Апелляционное определение № 33-330/2026 от 3 марта 2026 г.

Судья Гаврилова И.А. Дело №33-330/2026


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«04» марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

Председательствующего Веремьевой И.Ю.,

судей Ворониной М.В., Лепиной Л.Л.,

при секретаре Розове А.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО СЗ Люблино Девелопмент» на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 08 октября 2025 года по гражданскому делу № 2-2164/2025 (УИД 44RS0002-01-2024-003532-65) по иску ФИО1 и ФИО2 к ООО СЗ «Люблино Девелопмент» о возложении обязанности устранить недостатки объекта недвижимости, взыскании убытков, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю., объяснения представителя ответчика ООО СЗ «Люблино Девелопмент» ФИО3, ФИО1, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с исковым заявлении к ООО СЗ «Люблино Девелопмент», обосновав заявленные требования тем, что они являлись участниками долевого строительства жилья по адресу: <адрес> на основании договора № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23 сентября 2018 года. Квартира истцами приобреталась с готовой отделкой, при подписании передаточного акта и акта приема-передачи ключей 20 августа 2021 года был составлен акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, в котором был отражен перечень недостатков. 11 октября 2021 года был составлен акт комиссионного обследования № в котором было указано, что работы по устранению дефектов согласно акту первичного осмотра от 20 августа 2021 года не произведены. В 2023 году при установке роутера для подключения квартиры к домашнему интернету, сотрудник компании сообщил о невозможности осуществить подключение высокоскоростного интернета и обеспечить качество ТВ сигнала по причине «перебитого кабеля», вероятно при монтаже потолков застройщиком. 14 сентября 2023 года был составлен акт комиссионного обследования №, в котором отражено, что имеется дефект монтажа кабеля интернета, указан способ его устранения, также отмечены недостатки по входной двери: инфильтрация воздуха по периметру входной двери. С 26 октября 2023 года истцы безрезультатно вели переписку с застройщиком, однако недостатки объекта недвижимости до настоящего времени не устранены. С учетом уточнения просили суд обязать ООО СЗ «Люблино Девелопмент» в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда устранить недостатки окон путем замены стеклопакетов на аналогичные качественные, устранить недостатки монтажа оконных блоков, восстановить оконные блоки ПВХ от царапин и сколов (затирка, полировка, с учетом материала окон), грунтовать, оштукатурить, шпатлевать и покрасить за два раза оконные откосы, осуществить монтаж входной двери с регулировкой, осуществить замену межкомнатного дверного полотна в сборе с дверной коробкой и врезкой замков; устранить дефект монтажа кабеля интернета и ТВ, с восстановлением отделки помещения; взыскать с пользу каждого из истцов неустойку за просрочку устранения недостатков в размере 112 500 руб., взыскать компенсацию морального вреда в размере 150 000 руб., штраф; в пользу ФИО1 стоимость судебной экспертизы в размере 60 000 руб., комиссию за внесение платежа по оплате судебной экспертизы в размере 500 руб.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Костромы 14 апреля 2025 года исковые требования ФИО1 и ФИО2 были удовлетворены частично. Определением Ленинского районного суда г. Костромы от 09 июля 2025 года на основании заявления ООО СЗ «Люблино Девелопмент» заочное решение от 14 апреля 2025 года было отменено.

При новом рассмотрении дела истцы ФИО4 и ФИО2 исковые требования уточнили, в окончательно редакции исковых требований просили суд обязать ООО СЗ «Люблино Девелопмент» в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда устранить недостатки окон путем замены стеклопакетов на аналогичные качественные, устранить недостатки монтажа оконных блоков, восстановить оконные блоки ПВХ от царапин и сколов (затирка, полировка, с учетом материала окон), грунтовать, оштукатурить, шпатлевать и покрасить за два раза оконные откосы, осуществить монтаж входной двери с регулировкой, осуществить замену межкомнатного дверного полотна в сборе с дверной коробкой и врезкой замков; устранить дефект монтажа кабеля интернета и ТВ, с восстановлением отделки помещения; взыскать с пользу каждого из истцов неустойку за просрочку устранения недостатков в размере 495 002,20 руб., из расчета 1% в день от стоимости ремонта, взыскать компенсацию морального вреда в размере 150 000 руб., штраф; а также неустойку в размере 3 000 руб. на стадии исполнения решения суда за каждый день просрочки исполнения судебного акта по день фактического его исполнения; в пользу ФИО1 стоимость судебной экспертизы в размере 60 000 руб., комиссию за внесение платежа по оплате судебной экспертизы в размере 500 руб.

