Решение № 2-5398/2025 2-5398/2025~М-4500/2025 М-4500/2025 от 28 октября 2025 г. по делу № 2-5398/2025

гражданское дело №2-5398/15-2025

УИД: 46RS0030-01-2025-009510-13


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«15» октября 2025 года г. Курск

Ленинский районный суд города Курска в составе:

председательствующего – и.о. судьи Ленинского районного суда г. Курска Залозных Е.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коршуновым А.Г.,

с участием представителя истца – по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Лотос» о признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Лотос» (далее по тексту решения - ООО «СЗ «Лотос») с иском, уточнив требования которого, просят признать недействительным пункт 1.9 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части указания о неприменении понижающих коэффициентов и пункт 3.1 названного договора в части установления цены объекта долевого строительства в размере 5 775 000 рублей, взыскать с ответчика излишне уплаченные по договору денежные средства в общей сумме 385 000 рублей ввиду уменьшения площади переданного помещения на 0,9 кв.м., уменьшения площади лоджии на 0,6 кв.м. и оплаты площади балкона без учета понижающего коэффициента, а также компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей каждому.

В обоснование иска указано, что истцы по договору от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве проинвестировали 75 кв.м. или строительство <адрес>, проектной (жилой) площадью 67,4 кв.м. в строительстве ответчиком жилого <адрес> из расчета 77 000 рублей за 1 кв.м. в общей сумме 5 775 000 рублей. Истцы полностью оплатили ответчику указанную сумму, объект долевого строительства передан ДД.ММ.ГГГГ по акту приема передачи, из которого следует разница между проектной – 67,4 кв.м. и фактической – 66,5 кв.м. жилой площадью квартиры на 0,9 кв.м., стоимостью 69 300 рублей. Кроме того, в нарушение требований закона в договоре указано о неприменении понижающих коэффициентов, и цена договора определена при его подписании без понижающего коэффициента к лоджии, фактическая площадь которой составила 7,0 кв.м., а не как указано в договоре – 7,6 кв.м. С учетом этого общая цена квартиры должна составить на 385 000 рублей меньше оплаченной (66,5 кв.м. (площадь по акту) + 3,5 кв.м. (лоджия, площадью 7,0 кв.м. с коэффициентом 0,5) = 70,0 кв.м. х 77 000 = 5 390 000 рублей). При названных обстоятельствах у участника долевого строительства возникла переплата. Истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием выплаты излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

Истцы, представитель ответчика, извещенные о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явились. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения дела была размещена на официальном сайте Ленинского районного суда г. Курска.

Истцы воспользовался правом ведения дела через своего представителя - по доверенности ФИО1, который в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика не сообщил суду об уважительных причинах неявки, мнения относительно предъявленных требований не предоставил, не просил об отложении судебного заседания, о рассмотрении дела в его отсутствие.

Руководствуясь ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя ответчика.

Проверив обоснованность изложенных в исковом заявлении доводов, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, при этом исходит из следующего.

На основании ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пп.1, 2, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст.422 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (ст.456 ГК РФ). Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1 ст.469 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пп.1, 3 ст.555 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ).

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены (п.1 ст.475 ГК РФ).

На основании ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений (далее по тексту решения – Федеральный закон №214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентом, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (ч.ч.1, 2 ст.5 указанного Федерального закона).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора (ч.1 и п.2 ч.2 ст.7 названного выше Федерального закона).

Из материалов дела следует и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Лотос» (застройщик) и ФИО3, ФИО2 (участники долевого строительства) был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договор), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 10-этажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участникам долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру (жилое помещение), расположенную на 10 этаже, со строительным (условным) номером 134, а участники обязались уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно п.1.7 договора проектная площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас. Проектная площадь квартиры составляет 67,4 кв.м.

В соответствии с п.1.8 договора фактическая площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас, которая определяется по окончании строительства многоквартирного дома на основании обмеров, выполненных по заданию застройщика управомоченным на осуществление кадастровых работ лицом.

Пункт 1.9 договора предусматривает, что инвестируемая площадь объекта долевого строительства состоит из суммы площади квартиры (проектная – до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию или фактическая – после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире, за создание которой участник производит оплату по настоящему договору. При определении инвестируемой площади объекта долевого строительства понижающие коэффициенты не применяются. Инвестируемая площадь объекта долевого строительства на момент подписания договора составляет 75 кв.м. Инвестируемая площадь объекта после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию может измениться на величину не более пять процентов от вышеуказанной площади.

Цена договора определена как произведение размера инвестируемой площади объекта долевого строительства на цену 1 кв.м. приведенной площади объекта (77 000 рублей), что составляет денежную сумму в размере 5 775 000 рублей (пп. 3.1-3.2 договора).

Свои обязательства по оплате жилого помещения в сумме, определенной договором, истцы исполнили в полном объеме.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцам была передана двухкомнатная <адрес>, площадью 66,5 кв.м., с площадью лоджии, как следует из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, 7,0 кв.м.

По условиям договора проектная площадь квартиры составляет 67,4 кв.м., а инвестируемая площадь квартиры, состоящая из суммы площади квартиры и площади лоджий, балконов, веранд и террас, составляет 75 кв.м., т.е. площадь лоджии в квартире составляет 7,6 кв.м. (75 кв.м. – 67,4 кв.м.).

