Решение № 2-4169/2017 2-4169/2017~М-4513/2017 М-4513/2017 от 28 ноября 2017 г. по делу № 2-4169/2017

Гражданское дело № 2-4169/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2017 года город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Ямпольской В.Д.,

при секретаре: Кужелевой Е.С.,

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности), ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

18 мая 2012 года между АО «Белгородская ипотечная корпорация» ФИО2 заключен договор №С/31 купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчик приобрел в собственность земельный участок №31 площадью 1502 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и обязался в течение пяти лет со дня регистрации данного договора построить на нем жилой дом и оформить на него право собственности, а также подключить построенный жилой дом к инженерным сетям.

Цена земельного участка определена по договору в размере 533 000 руб., из которых покупателем оплачено 27 000 руб.

Условиями договора предусмотрено участие ФИО2 в инвестировании строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей. Затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 164 700 руб., из которых 95 000 руб. подлежит оплате покупателем в порядке и сроки, установленные договором.

В обеспечение обязательств покупателя по договору, земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости.

23 мая 2017 года истек срок строительства жилого дома на приобретённом ФИО2 земельном участке, регистрации права собственности на жилой дом, а также по подключению жилого дома к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка №С/31 от 18.05.2012г., просит взыскать с ФИО2 задолженность по договору купли-продажи в размере 817 254, 72 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.5. договора – 506 000 руб., штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в п.4.1. договора и фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. договора (п.5.6. договора) – 69 700 руб., проценты в соответствии с п.5.5. договора – 241 554, 72 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины – 11 372, 55 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 (по доверенности) поддержала исковые требования.

Ответчик ФИО2 иск не признал, при этом, не оспаривал факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка в части строительства жилого дома, государственной регистрации права собственности на него, подключения жилого дома к инженерным сетям.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка №С/31, площадью 1502 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, подтверждается непосредственно самим договором купли-продажи земельного участка №С/31 от 18.05.2012г., актом приема-передачи от 18.05.2012г.

По условиям договора №С/31 от 18.05.2012г., продавец обязался, в соответствии с Программами инженерного обустройства, принимаемыми правительством Белгородской области, в срок не позднее трех лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя (п.4.1. договора).

Как следует из сообщения ГУП «Белгородского областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства» от 14.09.2017г. №2579, согласно долгосрочной целевой программе «Инженерное обустройство микрорайонов массовой застройки ИЖС в Белгородской области» в микрорайоне <адрес> построены: внутриплощадочные сети электроснабжения – 2014 год, внеплощадочные и внутриплощадочные ети водоснабжения – 2016 года, внутриплощадочные сети газоснабжения – 20165 год.. Все сети находятся в рабочем состоянии и обслуживаются соответствующими организациями.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи №С/31 от 18.05.2012г. исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 533 000 руб. ФИО2 оплатил часть стоимости земельного участка в течение пяти дней после заключения договора – 27 000 руб. На оплату оставшейся части суммы – 506 000 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком до 18.05.2020г. (п.2.3. договора).

ФИО2 обязался до истечения одного года после даты регистрации права собственности на участок возвести на нем фундамент жилого дома, в течение пяти лет построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом (п.3.2.3. - 3.2.5.договора).

Согласно п.4.2.,4.3. договора купли-продажи земельного участка №С/31 от 18.05.2012г. затраты на подведение инженерных коммуникаций определены в сумме 164 700 руб., из них 95 000 руб. оплачивается в следующем порядке: при заключении договора – 50 000 руб., затем ежегодно с 2013 по 2017 годы не позднее 18 мая путем осуществления платежей по 9 000 руб.

ФИО2 оплачена часть затрат на строительство в микрорайоне ИЖС внеплощадочных и квартальных сетей водоснабжения и канализации в общей сумме размере 84 000 руб.

На основании судебного приказа мирового судьи судебного участка №3 Алексеевского района и г. Алексеевка Белгородской области от 02.11.2016г., с должника ФИО2 в пользу АО «БИК» взыскана задолженность по оплате расходов на подведение инженерных сетей (коммуникаций) в общей сумме 36 000 руб., из которых ответчиком оплачено 25 000 руб.