Оспариваемым решением суда исковые требования были удовлетворены частично. Судебным актом постановлено:

«Обязать ООО СЗ «Люблино Девелопмент» (ИНН №) в течение тридцать календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить недостатки в объекте недвижимости по адресу: <адрес> (кадастровый №):

- в помещении кухни и комнаты заменить стеклопакеты на аналогичные качественные, устранить недостатки монтажа оконных блоков, восстановить оконные блоки ПВХ от царапин и сколов (затирка, полировка, с учетом материала окон), загрунтовать, оштукатурить, шпатлевать и покрасить за два раза оконные откосы,

- осуществить монтаж входной двери с регулировкой,

- осуществить замену межкомнатного дверного полотна в соборе с дверной коробкой и врезкой замков,

- устранить дефект монтажа кабеля интернета и ТВ, с восстановлением отделки помещения.

Взыскать с ООО СЗ «Люблино Девелопмент» (ИНН №) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) неустойку в размере 112 500, 0 руб., компенсацию морального вреда в сумме 15 000 рублей, штраф в размере 63 750,25 руб., расходы по проведению экспертизы в размере 60 500,00 руб., всего взыскать сумму 251 750,75 (двести пятьдесят одна тысяча семьсот пятьдесят рублей 75 копеек) рублей.

Взыскать с ООО СЗ «Люблино Девелопмент» (ИНН №) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) неустойку в размере 112 500,50 руб., компенсацию морального вреда в сумме 15 000 рублей, штраф в размере 63 750,25 руб., всего взыскать сумму 191 250,75 (сто девяносто одна тысяча двести пятьдесят рублей 75 копеек) рублей.

Взыскать с ООО СЗ «Люблино Девелопмент» (ИНН №) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) судебную неустойку в размере 500 рублей за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со следующего дня после срока, установленного судом для исполнения решения суда в части устранения недостатков объекта недвижимости.

Взыскать с ООО СЗ «Люблино Девелопмент» (ИНН №) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) судебную неустойку в размере 500 рублей за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со следующего дня после срока, установленного судом для исполнения решения суда в части устранения недостатков объекта недвижимости.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении неустойки, компенсации морального вреда и штрафа должнику предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 года включительно.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 и ФИО2 отказать.

Взыскать с ООО СЗ «Люблино Девелопмент» (ИНН №) в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома государственную пошлину в размере 5 750,00 руб.»

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО СЗ «Люблино Девелопмент» просит решение суда первой инстанции отменить в части возложения на ответчика обязанности устранить дефект монтажа кабеля интернета и ТВ с восстановлением отделки помещения, а также изменить решение суда в части взыскания суммы штрафа. Полагает, что при проведении судебной экспертизы судебным экспертом не проводилась надлежащая инструментальная диагностика кабеля интернета и ТВ, вывод об этом дефекте сделан экспертом на основании акта комиссионного обследования №, в котором сделан лишь вероятностный вывод о дефекте кабеля интернета и ТВ. Таким образом, выводы эксперта о наличии дефекта монтажа кабеля интернета и ТВ не подтверждены надлежащими исследованиями и не могут быть положены в основу решения суда. Считает также, что судом неверно применен пункт 6.2 Договора участия в долевом строительства, поскольку в соответствии с указанным пунктом гарантийный срок на отделочные работы составляет один год и начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта, который между сторонами был подписан 20 августа 2021 года, таким образом с момента подписания передаточного акта прошло более года, и гарантийный срок на отделочные работы истек. Также указывает, что судом взыскан неверный размер штрафа, поскольку Федеральным законом от 08 августа 2024 года №266-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01 сентября 2024 года, в том числе изменен размер штрафа, и указанные изменения применяются и к договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу указанного закона. В соответствии с названными изменениями, размер штрафа должен составлять 5 % от присужденной судом суммы.

