Решение № 3А-66/2025 3А-66/2025~М-3/2025 М-3/2025 от 24 марта 2025 г. по делу № 3А-66/2025

Дело № УИД №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 марта 2025 года г.Рязань

Рязанский областной суд в составе: председательствующего судьи Логиновой С.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО2,

при секретаре Хохловой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ФИО3 к Государственному бюджетному учреждению <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений <адрес> о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Рязанский областной суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных административных исковых требований указала, что ей на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 888 кв.м., расположенное по адресу: Рязанская область, Рыбновское городское поселение, <адрес>, <адрес>; нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 580,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношения Рязанской области № 28-П от 02.10.2023 г. «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области» установлена кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № в размере 38 197 497 руб. 60 коп., применяемая с ДД.ММ.ГГГГ.

На основании № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером №, применяемая с ДД.ММ.ГГГГ, составляет 24 961 720 руб. 56 коп.

С целью установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, административный истец обратилась к ООО ПКЦ «Истина».

Согласно отчетам №, № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, по состоянию на дату проведения оценки – ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № составляет 14 919 000 руб.; рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № – 10 967 000 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу помещений превышает их рыночную стоимость, что затрагивает его права и обязанности как плательщика налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости (зданий) в размере их рыночной стоимости. Решениями ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявлений было отказано.

Просит (с учетом уточнений заявленных требований принятых судом) признать незаконными решения ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» № № и № № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ: нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 888,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Рыбновское городское поселение, <адрес>, <адрес> в размере 18 665 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 580,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в размере 13 063 000 рублей, определенных по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, поддержала уточненные административные исковые требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении, пояснив, что с рыночной стоимостью объектов недвижимости, установленной судебным экспертом, и его письменными объяснениями на возражения административного ответчика, согласна.

Представитель административных ответчиков Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО2 уточненные административные исковые требования не признала, выразив единую позицию о том, что решения ГБУ РО «Центр ГКО» являются законными и обоснованными, отчеты, представленные административным истцом, не соответствуют законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что подтверждено заключением судебной экспертизы, которую сторона административных ответчиков, в том числе, и в части определения иной рыночной стоимости спорных объектова недвижимости не оспаривает.

Административный истец ФИО3, представители заинтересованных лиц Администрации МО – Рыбновский муниципальный район Рязанской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы административного дела, полагает, что административный иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 года введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной, которая вступила в законную силу 11 августа 2020 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что ФИО3 является собственником следующих объектов недвижимости: помещения с кадастровым номером №, площадью 888 кв.м., назначение – нежилое, наименование – помещение, адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> и помещения с кадастровым номером №, площадью 580,3 кв.м., назначение – нежилое, наименование – помещение, адрес: <адрес>, <адрес>.

Постановлением Минимущества Рязанской области от 02.10.2023 N 28-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории <адрес>" утверждена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 38 197 497,60 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (выписка из ЕГРН №№ от ДД.ММ.ГГГГ).

На основании № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 24 961 720 руб. 56 коп. (выписка из ЕГРН №№ от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ в ГБУ РО «Центр ГКО» поступили заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, к которым были приложены: отчет № от ДД.ММ.ГГГГ и отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ООО «Правовой консультационный центр «Истина» об оценке рыночной стоимости данных объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ГБУ РО «Центр ГКО» приняты решения №№, №№ об отказе в установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости.

Причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости.

Не согласившись с вынесенными решениями, ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился с административным исковым заявлением в суд в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Проверяя законность и обоснованность решений ГБУ РО «Центр ГКО» №№, №ОРС-№ от ДД.ММ.ГГГГ применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемые решения были приняты полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. Решения содержат необходимые реквизиты, подписаны кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии досудебных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности, и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объектов недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО5

В соответствии с заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным экспертом ООО «Красные ворота» ФИО5, отчеты, выполненные ООО «Правовой консультационный центр «Истина» № и № от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки в части п.21 ФСО 11, п.1.3., п.12 ФСО 111, п.2, п.5, п.7, п.9, п. 10 ФСО У, п.2.1, п.2.2, п.2.3, п.7.9, п. 7.12, п. 7.13, п.8 ФСО У1,п.11б, п.20,п.22б, п.23в ФСР №; содержат ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, приведенная в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертом не подтверждена и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена им в размере 18 665 000 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, приведенная в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертом не подтверждена и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена им в размере 13 063 000 руб.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылок на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт ФИО5 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований сомневаться в компетентности эксперта, подготовившего экспертное заключение, у суда не имеется. Поэтому суд признает заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством по делу, в полной мере отвечающим требованиям относимости и допустимости.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении досудебных отчетов, были отражены в оспариваемых административном истцом решениях ГБУ РО «Центр ГКО» №№, №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Заключение эксперта в части наличия в отчетах ООО «ПЦК «Истина» ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость оцениваемых объектов, несоответствия отчетов федеральным стандартам оценки, не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчетах об оценке.

Суд считает, что оспариваемые решения ГБУ РО «Центр ГКО» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО3 не нарушают.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определена экспертом в отношении: нежилого здания с кадастровым номером № в размере 18 665 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере 13 063 000 рублей.

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости осуществлен экспертом в рамках сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения затратного подхода обоснован на странице 63-65 экспертного заключения.

Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке указанных объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их качественных характеристик; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного и доходного подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки. В приведенных в заключении расчетах дана подробная характеристика объектов оценки с учетом особенностей их расположения, учтены все факторы и характеристики, влияющие на их стоимость; указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки.

На возражения представителя административных ответчиков по проведённой судебной экспертизе в части определения рыночной стоимости объекта экспертом даны подробные письменные пояснения с учетом доводов, изложенных в указанных возражениях.

После представления экспертом дополнительных пояснений, каких-либо замечаний, возражений относительно заключения эксперта, которые ставили бы под сомнение определенную в нем рыночную стоимость объекта, по делу не установлено и представителем административных ответчиков, иными лицами не заявлено.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих результат определения экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости и может быть положено в основу решения суда.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Учитывая, что разрешение судом заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, а имеющиеся расхождения между кадастровой стоимостью, внесенных в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы, нарушает права административного истца, как налогоплательщика, суд полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании экспертного заключения обоснованно, направлено на реализацию права на справедливое налогообложение (пункт 3 статьи 3 НК РФ), а потому подлежит удовлетворению.

В связи с чем, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость исследуемых объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленной экспертом ООО «Красные ворота» ФИО5 по состоянию на дату проведения оценки, указанную в отчете ООО «ПКЦ «Истина», а именно ДД.ММ.ГГГГ, датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

- нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 18 665 000 (восемнадцать миллионов шестьсот шестьдесят пять) рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 13 063 000 (тринадцать миллионов шестьдесят три) рублей.

Датой обращения с заявлением считать – ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении требований о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №№ и №№ об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Логинова С.А.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.