Решение № 3А-880/2018 3А-880/2018 ~ М-227/2018 М-227/2018 от 27 марта 2018 г. по делу № 3А-880/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 марта 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-880/2018 по административному исковому заявлению ООО «РОДИС М» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «РОДИС М» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

– нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 702,5 кв.м., этаж 2, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.07.2013 года в размере 11 260 556 рублей;

– нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 157,5 кв.м., этаж 1,2, подземный этаж №1, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.07.2013 года в размере 2 976 748 рублей;

– нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 488,5 кв.м., этаж подземный №1, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.07.2013 года в размере 7 833 354 рублей.

В обоснование заявленных требований ООО «РОДИС М» указало, что вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат обществу на праве собственности.

Кадастровая стоимость нежилых помещений установлена по состоянию на 12.07.2013 года и составляет:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 21 281 633 рубля 35 копеек;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 4 771 327 рублей 05 копеек;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 14 798 687 рублей 39 копеек.

Согласно отчету об оценке от 21.12.2017 года № №, рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 12.07.2013 года составляет:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 11 260 556 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 2 976 748 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 7 833 354 рубля.

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений равной их рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административного истца по доверенности от 11.12.2017 года № № ФИО1 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2., действующая на основании доверенностей от 27.12.2017 года № №, от 02.03.2018 года № №, в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления, ссылаясь на то, что оценка кадастровой стоимости спорных нежилых помещений проведена правильно, кадастровая стоимость спорных объектов является верной.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации г.о.Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации г.о.Тольятти в письменном отзыве просил рассмотреть административное исковое заявление ООО «РОДИС М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества без участия представителя заинтересованного лица, указав, что требования административного истца не затрагивают права и интересы администрации г.о.Тольятти.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «РОДИС М» принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества:

– нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 702,5 кв.м., этаж 2, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 15.11.2017 года;

– нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 157,5 кв.м., этаж 1,2, подземный этаж №1, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 15.11.2017 года;

– нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 488,5 кв.м., этаж подземный №1, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 15.11.2017 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет по состоянию на 12.07.2013 года:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 21 281 633 рубля 35 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 15.11.2017 года;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 4 771 327 рублей 05 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 15.11.2017 года;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 14 798 687 рублей 39 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 15.11.2017 года.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и 26.12.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 12.01.2018 года № № заявление ООО «РОДИС М» о пересмотре результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости было отклонено и указано, что в соответствии с определенными оценщиком на стр.39 отчета сегмент рынка объекта оценки – нежилые помещения торгово-офисного назначения, однако на стр.40 отчета оценщик указывает, что указанный сегмент состоит из двух сегментов (торгового и офисного). Таким образом, отчет вводит в заблуждение - нарушен п.5 ФСО №3.

На стр.40 отчета анализ рынка торговых и офисных помещений показывает среднюю стоимость нежилых помещений в Автозаводском районе г.Тольятти более 22 тысяч руб./кв.м., оценщик, получая результат около 15 тысяч руб./кв.м., никак не поясняет его несоответствие анализу рынка. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п.5 ФСО №3.

В соответствии с информацией на стр.40 отчета средняя стоимость торговых и офисных помещений в Автозаводском районе г.Тольятти составляет более 22 тысяч руб./кв.м. Однако, на стр.44 отчета оценщик приводит зависимость цены продажи торгово-офисной недвижимости Автозаводского района от состоянию отделки объекта, которая показывает только два значения из диапазона значений этого фактора стоимости – удовлетворительное (18 515 руб./кв.м., - хорошее (20 772 руб./кв.м). Таким образом, оба приведенных значения по данному фактору стоимости показывают стоимость объекта существенно ниже средней, и, следовательно, или анализ данного фактора неполон, или средняя стоимость по району была рассчитана не верно. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п.5 ФСО № 3.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «РОДИС М» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

На основании ст. 24.12 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 21.12.2017 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий». Из отчета усматривается, что объектами оценки являлись объекты капитального строительства с кадастровыми номерами №, №, №, итоговая величина рыночной стоимости которых составила по состоянию на 12.07.2013 года:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 11 260 556 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 2 976 748 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 7 833 354 рубля.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 12.07.2013 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений генерального директора ООО «Бюро оценочных технологий» ФИО3 следует, что на странице 39 отчета об оценке, рассматривается сегмент рынка торгово-офисных помещений. Данный сегмент самим своим определением указывает на общность помещений, предназначенных как для ведения торговой, так и для офисной деятельности. Оценщиком при изучении рынка были исследованы все составляющие этого сегмента, проведен анализ и выведены итоговые показатели цен предложений на дату оценки. Тем самым оценщик выполнил обязательное требование к составлению отчета, п.10 ФСО №7, и не нарушает п.5 ФСО №3.

По второму и третьему замечаниям пояснил, что анализ рынка основывается на ценах предложений аналогичных помещений, сопоставимых с объектом оценки. Оценщик же в своих расчетах определяет рыночную стоимость. При расчете рыночной стоимости цены, выставляемые на рынке, корректируются условно постоянные параметры: торг – 9%, НДС – 18%; земельная составляющая – 24%, а также применяются переменные корректировки на конструктивные особенности. Описание условно постоянных корректировок указано в расчетных частях отчета, а также указаны ссылки на документы в приложении №1 отчета об оценке. В итоге стоимость сопоставимых объектов меньше цен, указанных в анализе рынка в среднем на 52%. Таким образом, результат, отраженный в отчете об оценке попадает в доверительный диапазон, указанный на стр.52, от 11 008 руб./кв.м до 65 018 руб./кв.м.

Генерального директор ООО «Бюро оценочных технологий» ФИО3 считает, что подходы и методы, используемые оценщиком при выполнении расчетов, достоверно отразили реальную рыночную стоимость объекта оценки, а замечания Комиссии не обоснованы. Также указал на голословность и необоснованность выводов, указанных в решении Комиссии от 12.01.2018 года № №, поскольку не представлено документов проверяющего отчет лица, подтверждающих его профессиональную квалификацию в области оценки объектов недвижимости.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 12.07.2013 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 12.07.2013 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 15.02.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 26.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «РОДИС М» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 702,5 кв.м., этаж 2, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.07.2013 года в размере 11 260 556 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 157,5 кв.м., этаж 1,2, подземный этаж №1, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.07.2013 года в размере 2 976 748 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 488,5 кв.м., этаж подземный №1, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.07.2013 года в размере 7 833 354 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 15.02.2018 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 26.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02.04.2018 года.

Председательствующий М.А.Панкова