Решение № 3А-430/2017 3А-7/2018 3А-7/2018 (3А-430/2017;) ~ М-378/2017 М-378/2017 от 11 февраля 2018 г. по делу № 3А-430/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 3а-7/2018
12 февраля 2018 года
г. Екатеринбург


(ранее дело № 3а-430/2017)

Свердловский областной суд в составе

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Кузнецове М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-7/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Растер»

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, Администрации г. Екатеринбурга,

об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, равной их рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2012 года,

при участии в судебном заседании:

-представитель административного истца не явился;

-представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не явился;

-представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не явился;

-представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области неявился;

-представитель Администрации г. Екатеринбурга не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Растер» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, равной их рыночной стоимости, по состоянию на 15 ноября 2012 года.

В подтверждение своих требований административным истцом представлен об оценке от 22 мая 2017 года № 622-05-2017-М/66, составленный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Церта».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Определениями Свердловского областного суда от 20 сентября2017года и от 30 октября 2017 года в связи с назначением по делу судебной оценочной экспертизы, производство по делу было приостановлено на период её проведения.

Проведение экспертизы судом было поручено эксперту ООО «ОценКинг» К.

14 ноября 2017 года в суд от эксперта поступило заключение эксперта от 09 ноября 2017 года, в связи с чем, определением Свердловского областного суда от 24 января 2018года производство по административному делу было возобновлено.

В судебном заседании 24 января 2018 года представитель Администрации г. Екатеринбурга ФИО1 представил возражение на представленное экспертное заключение, а также заявил ходатайство о назначении дополнительной экспертизы.

Не формулируя дополнительных вопросов для эксперта, представитель заинтересованного лица считает, что заключение эксперта является неполным, поскольку, во-первых, эксперт необоснованно отказался от использования части земельных участков в качестве объектов-аналогов.

Во-вторых, экспертом не подтверждено, что на момент продажи земельного участка с кадастровым номером № (ноябрь 2012) площадь объекта-аналога № 2 была именно 18527 кв.м., а не 18000 кв. м., как это указано в объявлении на момент продажи (ноябрь 2012 года).

В-третьих, неясно по каким основаниям эксперт не применил поправку к объектам-аналогам на коммуникации, в то время как земельный участок обеспечен коммуникациями.

В судебном заседании, проведенном 24 января 2018 года, суд заслушал пояснения эксперта К. по поставленным перед ним представителем Администрации г. Екатеринбурга вопросам, связанным с проведением исследования и данным им заключением.

В частности, по первому замечанию эксперт со ссылкой на страницу 42 экспертного заключения пояснил, что согласно введенным им правилам отбора объектов-аналогов, предложенные к продаже земельные участки по № 13, 16, 25, 37 были исключены им по причине не указания точного адреса, что затруднило идентификацию земельного участка.

По второму замечанию, эксперт пояснил, что согласно информации с Публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером № на дату определения кадастровой стоимости – 15 ноября 2012 года, имел площадь 18527 кв. м., соответственно, при его идентификации в итоговой таблице определения стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода в расчет бралась стоимость не из объявления, а с Публичной кадастровой карты.

Что касается не применения поправки на коммуникации, то эксперт пояснил, что он руководствовался методическими разъяснениями по учету коммуникаций, согласно которым при оценке земельного участка учитывается только (не) возможность подключения к коммуникациям.

Согласно части 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Суд, изучив представленное заключение эксперта, возражения представителя заинтересованного лица, заслушав в судебном заседании эксперта К., приходит к выводу о том, что заключение эксперта от 09 ноября 2017 года является полным, так как К. ясно и недвусмысленно ответил на поставленный перед ним вопрос о том, какова рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 15 ноября 2012 года, в связи с чем, основания для дополнительной экспертизы отсутствуют.

На основании изложенного, ходатайство представителя Администрации г. Екатеринбурга о назначении дополнительной экспертизы подлежит отклонению.

В судебное заседание, проведенное 12 февраля 2018 года лица, участвующие в деле, административный истец, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Свердловской области, Администрация г. Екатеринбурга представителей не направили; о месте и времени рассмотрения дела после его отложения извещены надлежащим образом, и заблаговременно.

Рассмотрев материалы настоящего дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508).

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

По материалам административного дела судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков, расположенных по адресу: ...:

- с кадастровым номером №, общей площадью 1 909 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под здание склада (литера Д – объект III класса опасности по санитарной классификации);

- с кадастровым номером №, общей площадью 1 922 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под здание гаражей (литеры П, В);

- с кадастровым номером №, общей площадью 1 347 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания производственного назначения.

Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» сформирован по состоянию на 15 ноября 2012 года, и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года № 32 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург».

По состоянию на 15ноября2012года утверждена кадастровая стоимость для земельных участков:

- с кадастровым номером № в размере 6782295, 20 руб.;

- с кадастровым номером № в размере 15327546, 38 руб.;

- с кадастровым номером № в размере 4785621, 60 руб.

Сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков внесены в ЕГРН 09 апреля 2013 года.

Поскольку административный истец является собственником объектов недвижимости, следовательно, результат определения кадастровой стоимости указанных выше земельных участков напрямую затрагивает права административного истца, который вправе оспорить этот результат в суде.

Обращаясь 17 июля 2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области с просьбой о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке от 22 мая 2017 года № 622-05-2017-М/66, составленный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Церта» согласно которому, по состоянию на 15ноября2012 года рыночная стоимость для земельных участков:

- с кадастровым номером № определена в размере 2269500 руб.;

- с кадастровым номером № определена в размере 9585600 руб.;

- с кадастровым номером № определена в размере 1601 400 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 02 августа 2017 года административному истцу было отказано в удовлетворении его заявления о пересмотре результатов определения вышеуказанной кадастровой стоимости земельных участков.

При возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Установленная отчетом об оценке от 22 мая 2017 года рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 15 ноября 2012 года, не была поддержана представителем административного истца, о чем свидетельствует письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на соответствующую дату.

Определениями Свердловского областного суда от 20 сентября2017года и от 30 октября 2017 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «ОценКинг» К.

Согласно заключению эксперта от 09 ноября 2017года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 15 ноября 2012 года определена экспертом в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером № в размере 2348070 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № в размере 2362138 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № в размере 1709343 руб.

Представитель административного истца согласился с выводами судебной экспертизы, в связи с чем, просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, равной их рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2012 года в размере, установленном проведенной судебной экспертизой.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1 – 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта от 09 ноября 2017 года, суд приходит к выводу о том, что эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы.

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта от 09 ноября 2017 года, по мнению суда, полностью соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, так как приведенные в экспертном заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования; исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Расчет рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, произведен с использованием сравнительного подхода и метода сравнения продаж, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В частности, содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог с объектами оценки; выявленные отличия объектов - аналогов от объектов оценки откорректированы с обоснованием поправок.

Объекты, отобранные в качестве аналогов, наиболее приближены к дате оценки.

Все объекты-аналоги являются земельными участками, расположенными в городской черте.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет - страниц о продаже объектов-аналогов, которые содержат сведения о дате публикации этих объявлений, а также необходимую информацию о местоположении, категории, размере, стоимости объектов и иных характеристиках.

В тексте экспертного заключения подробно изложены используемые корректировки (процентные и стоимостные), применяемые к стоимости объектов-аналогов.

С учетом того, что оценка носит ретроспективный характер и подробное интервьюирование лица, подавшего объявление невозможно, оценщиком не безосновательно было принято, что все аналоги либо обладают необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями.

В связи с этим, эксперт для объектов-аналогов в полном соответствии с требованиями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 года № 299; и пункта 20 Федерального стандарта «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 года № 611, присвоено значение фактора «возможность их подключения», в связи с чем, поправка на данный фактор не применялась.

Итоговый расчет рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, не содержит математических, методических, арифметических ошибок и является правильным.

Поскольку эксперт в силу положений абзаца 2 статьи 14 Федерального закона № 135-ФЗ имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки в соответствии со стандартом оценки, следовательно, представитель Администрации г. Екатеринбурга, не обладая специальными знаниями в области оценочной деятельности, не вправе оценивать представленное в материалы дела экспертное заключение с точки зрения необходимости применения той или иной методики при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, равно как и введение, либо отказ от применения корректировок.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется.

Участвующие в деле лица, в частности, Администрация г. Екатеринбурга в своих дополнениях к возражениям от 07 февраля 2018 года, о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Проанализировав заключение эксперта от 09 ноября 2017года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, которое может быть положено в основу решения.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, равной их рыночной стоимости, по состоянию на 15 ноября 2012 года, подлежит удовлетворению исходя из результатов судебной экспертизы.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, равной их рыночной стоимости, по состоянию на 15 ноября 2012 года, подлежит удовлетворению исходя из результатов судебной экспертизы.

Суд устанавливает по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 2348070 руб.;

- с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 2362138 руб.;

- с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1709343 руб.

Согласно положениям статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, внесены в ЕГРН 09 апреля 2013 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, является дата обращения административного истца с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области – 17 июля 2017 года.

С учетом изложенного установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, равная их рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2017 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Растер» об установлении по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: ...:

- с кадастровым номером №, общей площадью 1 909 кв.м., в размере его рыночной стоимости 2348070 (два миллиона триста сорок восемь тысяч семьдесят) руб.;

- с кадастровым номером №, общей площадью 1 922 кв. м., в размере его рыночной стоимости 2362138 (два миллиона триста шестьдесят две тысячи сто тридцать восемь) руб.;

- с кадастровым номером №, общей площадью 1 347 кв. м., в размере его рыночной стоимости 1709343 (один миллион семьсот девять тысяч триста сорок три) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 17 июля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательном виде 16 февраля 2018 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова