О том, что имеются какие либо недостатки, им не говорили продавцы. Подполье он при осмотре дома не смотрел, внутрь не залазил. Стены были заделаны армированным скотчем и забелены густой известью, в доме был сделан косметический ремонт. В настоящее время они с семьей проживают в доме. Дети, в связи с переездом в данный дом, стали часто болеть.

Заслушав участников судебного разбирательства, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности, со служебными постройками и земельный участок, расположенных по адресу: Россия, <адрес> (л.д.7-10).

Указанный договор прошел государственную регистрацию, право собственности на указанные объекты было зарегистрировано за ФИО2, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права №№ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12, 13) и спорное имущество фактически перешло во владение истца.

Решением Тугулымского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана задолженность по оплате стоимости ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86-89).

Согласно экспертному заключению №, общее техническое состояние жилого дома неудовлетворительное. Зафиксированы дефекты, повреждения и нарушение прочности основных несущих конструкций здания. В связи со значительным физическим износом, произошли ухудшения эксплуатационных и теплозащитных характеристик жилого дома, приводящие к снижению до неудовлетворительного уровня надежности и комфортности здания, а также прочности и устойчивости основных несущих строительных конструкций. Внутридомовые инженерные системы, необходимые для нормальной жизнедеятельности человека, находятся частично в работоспособном состоянии или полностью отсутствуют. Данное строение не обеспечивает комфортное и безопасное проживание граждан в течение круглогодичного периода, что подтверждается частыми простудными заболеваниями у детей. Указанные факторы являются достаточным основанием для рекомендации признать жилой дом непригодным для проживания в соответствии с требованиями п.33, 34 раздела III «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или рекомендуется обеспечить срочное выполнение капитального ремонта основных конструкций здания. Заключение выполненоДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24-48).

Согласно отчету об оценке, выполненному ДД.ММ.ГГГГ итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости – ? доли общей долевой собственности в жилом доме общей площадью 85,80 кв.м., адрес объекта: <адрес>, расположенном на земельном участке кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, площадью 1264 кв.м., составляет 360 000 рублей (л.д. 113-182).

Исходя их представленных доказательств, суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что ответчиком было допущено существенное нарушение договора, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, либо произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Согласно п. 20 договора купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, у покупателя отсутствовали претензий к состоянию передаваемого имущества.

В судебном заседании стороны не оспаривали, а также подтвердили свидетели, что перед заключением договора купли-продажи истец совместно с супругом и родственниками осматривали дом, претензий к качеству не имелось. Более того, до заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли – продажи, истец с семьей проживали в данном доме ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем, имели возможность более тщательно осмотреть дом. Также истец в судебном заседании не отрицала, что все технические документы на дом находятся у нее, в связи с чем, она знакома со всеми техническими характеристиками дома, в том числе ей был известен год постройки данного дома.

Доказательств того, что истец желал осмотреть дом с привлечением специалистов, и ему было отказано, что истец был ограничен в доступе в какие-либо помещения спорного дома, суду не представлено.

Как установлено в суде, претензии к качеству приобретаемого имущества истец в первый раз заявила после того, как ответчик в октябре 2015 года обратилась в суд с иском о взыскании задолженности по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества, то есть, прожив в этом доме уже более полугода.

Суд приходит к выводу о том, что истец на момент заключения договора купли-продажи знала о техническом состоянии недвижимого имущества, должна была действовать с учетом той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от нее по характеру договора, в связи с чем, оснований для расторжения сделки купли-продажи не имеется.

Суд считает, что истцом не доказано, что при заключении договора купли-продажи она не знала и не могла знать об указываемых недостатках приобретаемого недвижимого имущества, поскольку, исходя из п. 20 договора, покупатель претензий к состоянию передаваемого имущества не имеет, визуально осмотрела приобретаемый объект, а значит, имела возможность установить имеющиеся дефекты несущих стен, потолка, пола, отделки и кровли. Поэтому, истец, являясь покупателем должна была проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, в т.ч. отказаться от заключения договора, в случае несогласия с техническим состоянием приобретаемого имущества.

