Решение № 2-916/2021 2-916/2021~М-619/2021 М-619/2021 от 3 июня 2021 г. по делу № 2-916/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июня 2021 г. г. Жигулевск

Жигулевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Семеновой Н.Ю.,

при секретаре Гольник Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-916/2021 по иску администрации городского округа Жигулевск Самарской области к ФИО1 о признании обременения права аренды земельного участка в виде залога в силу закона отсутствующим,

У С Т А Н О В И Л :

Истец - Администрация городского округа <адрес> обратился в Жигулевский городской суд <адрес> с указанным иском к ФИО1, требуя признать обременение права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 27 725 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в виде залога в силу закона в пользу участников долевого строительства отсутствующим, указав, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием городской округ Жигулевск, представляемым администрацией городского округа Жигулевск, и ООО «Монолит» был заключен договор № аренды земельного участка, площадью 27 725 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> под многоквартирную жилую застройку. В связи с нарушением условий заключенного договора аренды, администрация городского округа Жигулевск обратилась в Арбитражный суд <адрес> с иском о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по договору аренды. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <данные изъяты> ООО «Монолит» (ИНН № признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <данные изъяты> исковые требования администрации городского округа Жигулевск удовлетворены, с ответчика взыскана задолженность по договору аренды; расторгнут договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Монолит». Согласно выписке из ЕГРН в отношении указанного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

На спорном земельном участке в период действия договора аренды ООО «Монолит» построило и ввело в эксплуатацию многоквартирный дом (поз. 29/1), которому присвоен адрес: <адрес>. Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что с ответчиком ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве в отношении объекта: однокомнатная квартира, площадь 38,32 кв.м., местоположение: <адрес>. Объект многоквартирной жилой застройки – 3-х этажный многоквартирный дом поз. № является объектом незавершенного строительства, государственный кадастровый учет которого не осуществлен, право собственности на него за ООО «Монолит» не зарегистрировано.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № в иске ООО «Монолит» к администрации городского округа Жигулевск о признании права собственности на указанный объект недвижимого имущества отказано. В связи с тем, что застройщик не исполнил принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве, заключенному с ФИО1, в ЕГРН сохраняется запись об обременении права аренды земельного участка с кадастровым номером № ипотекой. Поскольку договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между муниципальным образованием городской округ Жигулевск, представляемым администрацией городского округа Жигулевск, и ООО «Монолит» расторгнут решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, регистрационная запись об обременении земельного участка правом аренды погашена, то есть заложенное право (право аренды земельного участка) прекращено и перестал существовать предмет залога, залог в силу закона прекращен на основании п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Однако, до настоящего времени в ЕГРН сохраняется спорная запись об обременении права на земельный участок, нарушающая права истца, осуществляющего в соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ, ст. 3.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. В связи с изложенным истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебное заседание представитель истца – Администрации городского округа <адрес> не явился, извещался своевременно и надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик ФИО1, извещенный о дате, времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился, причины неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, извещенный своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, причины неявки не сообщил.

Представитель третьего – ООО «Монолит» в лице конкурсного управляющего ФИО2 в судебное заседание не явился. До начала рассмотрения спора по существу представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала, что Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ООО «Монолит» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. При введении конкурсного производства в отношении ООО «Монолит» нормы ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве застройщика не применены. ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием городской округ <адрес>, представляемым администрацией городского округа Жигулевск, и ООО «Монолит» был заключен договор аренды земельного участка №. Решением Арбитражного суда <адрес> по делу № А55-23166/2016 от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка расторгнут. Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> включен в конкурсную массу ООО «Монолит». Право собственности на указанный объект незавершенного строительства не зарегистрировано, в постановке его на кадастровый учет отказано. Требования ФИО1 в реестр требований кредиторов ООО «Монолит» не включены. Исполнение обязательств ООО «Монолит» перед ФИО1 возможно только при наличии требований, включенных в реестр требований кредиторов.

Судом в порядке ч. 3 ст.167 ГПК РФ определено рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО1, представителей третьих лиц.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Как следует из представленных в материалы доказательств и установлено судом, 23.04.2012 между муниципальным образованием городской округ Жигулевск, представляемым администрацией городского округа Жигулевск, и обществом с ограниченной ответственностью «Монолит» был заключен договор № аренды земельного участка, государственная собственность не разграничена, площадью 27 725 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, под многоквартирную жилую застройку.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № по иску муниципального образования городской округ Жигулевск, представляемого администрацией городского округа Жигулевск, к ООО «Монолит» с ООО «Монолит» взыскана задолженность по договору аренды в размере 2 401 134 руб. 72 коп., расторгнут договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Монолит» и администрацией городского округа <адрес>. Решение суда вступило в законную силу.