Представитель ООО СЗ «Люблино Девелопмент» ФИО3 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23 сентября 2018 года между ФИО1, ФИО2 (участник долевого строительства) и ООО СЗ «Люблино Девелопмент» (застройщик) заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, проектной общей площадью 25,20 кв.м., цена договора согласована в сумме 3 709 339,20 руб. (п.п. 3.1, 3.2, 4.1 договора).

Истцами обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве исполнены.

Согласно акту от 18 июня 2021 года, составленному ФИО1, ФИО2 и ООО СЗ «Люблино Девелопмент», при осмотре <адрес> (л.д. 22, т. 1) по адресу: <адрес>, были зафиксированы замечания при приемке квартиры и оборудования в ней:

- входная дверь: дверное полотно имеет неплотное прилегание к дверной коробке (на 0, 8 мм), наружные петли, глазок, дверная коробка, обналичка снаружи и изнутри изляпаны краской и шпатлевкой. При осмотре двери со стороны квартиры левый откос имеет механические повреждения.

- прихожая: обои над входной дверью в квартиру имеют расхождение швов и отклеиваются над входной дверью. Стена смежная с санузлом имеет дефекты обоев (замазаны краской). Бордюр натяжного потолка изляпан краской. Натяжной потолок в углу прихожей изляпан краской.

- комната: правая стена со стороны входной двери имеет замазанное краской пятно диаметром 0, 3 кв.м., а также в правом углу этой же стены темная полоса вдоль всего стыка обоев предположительно от протечки. За датчиком пожарной безопасности отсутствует целостность обоев и имеются подтеки краски. На этой же стене все розетки находятся на разном уровне относительно пола. Стена с дверным проемом имеет ярко выраженные темные пятна у вентиляционного канала. Обои в углах замазаны краской. Эта же стена над дверным проемом имеет отклонения от горизонтали по всей длине. Заглушки на распаечные коробки сломаны и приклеены на быстрый монтаж. Стык между плиткой и ламинатом не встворку с дверным проемом. Розетки на стене все на разном уровне. Сдвоенная розетка по центру стены не работает. Стена с коконным проемом имеет множественные пятна на обоях у потолка. Под подоконником большого окна справа и слева от радиатора отопления имеются дефекты обоев и подтеки краски.

- большое окно: отсутствует средняя петля на левой створке большого окна. Петли обоих створок изляпаны краской. Петли правой створки имеют механические повреждения. Обе створки окна имеют механические повреждения ламинации и пластика (многочисленные глубокие царапины по всему периметру), в том числе на правой створке снаружи и внутри справа имеется тещина в раме. Уплотнительные резинки все в цементе, нарушена целостность по всему периметру окна и в проеме. Подоконник имеет царапины и следы краски.

- маленькое окно: отсутствует средняя петля, створка окна имеет механические повреждения ламинации и пластика (многочисленные глубокие царапины по всему периметру). Уплотнительные резинки все в цементе, нарушена целостность по всему периметру окна и в проеме. Подоконник имеет царапины.

- санузел: дверное полотно имеет механические повреждения в створке в верхнем углу. Дверной проем сверху изляпан краской. Обналичка и дверной проем имеют многочисленные сколы и отслаивание ламинации. Отсутствует душевая лейка со шлангом. Вся стена смежная с кухней завалена по вертикали. На радиаторах решетки погнуты, радиаторы заляпаны цементом (п. 2 акта осмотра квартиры).

