Решение № 2-335/2025 2-335/2025~М-1374/2024 М-1374/2024 от 18 июня 2025 г. по делу № 2-335/2025

Дело (УИД) № 69RS0026-01-2024-002963-69 № 2-335/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2025 года город Ржев Тверской области

Ржевский городской суд Тверской области

в составе

председательствующего Степуленко О.Б.,

при секретаре судебного заседания Дубковой Л.А.,

с участием помощника Ржевского межрайонного прокурора Тверской области Струниной А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ржевского межрайонного прокурора Тверской области в интересах неопределенного круга лиц к Государственному казенному учреждению Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», ФИО1 о признании недействительным отдельного пункта договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Ржевский межрайонный прокурор Тверской области обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, ФИО1 о признании недействительным пункта 4.1.1 договора аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: «для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства» с кадастровым номером №, заключенного 06 июля 2021 года между администрацией города Ржева Тверской области и ФИО1.

Требования мотивированы тем, что 06 июля 2021 года между администрацией города Ржева Тверской области и ФИО2, действующей в интересах ФИО1, заключен договор аренды земельного участка №, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключаемый без проведения торгов. Согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства» с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м (п. 1.1 договора). Срок аренды арендатором земельного участка установлен с 06 июля 2021 года по 06 июля 2041 года (п. 2.1. договора). В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: - невнесения арендной платы в течении двух периодов оплаты подряд, указанных в пп. 3.3 настоящего договора; - осуществления самовольного строительства на участке; - использования участка не в соответствии с целью его предоставления и (или) не в соответствии с разрешенным использованием; - использования участка способами, запрещёнными земельным и иным законодательством Российской Федерации и/или Тверской области; - при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; - по основаниям, предусмотренным п.1 и 2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации; - на возмещение убытков, причинённых ухудшением качества земель в результате хозяйственной деятельности арендатора; - по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и Тверской области.

При отказе арендодателя от исполнения договора по одному из оснований, указанных в п. 4.1.1 настоящего договора, договор считается полностью расторгнутым. В этом случае условия возврата участка определяются в порядке, предусмотренном главой 6 настоящего договора.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тверской области.

Пункт 4.1.1 договора противоречит императивным требованиям законодательства, что в соответствии с положениями ч. 2 ст. 168 ГК РФ влечет его недействительность в силу ничтожности.

На основании Закона Тверской области от 05 мая 2022 года № 19-ЗО «О преобразовании муниципальных образований Тверской области путем объединения поселений, входящих в состав территории муниципального образования Тверской области Ржевский муниципальный район, с городским округом город Ржев Тверской области и наделении городского округа город Ржев Тверской области статусом муниципального округа и внесении изменений в отдельные законы Тверской области» изменен статус городского округа город Ржев Тверской области, который наделен статусом муниципального округа. Установлено наименование преобразованного муниципального образования Ржевский муниципальный округ Тверской области.

В соответствии с решением Думы Ржевского муниципального округа от 15 декабря 2022 года № 36 принят Устав Ржевского муниципального округа Тверской области согласно которому органы местного самоуправления Ржевского муниципального округа в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления Ржевского района, городского округа город Ржев Тверской области, сельского поселения «Есинка», сельского поселения «Итомля», сельского поселения «Медведево», сельского поселения «Победа», сельского поселения «Успенское», сельского поселения «Хорошево», сельского поселения «Чертолино». Ржевский муниципальный округ является единственным муниципальным образованием и входит в состав Тверской области.

В силу ст. 28 Устава, в структуру органов местного самоуправления Ржевского муниципального округа составляют: Дума Ржевского муниципального округа, Глава Ржевского муниципального округа, Администрация Ржевского муниципального округа, Контрольно-счетная палата Ржевского муниципального округа.

Законодательным собранием Тверской области принят Законом Тверской области от 28 декабря 2022 года № 96-ЗО «О перераспределение полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Тверской области и органами государственной власти Тверской области» (далее - Закон Тверской области от 28 декабря 2022 года № 96-ЗО).

Согласно ст. 2 Закона Тверской области от 28 декабря 2022 года № 96-ЗО органы государственной власти Тверской области осуществляют полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Тверской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Статьей 3 Закона Тверской области от 28 декабря 2022 года № 96-ЗО предусмотрено, что полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются Правительством Тверской области непосредственно или через уполномоченный им исполнительный орган Тверской области либо подведомственное ему государственное учреждение Тверской области.

Статьей 5 Тверской области от 28 декабря 2022 года № 96-ЗО предусмотрено, что он вступает в силу с 1 января 2023 года.