Согласно выписке из ЕГРН право общей совместной собственности ФИО3 и ФИО2 на <адрес> по адресу: <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры – 66,5 кв. м.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью жилого помещения составляет 0,9 кв.м. (67,4 кв.м. – 66,5 кв.м.), что составляет в денежном выражении 69 300 рублей. Участникам долевого строительства была передана лоджия, площадью меньше на 0,6 кв.м. (7,6 – 7,0). Однако истцы фактически заплатили за лоджию площадью 7,6 кв.м. 585 200 рублей (77 000 х 7,6). Вместе с тем, с учетом фактической площади лоджии и применения понижающего коэффициента должны были заплатить 269 500 рублей (7,0 х 0,5 =3,5) х 77 000). Таким образом, общая переплата за лоджию составила 315 700 рублей (585 200 – 269 500).

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика претензию, в которой просили возвратить излишне уплаченную сумму, претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Как указано выше, законодатель (ч.1 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ) не предоставляет застройщику право при определении способа цены договора не применять понижающие коэффициенты для вспомогательных помещений, инвестируемых дольщиком.

Более того, в целях упорядочения этого вопроса во исполнение ч.1 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ с 01.01.2017 действует Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», согласно которому с ДД.ММ.ГГГГ при определении общей приведенной площади жилого помещения применяется понижающий коэффициент для балконов 0,3 и для лоджий 0,5.

Таким образом, понижающий коэффициент для балконов и лоджий введен для обязательного применения с ДД.ММ.ГГГГ, и должен был быть учтен застройщиком при заключении договора участия в долевом строительстве при определении цены договора, предусматривающего инвестирование строительства квартиры с лоджией или бакланом, которые в по смыслу ст.ст.15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации хоть и не включаются в общую площадь жилого помещения, но с учетом положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года №491, предназначены для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры.

На основании п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

В пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статьи 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей», статьи 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I «О банках и банковской деятельности»).

Учитывая приведенные нормы законодательства, суд считает, что пункты 1.9, 3.1 договора участия в долевом строительстве, определяющие неприменение понижающего коэффициента, а также установление цены объекта долевого строительства, не подлежащей уменьшению, следует признать недействительным, поскольку они напрямую противоречат требованиям законодательства, действующим в момент его заключения.

С учетом применения понижающего коэффициента 0,5 площадь лоджии составляет 3,5 кв.м. (7,0 х 0,5).

При таких обстоятельствах, поскольку площадь переданного истцу объекта долевого строительства 70 кв.м. (66,5 + 3,5) меньше инвестируемой площади, предусмотренной договором (75 кв.м.), суд приходит к выводу о том, что истцы вправе требовать соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства. При этом, разница между фактической площадью квартиры и проектной составляет более 5% ((75-70) / 70 х 100% = 7,14%).

На основании изложенного, исковые требования о признании недействительными п.1.9 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ФИО3, ФИО2 и ООО СЗ «Лотос» в части указания неприменения понижающих коэффициентов, признании недействительным п.3.1 названного договора в части установления цены объекта строительства в размере 5 775 000 рублей, взыскании с ООО СЗ «Лотос» в пользу истцов денежных средств в счет уменьшения покупной цены в размере 385 000 рублей (в равных долях – по 192 500 рублей каждому истцу), из которых 69 300 рублей (77 000 х 0,9) – сумма переплаты за несоответствие площади переданной квартиры, и 315 700 рублей (585 200 – 269 500 (7 х 0,5 х 77 000) – сумма переплаты за балкон, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 №33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» разъяснено, что в случаях, если законом предусмотрена обязанность ответчика компенсировать моральный вред в силу факта нарушения иных прав потерпевшего (например, статья 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»), при доказанности факта нарушения права гражданина (потребителя) отказ в удовлетворении требования о компенсации морального вреда не допускается.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч.2 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ).

При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий, степень вины ответчика, а также требования разумности и справедливости, и считает возможным удовлетворить требования частично в размере 15 000 рублей в пользу каждого истца.

В соответствии со ст.ст.98, 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования «город Курск» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 125 рублей (12 125 рублей – по требованию имущественного характера и 3 000 рублей – по требованию неимущественного о компенсации морального вреда).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 207 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Признать недействительным п.1.9 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО Специализированный застройщик «Лотос» и ФИО2, ФИО3 в части указания о неприменении понижающих коэффициентов, п.3.1 указанного договора участия в долевом строительстве в части установления цены объекта долевого строительства в размере 5 775 000 рублей.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Лотос» (№) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: №) денежные средства в виде переплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 385 000 (триста восемьдесят пять тысяч) рублей, компенсацию морального вреда в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей, а всего взыскать 415 000 (четыреста пятнадцать тысяч) рублей в равных долях по 207 500 (двести семь тысяч пятьсот) рублей каждому.

В удовлетворении остальной части иска о компенсации морального вреда отказать.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Лотос» в доход муниципального образования «город Курск» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 125 (пятнадцать тысяч сто двадцать пять) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Курский областной суд через Ленинский районный суд г. Курска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено «29» октября 2025 года.

Судья Е.Н. Залозных