20 августа 2021 года между ФИО1, ФИО2 и ООО СЗ «Люблино Девелопмент» подписан передаточный акт, акт приема-передачи ключей, а также составлен акт осмотра квартиры (л.д. 23, т. 1), согласно которому выявлены следующие замечания:

- санузел: вверху слева над дверной коробкой трещина на плитке примерно 40 см. Дверное полотно с дефектами – не плотно прилегает к дверной коробке. Дверная коробка тоже с дефектами – отслоение ламинированной пленки, щели.

- входная дверь – неплотное прилегание (щель в дверном прихлопе, дверной глазок заляпан). Экран радиатора мятый.

- потолки заляпаны краской. Заменить в комнате плинтус вдоль стены смежной с санузлом (вырезы в плинтусе).

- большое окно: отсутствует средняя петля на левой створке большого окна. Петли обоих створок изляпаны краской. Петли правой створки имеют механические повреждения. Обе створки окна имеют механические повреждения ламинации и пластика (многочисленные глубокие царапины по всему периметру), в том числе на правой створке снаружи и внутри справа имеется тещина в раме. Уплотнительные резинки все в цементе, нарушена целостность по всему периметру окна и в проеме.

- маленькое окно: створка окна имеет механические повреждения ламинации и пластика (многочисленные глубокие царапины по всему периметру). Уплотнительные резинки все в цементе, нарушена целостность по всему периметру окна и в проеме (п. 2 акта).

08 сентября 2021 года ФИО1 обратилась с письменной претензией к ответчику, в которой просила заменить стеклопакеты по гарантии в связи с выявлением дефектов стекла: стеклопакет в крапинку (пузыри), имеются механические изъяны (царапины). Указала также, что в акте приемки были указаны недостатки входной двери, экранов радиаторов, плинтуса, которые до сих пор не устранены.

11 октября 2021 года был составлен акт комиссионного обследования № № указанной квартиры: с участием собственника ФИО2 и представителя ПАО «ПИК-специализированный застройщик», согласно которому комиссия пришла к заключению, что дефекты, перечисленные в акте первичного осмотра от 20 августа 2021 года не устранены (л.д. 26, т. 1).

Согласно акту от 14 сентября 2023 года № осмотра указанной квартиры с участием собственника ФИО2 и представителя департамента гарантийного сервиса имелись замечания к слаботочным системам, а также к по вопросу неисправности в интернет – кабеле, которые были выявлены сотрудником при попытке подключения интернета. Причиной возникновения дефекта указано «дефект монтажа кабеля для интернета». Также указаны замечания к двери, инфильтрация воздуха по периметру входной двери, причина возникновения указана как провисание полотна входной двери, слабый прижим. Способом устранения указано необходимость обращения собственника в отдел заселения для устранения дефекта, поскольку указанный дефект был отмечен в акте первичного осмотра.

В акте комиссионного обследования комиссия установила, что имеющиеся недостатки частично относятся к гарантийному случаю, срок устранения гарантийных замечаний 45 дней.

Поскольку имеющиеся недостатки не были устранены, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные требования, суд, основываясь на выводах судебной экспертизы, пришел к выводу о том, что объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, имеет дефекты производственного характера, которые явились следствием ненадлежащего качества выполнения строительных работ застройщиком, в связи с чем возложил на ответчика обязанность по устранению выявленных строительных недостатков, а также взыскал с ответчика неустойку, штраф, компенсацию морального вреда и судебные расходы.

С данными выводами суда судебная коллегия соглашается.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

При рассмотрении дела судом первой инстанции по ходатайству истцов и ответчика по делу проводилась судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр экспертизы и оценки ЕСИН».

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по адресу: <адрес>, имеет строительные недостатки (дефекты), которые возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов) и сводов правил, применяемые при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, в связи с чем квартира не в полной мере соответствует условиям договора № от 23 сентября 2018 года.