Также суд отмечает, что исходя из объема, характера и степени выраженности имеющихся у спорного жилого помещения конструктивных недостатков и дефектов, на которые указывает истец, и которые отражены в экспертном заключении, он, осматривая и принимая недвижимое имущество от продавца до заключения договора не мог не знать о существовании таковых, поскольку данные недостатки могли быть установлены им с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в сфере строительства для этого не требовалось, и такие недостатки не могут быть признаны скрытыми.

Истцом представлены выписки из историй болезни детей, из которых видно, что ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ г.р. с ДД.ММ.ГГГГ г.г. перенесла следующие заболевания: ДД.ММ.ГГГГ ОРВИ, ДД.ММ.ГГГГ О. трахеит; ДД.ММ.ГГГГ О.фарингит, ДД.ММ.ГГГГ аллергический дерматит, ДД.ММ.ГГГГ о.лоринготрахеит, ДД.ММ.ГГГГ ОРВИ, ДД.ММ.ГГГГ ОРВИ, ДД.ММ.ГГГГ о. фарингит, ДД.ММ.ГГГГ о. танзилит (л.д.85); ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р., с ДД.ММ.ГГГГ г.г. перенесла следующие заболевания: ДД.ММ.ГГГГ о. фарингит, ДД.ММ.ГГГГ ОРВИ, ДД.ММ.ГГГГ ОРВИ, ДД.ММ.ГГГГ ОРВИ, ДД.ММ.ГГГГ о. танзилит, ДД.ММ.ГГГГ ОРВИ.

Однако, данные доказательства не подтверждают факт того, что при заключении договора купли-продажи спорного имущества, продавцом были допущены существенные нарушения, которые влекут расторжение договора. При этом суд отмечает, что вывод эксперта, о частых простудных заболеваниях у детей, в связи с тем, что строение не обеспечивает комфортное и безопасное проживание граждан в течение круглогодичного периода, сделан со слов истца, при этом, как следует из экспертного заключения и не отрицалось истцом, медицинские документы эксперт не исследовал.

При этом, представленная стороной истца информация из администрации Тугулымского городского округа о том, что жилой дом, по адресу: <адрес>, в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ на межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийны и подлежащим сносу или реконструкции на территории Тугулымского городского округа не рассматривался, непригодным для проживания и подлежащим сносу не признавался, также не подтверждает факт того, что имеются основания для расторжения спорного договора. Исходя из представленной информации, можно лишь сделать вывод, что спорный жилой дом, не пригодным для проживания в установленном законом порядке, не признавался.

Представленный истцом отчет об оценке недвижимого имущества, также не свидетельствует о существенном нарушении продавцом договора.

Так, согласно отчету итоговая величина рыночной стоимости объекта составляет 360 000 рублей.

Из дополнительного соглашения к договору купли-продажи, которое заключено сторонами договора ДД.ММ.ГГГГ, следует, что недвижимое имущество продается за 650 000 рублей.

Таким образом, стороны договора соглашением установили цену, по которой имущество продается.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в самостоятельном определении цены недвижимого имущества.

Согласно положений п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Договор купли-продажи и дополнительное соглашение к договору истцом подписан без замечаний и разногласий.

Давая оценку представленному истцом расчету капитального ремонта дома, суд отмечает следующее.

Так, в данном расчете истец указала материалы, количество материалов, стоимость работы для проведения капитального ремонта спорного дома. Исходя из расчета видно, что в него включены замен пола, ремонт фундамента, замена окон, замена дверей, замена электропроводки, облагораживание дома сайдингом. Однако, покупая спорный дом, истец не могла не видеть, в каком состоянии находятся в доме полы, кровля дома, окна, входные двери, электропроводка.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие обстоятельств, которые бы давали ему право отказаться от исполнения заключенного договора купли-продажи и, соответственно, об отсутствии оснований для расторжения такового, возврате денежных средств.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца.

В силу того, что истцу отказано в удовлетворении исковых требований, его требования о взыскании судебных издержек (стоимость экспертизы, почтовые расходы), также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 ФИО20 к ФИО1 ФИО21 о расторжении договора купли-продажи, возврате уплаченной денежной суммы, исключении реестровых записей из Единого государственного реестра недвижимости, взыскании судебных издержек – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Свердловский областной суд через Тугулымский районный суд <адрес>.

Председательствующий судья Крицкая Н.А.