Решение № 3А-66/2021 3А-66/2021(3А-826/2020;)~М-711/2020 3А-826/2020 М-711/2020 от 8 апреля 2021 г. по делу № 3А-66/2021

24OS0000-01-2020-000787-40

Дело № 3А-66/2021

121а


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 апреля 2021 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,

с участием представителя административного истца открытого акционерного общества «Российские железные дороги» ФИО1, представителя администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края ФИО2, представителя Правительства Красноярского края ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-66/2021 по административному иску открытого акционерного общества «Российские железные дороги» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя тем, что административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 24:58:<номер>:252, 24:58:<номер>:253, 24:58:<номер>:254, 24:58:<номер>:255, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 19 февраля 2019 года для земельных участков с нижеперечисленными кадастровыми номерами кадастровая стоимость установлена в следующих размерах: 24:58:<номер>:252 – 90 715 132 рубля; 24:58:<номер>:253 – 376 782 549 рублей 88 копеек; по состоянию на 11 июля 2019 года для земельных участков с нижеперечисленными кадастровыми номерами кадастровая стоимость установлена в следующих размерах: 24:58:<номер>:254 – 15 778 547 рублей 36 копеек; 24:58:<номер>:255 – 56 230 587 рублей 04 копейки.

По итогам независимой оценки, выполненной ООО «СО-Эксперт» и представленной в отчетах об оценке от 18 декабря 2019 года № 467/19, № 468/19, № 469/19, № 470/19 по состоянию на 19 февраля 2019 года рыночная стоимость земельных участков с нижеперечисленными кадастровыми номерами составляет: 24:58:<номер>:252 – 13 699 298 рублей, 24:58:<номер>:253 – 38 364 984 рублей; по состоянию на 11 июля 2019 года рыночная стоимость земельных участков с нижеперечисленными кадастровыми номерами составляет: 24:58:<номер>:254 – 3 825 879 рублей, 24:58:<номер>:255 – 9 626 369 рублей.

Отчёты от 18 декабря 2019 года № 467/19, № 468/19, № 469/19, № 470/19 получили положительные экспертные заключения от 24 декабря 2019 года № 68/231219/11, № 68/231219/12, № 68/231219/13, № 68/231219/14 саморегулируемой организации «Региональной ассоциации оценщиков».

Установление кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующей их рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку ОАО «РЖД» является плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем 05 февраля 2020 года ОАО «РЖД» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решением Комиссии от 20 февраля 2020 года № 28 в удовлетворении заявления было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:252 в размере его рыночной стоимости 13 699 298 рублей, определенной по состоянию на 19 февраля 2019 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:253 в размере его рыночной стоимости 38 364 984 рублей, определенной по состоянию на 19 февраля 2019 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:254 в размере его рыночной стоимости 3 825 879 рублей, определенной по состоянию на 11 июля 2019 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:255 в размере его рыночной стоимости 9 626 369 рублей, определенной по состоянию на 11 июля 2019 года.

Представитель административного истца ОАО «РЖД» ФИО1, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Красноярского края ФИО3, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что при государственной кадастровой оценке не было допущено ошибок, кадастровая стоимость земельных участков определена правильно, в связи с чем она не подлежит изменению.

Представитель администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края ФИО2, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать по основаниям, приведенным представителем Правительства Красноярского края.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) ФИО4, действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, указала на то, что поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю заявление ОАО «РЖД» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:58:<номер>:252, 24:58:<номер>:253, 24:58:<номер>:254, 24:58:<номер>:255 от их кадастровой стоимости составляло от 75,8% до 89,8%, а оформление и содержание отчетов об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило, о причинах неявки не сообщило, ходатайств не представило.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что ОАО «РЖД» является собственникам земельных участков с кадастровыми номерами 24:58:<номер>:252, 24:58:<номер>:253, 24:58:<номер>:254, 24:58:<номер>:255, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости (т.1 л.д. 10-21)

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 19 февраля 2019 года для земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:252 установлена кадастровая стоимость в размере 90 715 132 рубля, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 19 февраля 2019 года; по состоянию на 19 февраля 2019 года для земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:253 установлена кадастровая стоимость в размере 376 782 549 рублей 88 копеек, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 19 февраля 2019 года; по состоянию на 11 июля 2019 года для земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:254 установлена кадастровая стоимость в размере 15 778 547 рублей 36 копеек, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 12 июля 2019 года; по состоянию на 11 июля 2019 года для земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:255 установлена кадастровая стоимость в размере 56 230 587 рублей 04 копейки, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 12 июля 2019 года (т. 1 л.д. 22-25).