Указано, что в исследуемом объекте имеются строительные недостатки (дефекты) по конструктивным элементам (стены, оконные и дверные блоки и т.д.), указанные в акте осмотра квартиры от 18 июня 2021 года, в акте осмотра квартиры и оборудования от 20 августа 2021 года, заявлении от 24 августа 2021 года, заявлении от 08 сентября 2021 года, акте комиссионного обследования от 14 сентября 2023 года. Эксперт отмечает, что им не подтверждены дефекты на поверхности стен из керамической плитки в помещении санузла, в виду того, что они были устранены застройщиком. Также не подтверждены дефекты на поверхности кожуха радиатора отопления.

Обнаруженные недостатки являются явными производственными (техническими) недостатками (дефектами), согласно ГОСТ 15467-79. Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения, которые возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), применяемых при выполнении строительно-монтажных и отделочных работ.

Выявленные недостатки являются устранимыми во время проведения демонтажных, строительно-монтажных и отделочных работ. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков (дефектов) в квартире по адресу: <адрес> на момент проведения экспертизы составляет 225 000,99 руб.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неверно применен п. 6.2 договора участия в долевом строительстве, согласно которому гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год и начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта, в связи с чем гарантийный срок на отделочные работы истек, судебная коллегия признает несостоятельными.

Согласно части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7).

Таким образом, из указанных выше положений закона следует, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее чем пять лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта долевого строительства, - три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закона о защите прав потребителей) недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Установленный договором участия в долевом строительстве гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры (двери, включая дверные коробки и замки, окна, включая стеклопакеты и оконные блоки, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводка), равный одному году, противоречит положениям части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Таким образом, указанное условие договора ущемляет права потребителя - участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона о защите прав потребителей.

Указанная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 23 октября 2024 года.

При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что апеллянтом необоснованно к понятию «отделочные работы» были отнесены работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры: двери, включая дверные коробки и замки, окна, включая стеклопакеты и оконные блоки, работы по монтажу кабеля. Необходимость же проведения отделочных работ связана именно с устранением выявленных в актах недостатков установки и монтажа комплектации квартиры.

Как следует из материалов дела, акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, в котором перечислены недостатки и замечания по приемке квартиры и оборудования в ней, был составлен и подписан ФИО5 и представителем застройщика ООО «Люблино Девелопмент» 18 июня 2021 года. В дальнейшем недостатки указывались в акте осмотра квартиры и оборудования в квартире от 20 августа 2021 года, и в заявлении ФИО1 от 08 сентября 2021 года. Кроме того, дефекты стеклопакета (наличие на стекле пузырей и царапин) были указаны в заявлении ФИО1 от 24 августа 2021 года.

Представленные доказательства подтверждают, что истцы обратились к застройщику с требованиями об устранении дефектов переданного объекта долевого строительства в течение гарантийного срока. Кроме того, недостатки оконных рам и дверей, как и дефекты кабеля ТВ и Интернета, как уже указано выше, не могут относиться к результатам отделочных работ, срок гарантии на которые составляет один год.

При этом ответчиками вопреки приведенным выше нормам действующего законодательства доказательств того, что недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, произошли вследствие нормального износа элементов отделки и конструктивных элементов, нарушения обязательных требований к процессу их эксплуатации либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного истцами или привлеченными ими третьими лицами, не представлено.

Доводы апеллянта о неправомерном возложении на ответчика обязанности устранить дефект монтажа кабеля интернета и ТВ с отделкой помещения, поскольку вывод об указанном дефекте экспертом сделан без проведения инструментальной диагностики, также не могут повлиять на выводы суда о возложении обязанности по устранению указанного недостатка, поскольку ответчиком доказательств того, что кабель был поврежден не по вине застройщика, не представлено. Доводы о том, что монтаж кабеля не входил в круг обязанностей ответчика, оспаривается договором участия в долевом строительстве и приложением к нему, содержащим перечень отделочных работ, выполняемых в объекте долевого строительства (установка оконечных устройств (розеток и выключателей) в объеме проекта, а также перепиской с истцом, согласно которой ответчик подтвердил наличие указанного недостатка, установленного к ходе осмотра 14 сентября 2023 года, а также указал срок для устранения такого недостатка – 45 календарных дней со дня проведения осмотра.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции обоснованно на ответчика возложена обязанность по устранению установленных недостатков.