В соответствии с п. 1 постановления Правительства Тверской области от 14 марта 2023 года № 104-пп «О реализации отдельных положений Закона Тверской области от 28 декабря 2022 года № 96-ЗО» государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» наделено полномочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на кадастровом плане территории, совершение в отношении таких земельных участков действий, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и относящихся к компетенции органов, уполномоченных на предоставление земельных участков, в случаях, предусмотренных федеральными законами и законами Тверской области. Руководствуясь ст. ст. 168, 450, 421, 422, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 3, 22, 46 Земельного кодекса<...> постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах», п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», истец считает, что указанный договор заключен на срок свыше 5 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которая является императивной. Арендные отношения могут быть прекращены принудительно только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом. Стороны не могут изменить требование части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации своим волеизъявлением. Включение в договор условия, предусмотренного п. 4.1.1, в нарушение земельного и гражданского законодательства нарушает принцип добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. При таких обстоятельствах условие договора, предусмотренное п. 4.1.1 является ничтожным (недействительным).

Определением суда от 18 марта 2025 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено УИЗО Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области.

Определением суда от 16 мая 2025 года, занесенным в протокол судебного заседания Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» привлечено к участию в деле в качестве соответчика, статус Администрации Ржевского муниципального округа в качестве ответчика прекращён, привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель истца – помощник Ржевского межрайонного прокурора Струнина А.М. поддержала заявленные исковые требования, подтвердила доводы, изложенные в исковом заявлении.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, направленное судебное извещение по адресу регистрации возвращено за истечением срока хранения, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не заявлял.

Ответчик Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» в судебное заседание представителя не направил, судебное извещение возвращено за истечением срока хранения, каких-либо ходатайств не заявлял.

Третьи лица администрация Ржевского муниципального округа Тверской области, УИЗО администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, извещены о времени, дате и месте рассмотрения дела, что подтверждается почтовым уведомлением, в судебное заседание своих представителей не направили. Ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) определено дело рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав в судебном заседании объяснения представителя истца, исследовав в судебном заседании представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9 Конституции Российской Федерации).

Как следует из положений пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 и 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно абзацу второму п. 3 ст. 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Пунктами 1 и 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗK РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Судом установлено, что 06 июля 2021 года между Муниципальным образованием «Ржевский район», правопреемником которого является администрация Ржевского муниципального округа, и ФИО2, действующей на основании доверенности, за ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Договор заключен сроком с 06 июля 2021 года по 06 июля 2041 года (п.2.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра в Тверской области, дата государственной регистрации 05 августа 2021 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28 февраля 2025 года.

Согласно п. 4.1.1 указанного договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: - невнесения арендной платы в течении двух периодов оплаты подряд, указанных в пп.3.3 настоящего договора; - осуществления самовольного строительства на участке; - использования участка не в соответствии с целью его предоставления и (или) не в соответствии с разрешенным использованием; - использования участка способами, запрещёнными земельным и иным законодательством Российской Федерации и/или Тверской области; - при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; - по основаниям, предусмотренным п.1 и 2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации; - на возмещение убытков, причинённых ухудшением качества земель в результате хозяйственной деятельности арендатора; - по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и Тверской области.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Также п. 2 ст. 46 ЗК РФ предусмотрено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Пункт 2 ст. 45 ЗК РФ предусматривает основания для принудительного прекращения договора аренды

- при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

- при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом;

С учётом изложенного, указанная формулировка п. 4.1.1 договора аренды не предусматривает одностороннего права Арендодателя на досрочное расторжение Договора или отказ от Договора по инициативе Арендодателя. Законодателем предусмотрено право требования досрочного расторжения договора при определенных условиях, в том числе не только указанных в законе, но и при других основаниях досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Данным положениям содержание пункта 4.1.1 договора не противоречит.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Вместе с тем, пунктом 4.1.1. предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть Договор досрочно в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора. То есть данная формулировка предполагает использование того порядка расторжения договора, которая предусмотрена законодательством, а именно судебного порядка. Также в разделе 8 Договора аренды установлено, что все споры между сторонами, возникшие из данного договора или в связи с ним, рассматриваются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством в судах Тверской области.

В соответствии с п. 1 постановления Правительства Тверской области от 14 марта 2023 года № 104-пп «О реализации отдельных положений Закона Тверской области от 28 декабря 2022 года № 96-ЗО» государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» наделено полномочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на заключение в отношении таких земельных участков договора.

Таким образом, оснований для признания п. 4.1.1 Договора аренды земельного участка недействительным не имеется, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Ржевского межрайонного прокурора Тверской области в интересах неопределённого круга лиц к Государственному казенному учреждению Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии <данные изъяты>) о признании недействительным отдельного пункта договора аренды земельного участка № от 06 июля 2021 года, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Тверской областной суд через Ржевский городской суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.Б. Степуленко

Мотивированное решение суда составлено 24 июня 2025 года.