Решение № 3А-119/2025 3А-119/2025~М-43/2025 М-43/2025 от 2 сентября 2025 г. по делу № 3А-119/2025

Дело № 3а-119/2025

УИД 33OS0000-01-2025-000078-82


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 3 сентября 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Мерзловой Ю.А.,

с участием представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 12 400 000 руб.

ФИО2, ее представитель по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела Министерство извещено надлежащим образом, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В письменном отзыве указано, что Министерство не ставит под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** №**** от 8 августа 2025г. Вместе с тем, возражает против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в названном заключении эксперта, поскольку оно является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости земельного участка. Не ходатайствовало о проведении повторной экспертизы, просило рассмотреть дело по имеющимся доказательствам и отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО1 в судебном заседании не ставил под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** №**** от 8 августа 2025г. Вместе с тем, возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в названном заключении эксперта, поскольку оно является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Пояснил, что проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости земельного участка. Не ходатайствовал о проведении повторной экспертизы, просил рассмотреть дело по имеющимся доказательствам и отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрации Собинского муниципального округа Владимирской области, ООО «Профинвестстрой» в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, администрация Собинского муниципального округа Владимирской области в письменных отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей, принять решение по данному делу на усмотрение суда.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителя государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., местоположение: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – ****, с кадастровой стоимостью 28 842 320 руб., утвержденной по состоянию на 1 января 2022 г. (т.1, л.д. 9, 179-182).

В соответствии с п.1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Пункт 1 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ФИО2, как собственник земельного участка, вправе обратиться в суд с требованиями об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области №67 от 9 ноября 2022 г. по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 28 842 320 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 г. (т.1, л.д. 9, 149).

С 1 января 2023 г. Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области (т.1, л.д. 151-152).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ФИО2 при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчёт **** №**** от 18 марта 2025 г., согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 12 400 000 руб. (т.1, л.д. 32-120).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д.200-202).

Согласно заключению эксперта **** № **** от 8 августа 2025 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 18 526 000 руб. Относительно соответствия отчёта об оценке **** от 18 марта 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка. Выявленные нарушения не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Экспертом указано, что не представляется возможным проверить и подтвердить материал по имеющимся ссылкам на страницах 49-50, 64, 69-70 отчета, в связи с чем не представляется возможным проверить и подтвердить информацию. Поскольку невозможно проверить и подтвердить информацию на страницах 49-50, 64, 69-70 отчета, не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требование п. 12 ФСО III, п. 5 ФСО №11). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию на страницах 49-50 отчета, не представляется возможным подтвердить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (требования п. 10 г ФСО №7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию на страницах 49, 69-70 отчета, не представляется возможным проверить примененную корректировку на коммуникации (страницы 69-70, 72 отчета) и на торг (страницы 49-50, 64, 72 отчета). В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки (страницы 71-73 отчета). На странице 4 отчета в задании на оценку не содержится ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации. В нарушение п. 7 ФСО №7 в отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. На страницах 79-81 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком (т.2, л.д. 2-107).

Экспертиза проведена ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 8 августа 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

На возникшие у представителей Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что проведенный экспертом анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости объекта недвижимости, экспертом **** даны пояснения в письменном виде.

В частности экспертом **** обращено внимание на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов 6-ого сегмента (производственная деятельность) и для сделок в данном сегменте. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости формулировать выводы по объекту оценки некорректно.

Коэффициент вариации у объектов-аналогов, приведенных административным ответчиком и заинтересованным лицом в дополнениях к отзывам, составляет 0,38 (или 38%), что выше нормативного значения 33%.

Эксперт указал, что формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к отзывам имеются копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. По копиям материалов не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке; по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, расположение относительно трасс, разрешенное использование и тд.

Анализ фактических данных рынка предложений земельных участков во Владимирской области в 2021 г. представлен на страницах 26-48 заключения эксперта, проанализировано 14 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Судом установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости недвижимости, что подтверждено документально, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.

Заключение от 8 августа 2025 г. содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г., о соответствии отчёта об оценке **** №**** от 18 марта 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение № **** от 8 августа 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта № **** от 8 августа 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2022 г.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** №**** от 18 марта 2025 г. суд не принимает в качестве доказательства по данному административному делу. Приведенные в данном отчете об оценке выводы опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 18 526 000 руб.

Датой подачи заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать 21 марта 2025 г., то есть дату обращения в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., местоположение: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – ****, по состоянию на 1 января 2022г., в размере его рыночной стоимости 18 526 000 (восемнадцать миллионов пятьсот двадцать шесть тысяч) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 21 марта 2025 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 8 сентября 2025 г.