Поскольку ответчик передал объект недвижимости с недостатками, требования истцов об их устранении не исполнил, суд первой инстанции, приняв во внимание срок действия мораториев, введенных постановлениями Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479, от 18 марта 2024 года № 326, взыскал с ответчика неустойку за нарушение срока устранения недостатков за период с 05 октября 2021 года по 21 марта 2024 года в размере 225 000,09 руб. (стоимости расходов устранения недостатков), по 112 500,50 руб. в пользу каждого истца, а также указал на предоставление отсрочки исполнения решения суда о взыскании неустойки на срок до 31 декабря 2025 года включительно.

При этом при исчислении размера неустойки суд первой инстанции исходил из расчета 1% от стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства за каждый день просрочки исполнения обязательства, что предусмотрено статьей 23 Закона защите прав потребителей.

С таким исчислением неустойки судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.

Действительно, частью 8 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции на момент предъявления истцом требований об устранении недостатков) установлено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 этой статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Частью 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 года № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации в 2022, 2023, 2024 и 2025 годах предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4).

22 марта 2024 года вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее постановление № 326), согласно абзацу пятому пункта 1 которого (в редакции от 18 марта 2024 года) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу данного постановления до 31 декабря 2024 года включительно. В последующем данный период продлевался, в настоящее время до 31 декабря 2026 года.

Согласно пункту 2 постановления № 326 в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2025 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 названного постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Правительство Российской Федерации в пункте 3 постановления № 326 указало, что особенности, установленные пунктами 1 и 2 этого постановления, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу поименованного постановления.

Как следует из материалов дела, суд первой инстанции, определяя период взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока устранения недостатков с 05 октября 2021 года года по 21 марта 2024 года, руководствовался постановлениями Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479, от 18 марта 2024 года № 326, однако при исчислении размера неустойки применил пункт 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» (из расчета 1% от стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства за каждый день просрочки исполнения обязательства).

Таким образом, рассчитывая размер неустойки, суд первой инстанции не учел положения пунктов 1 - 3 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, устанавливающих период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2025 года, в котором действует предельный размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, исходя из которой рассчитывается размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве.

Между тем несоблюдение судом требований действующего законодательства не является основанием для изменения размера неустойки, взысканной в пользу истцов, поскольку в силу п.5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, как верно указал суд первой инстанции, взыскиваемая неустойка в любом случае не может превышать 225 000,99 руб. (за период с 05 октября 2021 года по 28 марта 2022 года: расчет, исходя из процента, установленного пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей: 225 000,99 руб. х1% х 175 дней = 293 751,73 руб., за период с 01 июля 2023 года по 21 марта 2024 года: исходя из двойного размера одной трехсотой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года: 225 000,99 руб. х 7,5% х 1/300 х 2 х 265 дней = 29 812, 63 руб., Таким образом, всего 323 564, 36 руб.).

Кроме того, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о взыскании судом первой инстанции штрафа в неправильном размере.

Оспаривая решение суда в данной части, представитель ответчика ссылается на внесение изменения в Закон об участии в долевом строительстве Федеральным законом №266-ФЗ от 08 августа 2024 года.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве

при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

При определении размера штрафа, взыскиваемого в связи с неудовлетворением требований застройщиком в добровольном порядке, суд первой инстанции ошибочно не применил указанные положения закона в редакции Федерального закона от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 1 сентября 2024 года (статья 3 указанного Закона).

По настоящему делу решение суда постановлено 08 октября 2025 года - в период действия указанной редакции статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве.

При этом в силу части 1 статьи 10 указанного Закона со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Таким образом, в данном случае применению подлежат не положения статьи 13 Закона о защите прав потребителей, а положения части 3 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве.

