Решение № 2-302/2025 2-302/2025~М-221/2025 М-221/2025 от 21 августа 2025 г. по делу № 2-302/2025

Дело № 2-302/2025

УИД 44RS0023-01-2025-000308-07


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2025 года п. Кадый

Макарьевский районный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Смирновой Н.В., при секретаре Нахмуроой Е.И., с участием представителя истца заместителя прокурора Кадыйского района Костромской области Емельянова С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Кадыйского района Костромской области в интересах муниципального образования Кадыйского муниципального округа Костромской области к Администрации Кадыйского муниципального округа Костромской области, ФИО1 о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка,

установил:

Прокурор Кадыйского района Костромской области в интересах муниципального образования Кадыйского муниципального округа Костромской области обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Кадыйского муниципального округа Костромской области, ФИО1 Р.М.О. о признании недействительными пунктов 4.1.1, 6.2, 6.5 договора аренды земельного участка № от 09.10.2024 года, заключенного между администрацией Кадыйского муниципального района и ФИО1 Р.М.О. в части слов "или односторонний отказ от договора по инициативе арендодателя". Требования мотивированы тем, что прокуратурой Кадыйского района проведена проверка исполнения земельного законодательства администрацией Кадыйского муниципального округа Костромской области при реализации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. В рамках осуществления указанной проверки прокуратурой района изучены договоры аренды земельных участков, заключенные между Администрацией и гражданами, в результате чего выявлены нарушения действующего гражданского и земельного законодательства. Между Администрацией Кадыйского муниципального района и ФИО1 Р.М.О. заключен договор аренды земельного участка № 16 от 09.10.2024 года, в соответствии с которым ФИО1 Р.М.О. предоставляется в аренду земельный участок площадью 5248 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, расположенный по адресу: Костромская область, Кадыйский район, <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках. При проверке вышеуказанного договора аренды установлено, что договор не соответствует требованиям ст. 22 и иных положений Земельного кодекса РФ, требованиям ст.ст. 421, 422, 432 и иных положений Гражданского кодекса РФ. Согласно условиям договора аренды земельного участка № от 09.10.2024 года ФИО1 Р.М.О. передается земельный участок с установлением срока аренды с 09.10.2024 по 08.10.2044 года, т.е. на 20 лет. Ссылаясь на п. 9 ст. 22, п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ указывает, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет возможно только по решению суда, поскольку Земельным кодекс РФ прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке. В указанный договор было включено условие, содержащее право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора (п. 4.1.1, 6.2, 6.5 договора аренды), что противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству, в связи с чем являются недействительными (ничтожными).

Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка нарушает публичные интересы, негативным образом отражается на стабильности и устойчивости гражданского оборота в области земельных отношений. Наличие в договоре аренды незаконных условий, ущемляющих права арендатора земельного участка, может повлечь за собой расторжение заключенного договора аренды по инициативе арендатора, что в свою очередь создаст нарушение права муниципального образования - Кадыйского муниципального округа Костромской области на включение земельного участка в гражданский оборот и получение стабильной арендной платы за использование данного земельного участка. В обоснование требований ссылается на ст.ст. 168, 180, 421, 422 Гражданского кодекса ГК РФ, ст.ст. 3, 22, 39.8, 46 Земельного кодекса РФ.

В судебном заседании представитель истца заместитель прокурора Кадыйского района Костромской области Емельянов С.А. исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Уточнил требования, просит признать недействительными пункты 4.1.1, 6.2, 6.5 договора аренды земельного участка № от 09.10.2024, заключенного между администрацией Кадыйского муниципального района Костромской области и ФИО1 Р.М.О. в части даты заключения договора, кроме того признать недействительным п. 6.5 договора в части слов "или односторонний отказ от договора по требованию арендодателя", а не "по инициативе".

Ответчик Администрация Кадыйского муниципального округа Костромской области о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, имеется ходатайство представителя и.о. главы администрации Кадыйского муниципального округа ФИО2 о рассмотрении дела в отсутствие представителя, решение оставляет на усмотрение суда.

Ответчик ФИО1 Р.М.О. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил в суд письменное заявление о признании иска, указал, что последствия признания иска, предусмотренные ст.ст. 39, 173 ГПК РФ разъяснены и понятны.

Судом принято решение о рассмотрении дела при имеющейся явке.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из п. 1 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

На основании п. l ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны случаи, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.

Из разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм закона и разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Кадыйского муниципального района Костромской области и ФИО1 Р.М.О. заключен договор аренды земельного участка № от 09.10.2024 года, в соответствии с которым ФИО1 Р.М.О. предоставляется в аренду земельный участок площадью 5248 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, расположенный по адресу: Костромская область, Кадыйский район, <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках..

Согласно п. 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 09.10.2024 года по 08.10.2044 года.

Согласно п. 4.1.1. договора арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора или односторонний отказ от договора в случаях, установленных пунктом 6.2 договора. Односторонний отказ от договора допускается в случаях, если арендатор использует участок в целях осуществления предпринимательской деятельности, если иное не установлено законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями правительства Российской Федерации.

Согласно п. 6.2. договора досрочное расторжение договора или односторонний отказ от договора по инициативе арендодателя возможны:

при задержке внесения арендной платы в течение 5 банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения;

при использовании участка с существенным нарушением условий Договора либо с неоднократными нарушениями;

при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением;

если использование участка приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

при использовании участка, которое приводит к порче земель;

при невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

при неиспользовании участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральными законами. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными Земельным кодексом РФ;

при создании или возведении на участке самовольной постройки либо невыполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 4.4.19 Договора, в сроки, установленные пунктом 4.4.19 Договора;

в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Согласно п. 6.5 договора досрочное расторжение договора или односторонний отказ от договора по требованию арендодателя, по основаниям указанным в п. п. 6.2.3., 6.2.4 договора не допускаются в период полевых сельскохозяйственных работ, в иных установленных федеральными законами случаях.

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз.2 п. 74, п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, суд приходит к выводу, что условия договора, содержащие право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора (пункты 4.1.1, 6.2, 6.5), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Признание недействительными указанных пунктов договора не влияет на исполнение сторонами обязательств по договору и не влечет недействительность договора аренды в целом.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об обоснованности и законности заявленных требований, которые подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Уточненные исковые требования прокурора Кадыйского района Костромской области в интересах муниципального образования Кадыйского муниципального округа Костромской области к Администрации Кадыйского муниципального округа Костромской области, ФИО1 о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать недействительным пункт 4.1.1 договора аренды земельного участка № от 09.10.2024 года, заключенного между Администрацией Кадыйского муниципального района Костромской области и ФИО1 в части слов "или односторонний отказ от договора".

Признать недействительным пункт 6.2 договора аренды земельного участка № от 09.10.2024 года, заключенного между Администрацией Кадыйского муниципального района Костромской области и ФИО1 в части слов "или односторонний отказ от договора по инициативе арендодателя".

Признать недействительным пункт 6.5 договора аренды земельного участка № от 09.10.2024 года, заключенного между Администрацией Кадыйского муниципального района Костромской области и ФИО1 в части слов "или односторонний отказ от договора по требованию арендодателя".

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Макарьевский районный суд Костромской области.

Судья Н.В. Смирнова

Решение в окончательной форме изготовлено 22.08.2025 года.