Решение № 3-312/2016 3А-13/2017 3А-13/2017(3А-287/2016;)~3-312/2016 3А-287/2016 от 4 июля 2017 г. по делу № 3-312/2016

Дело 3а-13/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

05 июля 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Гедыгушева М.И.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.,

с участием:

представителя административного истца Горемыконой Г.Б. Овчаровой О.М.,

представителя административного ответчика филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю Кийковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Горемыкиной ФИО8 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации Предгорного района Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Горемыкина Г.Б. обратилась с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 100 00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 1595 500 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование иска указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 10000 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства станции техобслуживания, мойки и кафе, расположенного по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере его рыночной стоимости равной 19 293500 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец, полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просила установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере, определенным ООО «КонсалтИнвестГрупп» в отчете об оценке № 0028 от 16 июня 2016 года 1595500 рублей.

Административный истец Горемыкина Г.Б., представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края, а также заинтересованных лиц Управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края, администрации Винсадского сельсовета Предгорного района Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания, не явились, о причине неявки не известили

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Горемыконой Г.Б. Овчарова О.М., в судебном заседании заявленные требования уточнила и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 3597674 рубля, определенной в заключении эксперта №Э от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель административного ответчика филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю Кийкова Е.А., просила отказать в удовлетворении требований к ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК поскольку они не являются надлежащими ответчиками. Просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 10 000 кв.м, из земель населенного пункта, вид разрешенного использования: для строительства станции техобслуживания, мойки и кафе, расположенного по адресу: <адрес> находится в пользовании Горемыкиной Г.Б. на праве аренды, срок аренды по 18 августа 2019 года, что подтверждается договором аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным между управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и Горемыкиной Г.Б..

Арендная плата за использование названного земельного участка устанавливается в процентах от кадастровой стоимости участка. Данный порядок расчета утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года № 64-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утратившим силу 31 марта 2016 года. Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, Горемыкина Г.Б., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 01 февраля 2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 19293 500 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, Горемыкина Г.Б. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный ООО «КонсалтИнвестГрупп» отчет об оценке № <данные изъяты> года, согласно которому по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 1595 500 рублей.

На указанный отчет об оценке Общероссийской общественной организацией «Российское Общество Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № 5320 от 04 июля 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 10/05/17Э от 10 июня 2017 года, выполненной экспертом Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридический институт, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2015 года составила 3597 674 рубля.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного, затратного и иных подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобрано 4 аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://ruads.org, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, не превышающий среднего срока экспозиции на рынке для среднеликвидной недвижимости, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Основания сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не представлено.

Лицами, участвующими в деле, заключение экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, административный иск Горемыкиной Г.Б. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном в экспертном заключении№10/05/17Э от 10.06.2017 года..

В соответствии с частью 1 статьи Федерального закона №218-ФЗ от13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», вступившим в действие с 01 января 2017 года, предметом регулирования являются отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» функции по государственной кадастровой оценке возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР).

Согласно Положению об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, утвержденного Приказом Росреестра от 28 октября 2009 года №325, на территории Ставропольского края функции по государственной кадастровой оценке осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Управление Росреестра по Ставропольскому краю).

Приказом Росреестра от 12 мая 2015года № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В Приказе Росреестра от 18 октября 2016года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» приведены общие полномочия органа регистрации прав, не связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, из содержания данного приказа Росреестра следует, что права Кадастровой палаты по определению кадастровой стоимости ограничены, она наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных

В соответствии с Уставом ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденным Приказом Росреестра от 13 декабря 2016года № П/0595, его филиалы наделены полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; формированию и предоставлению перечней объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке и др.

В рамках настоящего дела оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная на 01 января 2015 года, то есть на дату составления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Согласно части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной являются: государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Статьей 24.13 Федерального закона от 29 июля 1998года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется и предоставляется заказчику работ по его запросу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

Перечень объектов недвижимости для государственной кадастровой оценки 2015 года был сформирован и предоставлен (предоставлен в Министерство имущественных отношений Ставропольского края) Управлением Росреестра по Ставропольскому краю.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 (ред. от 16.05.2017) «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не является надлежащими ответчиком по данному делу. В связи с чем, в иске административному истцу к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, следует отказать.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Административный истец ФИО1 обратилась в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 18 июля 2016 года.

В силу части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с представленной калькуляцией стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы составила 55 000 рублей.

Учитывая, что административный истец обратился в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление его кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, как следует из материалов дела, административными ответчиками непосредственно не оспаривались наличие у административного истца такого права и указанный в его заявлении размер рыночной стоимости объекта недвижимости, принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с истцом юридических интересов.

В связи с чем, расходы по оплате за проведение судебной оценочной экспертизы №10/05/17Э от 10 июня 2017 года подлежат взысканию с административного истца. При этом, суд учитывает, что из трех назначенных судом экспертиз, данная экспертиза положена в основу решения суда, а иные экспертные заключения судом в качестве доказательства не приняты в связи с нарушениями допущенными при их производстве.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 ФИО9 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации Предгорного района Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 100 00 кв.м, из земель населенного пункта, вид разрешенного использования: для строительства станции техобслуживания, мойки и кафе, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 3597674 (три миллиона пятьсот девяносто семь тысяч шестьсот семьдесят четыре) рубля.

Заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 18 июля 2016 года.

В иске ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, отказать.

Взыскать с ФИО1 ФИО10 в пользу в пользу Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет», расположенный по адресу: 355029, <...>. Банковские реквизиты: <данные изъяты>, расходы по проведению судебной оценочной экспертизы №10/05/17Э от 10 июня 2017 года в размере 55 000 рублей (пятьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья М.И. Гедыгушев