Из текста указанного судебного акта следует, что при рассмотрении дела № № арбитражный суд пришел к выводу о том, что в соответствии с п. 2 ст. 354 ГК РФ (в редакции, действующей в спорный период) в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (ст. 301 ГК РФ), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст.243 ГК РФ), залог в отношении этого имущества прекращается, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №.

Запись об обременении спорного земельного участка правом аренды в пользу ООО «Монолит» погашена, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

На запрос суда Управление Росреестра по <адрес> письмом от ДД.ММ.ГГГГ № сообщило, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> договором №/С долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «Монолит» и ФИО1, с приложением копии указанного договора, из которого следует, что объектом долевого строительства является однокомнатная квартира по адресу: <адрес>

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ООО «Монолит», ОГРН № признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Объект – 3-х этажный жилой дом поз. 29/2, расположенный по адресу: <адрес> является объектом незавершенного строительства, в признании права собственности на который ООО «Монолит» было отказано решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А55-27581/2019, что подтверждено копией судебного акта, из которого также следует, что при банкротстве должника ООО «Монолит» правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков» судом не применялись.

Представленными документами – копиями разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, постановления администрации городского округа Жигулевск от ДД.ММ.ГГГГ № (О присвоении адреса объекту недвижимости» подтверждено, что на спорном земельном участке в период действия договора аренды ООО «Монолит» построило и ввело в эксплуатацию многоквартирный дом (поз. 29/1), которому присвоен адрес: <адрес>

В соответствии с п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

Исходя из изложенного, учитывая, что признание ООО «Монолит» несостоятельным (банкротом) свидетельствует о его неспособности завершить строительство и передать участникам долевого строительства жилые помещения, требования к ООО «Монолит», не имеющему прав на использование спорного земельного участка, участниками долевого строительства, в отношении которых обязательства застройщиком не исполнены, могут быть предъявлены исключительно в рамках дела о банкротстве.

Из отзыва на исковое заявление конкурсного управляющего ООО «Монолит» ФИО2 следует, что соответствующие требования ФИО1 в реестр требований кредиторов ООО «Монолит» не включены.

Прекращение права аренды земельного участка свидетельствует о его выбытии из конкурсной массы ООО «Монолит», в связи с чем у последнего отсутствует имущественное право, денежные средства от реализации которого можно было бы направить на погашение требований кредиторов.

Доказательств тому, что ответчик ФИО1 в соответствии с положениями статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ним, обращался ранее за взысканием на предмет залога, то есть имел намерение реализовать свое право залогодержателя на предмет залога до прекращения договора аренды в судебном порядке, суду не представлено.

В соответствии с п. 9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 4 ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Таким образом, оценивая имеющиеся по настоящему делу доказательства, подтверждающие, что аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет залога, суд приходит к выводу о прекращении залога права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, что соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167 по делу № №

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Факт государственной регистрации права собственности на жилое помещение во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме по адресу: <адрес> подтвержден соответствующей выпиской из ЕГРН.

Учитывая изложенное, часть спорного земельного участка, прекращенное право аренды которого обременено залогом в силу закона, с элементами благоустройства и озеленения, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома, в силу закона принадлежит собственникам помещений указанного многоквартирного дома, обязанность по формированию которого лежит на органе местного самоуправления.

Также суд считает необходимым указать следующее.

В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 142 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечению двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Однако, Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена возможность удовлетворения требований, заявленных после закрытия реестра заявленных требований кредиторов (ч. 4 ст. 142 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Таким образом, права ответчика ФИО1 могут быть защищены (в случае их нарушения) в рамках дела о банкротстве ООО «Монолит».

Учитывая приведенные выше разъяснения, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования администрации городского округа <адрес> удовлетворить.

Признать обременение права аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 27 725 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в виде залога в силу закона в пользу участников долевого строительства отсутствующим.

Настоящее решение суда является основанием для погашения в ЕГРН соответствующей записи об обременении земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Жигулевский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Жигулевского городского суда

Самарской области Н.Ю. Семенова

Решение в окончательной форме изготовлено 11 июня 2021 г..

Судья Жигулевского городского суда

Самарской области Н.Ю. Семенова