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 24:58:<номер>:252, 24:58:<номер>:253, 24:58:<номер>:254, 24:58:<номер>:255 определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 26 сентября 2017 года № 556-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края, за исключением муниципального образования город Красноярск».

05 февраля 2020 года (вх. № 5390) ОАО «РЖД» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:58:<номер>:252, 24:58:<номер>:253, 24:58:<номер>:254, 24:58:<номер>:255 (т.1 л.д. 26-27)

Решением Комиссии от 20 февраля 2020 года № 28 заявление ОАО «РЖД о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:58:<номер>:252, 24:58:<номер>:253, 24:58:<номер>:254, 24:58:<номер>:255 от их кадастровой стоимости составляло от 75,8% до 89,8%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (т.1 л.д. 29-32).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчеты об оценке от 18 декабря 2019 года № 467/19, № 468/19, № 469/19, № 470/19, выполненные ООО «СО-Эксперт» (оценщик ФИО5), согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:252 по состоянию на 19 февраля 2019 года составляет 13 699 298 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:253 по состоянию на 19 февраля 2019 года составляет 38 364 984 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:254 по состоянию на 11 июля 2019 года составляет 3 825 879 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:255 по состоянию на 11 июля 2019 года составляет 9 626 369 рублей (т.1 л.д.33-230).

В отношении вышеуказанных отчетов саморегулируемой организацией «Региональной ассоциации оценщиков» даны положительные экспертные заключения от 24 декабря 2019 года № 68/231219/11, № 68/231219/12, № 68/231219/13, № 68/231219/14, (т.1 л.д. 231-243, т.2 л.д. 1-39).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

На основании определения Красноярского краевого суда от 07 октября 2020 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ФИО6

Согласно заключению эксперта ФИО6 от 15 февраля 2021 года № 10/21, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:252 по состоянию на 19 февраля 2019 года составляет 23 080 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:253 по состоянию на 19 февраля 2019 года составляет 80460000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:254 по состоянию на 11 июля 2019 года составляет 5140000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:255 по состоянию на 11 июля 2019 года составляет 15290000 рублей.

Кроме того, в данном заключении эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком ФИО5 при составлении отчетов об оценке от 18 декабря 2019 года № 467/19, № 468/19, № 469/19, № 470/19 допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе не подтверждена правильность определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, допущены ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Как следует из заключения эксперта от 15 февраля 2021 года № 10/21, при оценке земельного участка экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод количественных корректировок, предусматривающий сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявление различий объектов по этим факторам и корректировку цены объекта-аналога или ее удельного показателя по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

.Эксперт ФИО6 до начала производства исследования была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Достоверность заключения эксперта от 15 февраля 2021 года № 10/21 и содержащиеся в нем выводы о величине рыночной стоимости земельных участков, у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Участвующие в деле лица не оспаривали заключение эксперта от 15 февраля 2021 года № 10/21 и определенную в нем величины рыночной стоимости земельных участков. Доказательств несоответствия названного экспертного заключения требованиям Федеральных стандартов оценки и каких-либо документов и доказательств, которые могли бы опровергнуть или поставить под сомнение заключение судебного эксперта суду не представлено.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, оспариваемая кадастровая стоимость земельных участка, не соответствующая действительной рыночной стоимости этих объектов, нарушает права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 24:58:<номер>:252, 24:58:<номер>:253, 24:58:<номер>:254, 24:58:<номер>:255 должна быть определена равной их рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Датой обращения ОАО «РЖД» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:58:<номер>:252, 24:58:<номер>:253, 24:58:<номер>:254, 24:58:<номер>:255 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 05 февраля 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление открытого акционерного общества «Российские железные дороги» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:252, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 23080000 рублей, определенной по состоянию на 19 февраля 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:253, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 80460000 рублей, определенной по состоянию на 19 февраля 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:254, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5140000 рублей, определенной по состоянию на 11 июля 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:<номер>:255, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 15290000 рублей, определенной по состоянию на 11 июля 2019 года.

Датой обращения открытого акционерного общества «Российские железные дороги» с заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:58:<номер>:252, 24:58:<номер>:253, 24:58:<номер>:254, 24:58:<номер>:255 считать 05 февраля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 12 апреля 2021 года.