В таком случае размер штрафа составит 6 375 руб. ((112 500,50 неустойка + 15 000 моральный вред) х 5 %) в пользу каждого из истцов.

С учетом этого решение суда в части взыскания штрафа подлежит изменению.

При таких расчетах в пользу каждого из истцов с застройщика подлежит взысканию сумма штрафных санкций в размере по 118 875, 5 руб. (112 500,50 руб. + 6 375 руб.), а всего 237 751 руб.

Вместе с тем судом первой инстанции при разрешении спора не учтены также положения действующего законодательства, действующие в редакции на момент принятия судом решения.

Так, в соответствии с частью 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 21 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Указанные положения закона в редакции Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 482-ФЗ) вступили в силу с 1 января 2025 года (пункт 2 статьи 6 указанного Закона).

Таким образом, приведенные положения закона вступили в силу и действовали на момент принятия решения суда.

В пункте 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ прямо указано на применение положений закона к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Поскольку именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности, по настоящему делу решение суда первой инстанции принято в период действия указанных положений закона, то при разрешении спора Закон о долевом строительстве подлежал применению в указанной редакции.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания с ответчика общей суммы неустойки и штрафа, в пользу истцов подлежат взысканию денежные средства в общем размере 111 280, 09 руб. (3% от цены договора 3 709 339 руб. 20 коп.), т.е. по 55 640, 10 коп. в пользу каждого из истцов, поскольку общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит изменению, в связи с чем абзацы 7 и 8 резолютивной части решения изложить в новой редакции следующего содержания:

Взыскать с ООО СЗ «Люблино Девелопмент» (ИНН №) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) неустойку и штраф в общем размере 55 640, 09 руб., компенсацию морального вреда в сумме 15 000 рублей, расходы по проведению экспертизы в размере 60 500,00 руб., всего взыскать 131 140, 09 (сто тридцать одну тысячу сто сорок руб. 09 коп.) рублей.

Взыскать с ООО СЗ «Люблино Девелопмент» (ИНН №) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) неустойку и штраф в общем размере 55 640, 09 руб., компенсацию морального вреда в сумме 15 000 рублей, всего взыскать 70 640, 09 (семьдесят тысяч шестьсот сорок руб. 09 коп.) рублей».

Заявленное представителей ответчика ходатайство о назначении дополнительной экспертизы удовлетворению не подлежит, поскольку ответчик не обосновал причины, по которым его представитель не смог заявить данное ходатайство в суде первой инстанции, кроме того, для решения вопросов о сроках, способах и порядке устранения выявленных недостатков, указанных в резолютивной части решения, в данном случае специальных познаний не требуется, при этом ответчик является специализованным застройщиком, имеющим большой опыт строительства жилых домов и введения их в эксплуатацию.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 08 октября 2025 года в части возложения на ООО СЗ «Люблино Девелопмент» обязанности по устранению дефекта монтажа кабеля интернета и ТВ с восстановлением отделки помещения отменить, принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении данного требования отказать.

То же решение в части взыскания в пользу ФИО1 и ФИО2 сумм неустойки и штрафа изменить, в связи с чем абзацы 7 и 8 резолютивной части решения изложить в новой редакции следующего содержания:

Взыскать с ООО СЗ «Люблино Девелопмент» (ИНН №) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) неустойку и штраф в общем размере 55 640, 09 руб., компенсацию морального вреда в сумме 15 000 рублей, расходы по проведению экспертизы в размере 60 500,00 руб., всего взыскать 131 140, 09 (сто тридцать одну тысячу сто сорок руб. 09 коп.) рублей.

Взыскать с ООО СЗ «Люблино Девелопмент» (ИНН №) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) неустойку и штраф в общем размере 55 640, 09 руб., компенсацию морального вреда в сумме 15 000 рублей, всего взыскать 70 640, 09 (семьдесят тысяч шестьсот сорок руб. 09 коп.) рублей.

В остальном решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО СЗ «Люблино Девелопмент» - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев с момента вынесения во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04 марта 2026 года.