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равном стоимости между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п.4.1. договора и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. договора (п.5.6. договора).

Принимая во внимание положения п.4.2. и п.5.6. договора, задолженность ФИО2 по оплате затрат на подведение инженерных коммуникаций составляет 164 700 руб. (164 700 – 95 000 руб.).

Пункт 5.5. договора №С/31 от 18.05.2012г. предусматривает, что за нарушение сроков строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.п.3.2.4. договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3., уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части земельного участка.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 23.05.2012г., что подтверждается отметкой на договоре купли-продажи, свидетельством ФИО2 о государственной регистрации права собственности серии №.

23.05.2017г. истек срок строительства жилого дома на земельном участке, принадлежащем ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка №С/31 от 24.05.2012г., его регистрации в установленном законом порядке, подключению жилого дома к инженерным сетям.

Обязательства по строительству жилого дома и регистрации права собственности на него ответчиком не исполнены. Доказательств обратного суду не предоставлено.

Как следует из сообщения администрации муниципального района «Алексеевский район и город Алексеевка» от 15.12.2015г., в результате проверки сотрудниками отдела архитектуры администрации Алексеевского района земельного участка, №31 в МКР «Северный», предоставленного ФИО2 для индивидуального жилищного строительства, было установлено, что на земельном участке возведено временное строение, которые используется в качестве мастерской и для хранения материалов и инструмента, также на участке имеются два фундамента под хозяйственные постройки.

Согласно акту проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 04.05.2017г. на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расположены хоз. постройки. Данное обстоятельство также подтверждено фотографией к акту.

Доказательств, позволяющих суду прийти к выводу о том, что обязательства ФИО2 по договору купли-продажи исполнены надлежащим образом, ответчиком не предоставлено, а судом таковых не установлено.

Сведений о том, что ФИО2 возведен на земельном участке жилой дом, пригодный для построенного проживания, а также, что ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости – не имеется.

Представленные ответчиком в обоснование своих возражений доказательства: разрешение на строительство индивидуального жилого дома от 25.06.2012г., распоряжение администрации муниципального района «Алексеевский район и г. Алексеевска» от 25.06.2012. №776р «О присвоении номера и почтового адреса земельному участку», договор №3100/25732/15 об осуществлении технического присоединения к электрическим сетям не свидетельствуют о выполнении принятых на себя обязательств, предусмотренных п.3.2.4.- 3.2.5. договора купли-продажи земельного участка №С/31 от 18.05.2012г.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В связи с невыполнением ответчиком обязательств по строительству жилого дома в установленный договором срок, истцом в адрес ФИО2 16.08.2017г. направлено письмо с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи земельного участка №С/31 от 18.05.2012г.. в размере: 506 000 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка, 236 934 677 руб. – проценты, 90 700 руб. – штраф, 387 090 руб. – пеня за нарушение срока возведения фундамента.

До настоящего времени задолженность ответчиком не погашена.

При таких обстоятельствах, с учетом выше приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение 5 лет жилого дома, подключению построенного жилого дома, пригодного для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, природным газом, а также его регистрации в установленном порядке является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка, с начислением процентов, согласно п.5.5. договора и полного возмещения затрат по подведению инженерных коммуникаций в соответствии с п.5.6. договора.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка №С/31 от 18.05.2012г. составляет 817 254, 72 руб., из которых:

оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.5. договора – 506 000 руб.;

штраф за нарушение срока по подключению к инженерным сетям в соответствии с 5.6 договора в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз.2 п.4.1. договора и суммой фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. договора – 69 700 руб.

проценты в соответствии с п.5.5. договора – 241 554, 72 руб. (506 000 (стоимость участка) х 9% (ставка рефинансирования на день предъявления иска)/365 х 1936 дней (с 24.05.2012г. по 11.09.2017г.).

Оснований не доверять указанному расчету в части стоимости земельного участка и штрафа у суда не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора, не оспорен ответчиком.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

Ответчик в нарушении о ст. 56 ГПК РФ доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка, суду не предоставил.

Между тем, при решении вопроса о правомерности взыскания с ответчика процентов, рассчитанных в соответствии с п.5.5. договора купли-продажи в размере 241 554, 72 руб. суд приходит к следующему.

Исходя из толкования условий договора и содержания п.5.5. следует, что проценты являются штрафной санкцией, применение которой подлежит в случае неисполнения покупателем условий договора, указанных в п. 3.2.4. в части строительства жилого дома и регистрации права собственности на него.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка является способом обеспечения обязательства (ст. 329 ГК РФ) и одной из форм гражданско-правовой ответственности, вызванных неисполнением либо ненадлежащим исполнением должником своих обязательств.

В силу положений ст. 333 ГК РФ и п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 71 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 14 марта 2001 года N 80-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем дает право суду устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Право АО «БИК» требовать оплаты полной стоимости земельного участка, как и процентов в связи с неисполнением покупателем принятых обязательств, предусмотрено условиями договора купли-продажи №С/31 от 18.05.2012г.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер и направлена, в частности, на возмещение кредитору убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства, и на то, чтобы освободить его от необходимости доказывать наличие и размер таких убытков (п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 394 ГК РФ). Под убытками согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ понимаются реальный ущерб и упущенная выгода.

Степень соразмерности заявленных истцом ко взысканию штрафных санкций в виде процентов последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией.

По мнению суда, сумма процентов, определенная истцом по договору купли-продажи земельного участка №С/31 от 18.05.2012г. в размере 241 554, 72 руб. несоразмерна последствиям нарушения обязательства покупателем.

При этом суд также учитывает, что ФИО2 заключая договор купли-продажи, обязан был оценивать свой уровень доходов и иные обстоятельства, влияющие на исполнение договора, был уведомлен о возникновении ответственности в виде уплаты процентов в связи с неисполнением обязательств по договору, согласился с их размером.

Исходя из внутреннего убеждения и обстоятельств гражданского дела, принимая во внимание необходимость сохранения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба истца, принимая во внимание, что ответчиком принимаются меры к выполнению обязательств по договору купли-продажи, в соответствии со ст.333 ГК РФ, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правовой позицией, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-О, от 14.10.2004 г. N 293-О, от 24.01.2006 г. N 9-О, суд приходит к выводу о том, что размер процентов, рассчитанных истцом в соответствии с п.5.5. договора купли-продажи №С/31 от 18.05.2012г. подлежит уменьшению до 50 000 руб. Оснований для снижения процентов в большем размере суд не усматривает.

На основании изложенного, заявленные АО «БИК» требования подлежат удовлетворению в части и с ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи земельного участка №С/31 от 18.05.2012г. в размере 625 700 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.5. договора – 506 000 руб., штраф в соответствии с п.5.6. договора в размере, равном разнице между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз.2 п.4.1. договора и суммой фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. договора– 69 700 руб., проценты в соответствии с п. 5.5. договора – 50 000 руб.

В силу принципа пропорциональности распределения расходов в виде уплаченной государственной пошлины, установленного ст. 98 ГПК РФ, с учетом частичного удовлетворения требований АО «БИК», ответчик обязан выплатить в пользу истца понесенные по делу судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины (платёжные поручения №2576 от 26.09.2017г., №2402 от 08.09.2017г. на общую сумму 11 375, 55 руб.) пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 9 457 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору №С/31 купли-продажи земельного участка от 18.05.2012г. в размере 625 700 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.5.5. договора – 506 000 руб., штраф в соответствии с п.5.6. договора в размере, равном разнице между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз.2 п.4.1. договора и суммой фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. договора – 69 700 руб., проценты в соответствии с п.5.5. договора – 50 000 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины – 9 457 руб., отказав в удовлетворении оставшейся части требований о взыскании процентов в соответствии с п.5.5. договора.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья – подпись. Мотивированный текст решения изготовлен 05 декабря 2017 г.

Копия верна. Подлинный документ находится в материалах гражданского дела №2-4169/2017 Октябрьского районного суда г. Белгорода.

Судья – В.Д. Ямпольская

Секретарь Е.С. Кужелева