Решение № 3А-211/2026 3А-211/2026(3А-829/2025;)~М-726/2025 3А-829/2025 М-726/2025 от 29 апреля 2026 г. по делу № 3А-211/2026

Дело № 3а-211/2026

УИД 26OS0000-04-2025-000791-05


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2026 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2, обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами …, …, … в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- помещения с кадастровым номером …, площадью 398,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 23 764 428,53 руб.;

- помещения с кадастровым номером …, площадью 528,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 31 530 815,56 руб.;

- помещения с кадастровым номером …, площадью 654,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 39 028 779,08 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в отношении:

- помещения с кадастровым номером … в размере 10 866 000 рублей, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Капитал Инвест» от 05.12.2025 №082-KS/2025;

- помещения с кадастровым номером … в размере 13 900 000 рублей, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Капитал Инвест» от 05.12.2025 №082-KS/2025;

- помещения с кадастровым номером … в размере 16 739 000 рублей, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Капитал Инвест» от 05.12.2025 №082-KS/2025 (т. 1 л.д. 5-9).

В судебное заседание административный истец и его представитель, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество», не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Административным истцом ФИО1 при подаче административного иска представлено заявление с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствие с участием её представителя по доверенности ФИО2 (т. 1 л.д. 94)

От полномочного представителя административного истца ФИО2 поступило ходатайство от 29.04.2026 о проведении судебного заседания в отсутствие истца и его представителя, содержащее просьбу о вынесении решения с учетом выводов судебного эксперта. Расходы на проведение судебной экспертизы возложить на административного ответчика.

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало.

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объекты недвижимости налоговые платежи рассчитываются из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- с 21.02.2014 помещения с кадастровым номером …, площадью 398,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: …;

- с 21.02.2014 помещения с кадастровым номером …, площадью 528,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: …;

- с 28.12.2013 помещения с кадастровым номером …, площадью 654,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: …, что подтверждается сведениями из ЕГРН на 03.12.2025 (т. 1 л.д. 15-16, 17-18, 19-20).

Административный истец, являясь собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить их кадастровую стоимость.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2023 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … определена в размере 23 764 428,53 руб.;

- с кадастровым номером … определена в размере 31 530 815,56 руб.;

- с кадастровым номером … определена в размере 39 028 779,08 руб. на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1263 от 13.11.2023 (дата внесения сведений в ЕГРН – 28.12.2023, дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024), что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.12.2025 (т. 1 л.д. 12-14).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от 05.12.2025 № 082-KS/2025, в котором рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 определена:

- помещения с кадастровым номером … в размере 10 866 000 рублей;

- помещения с кадастровым номером … в размере 13 900 000 рублей;

- помещения с кадастровым номером … в размере 16 739 000 рублей (т. 1 л.д. 22-85).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 13 января 2026 года по делу при отсутствии возражений со стороны представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «АНАЛИТИК МЕНЕДЖМЕНТ ГРУПП» (далее – ООО «Аманейдж») ФИО3 № 006-26-ОК от 03.04.2026 с учетом пояснения от 15.04.2026 о допущенной технической ошибке (опечатке) итоговая величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определена:

- помещения с кадастровым номером … в размере 16 949 000 рублей;

- помещения с кадастровым номером … в размере 20 902 000 рублей;

- помещения с кадастровым номером … в размере 26 247 000 рублей (т. 2 л.д. 3-80).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» ФИО3 № 006-26-ОК от 03.04.2026 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично12.02.2026.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото и схемы.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определены сегменты рынка, к которым принадлежат объекты оценки – коммерческой (торгово-офисная) недвижимость, доходной, широко распространенной недвижимости, неактивного рынка, расположенной на застроенном земельном участке из земель населенных пунктов с ВРИ – под многоэтажное строительство, объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, строительства гаражей и автостоянок.

Для исследования рынка предложений о продаже недвижимости экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет в отношении нежилых зданий и помещений торгово-офисного назначения коммерческой недвижимости, расположенных в нежилых зданиях, площадью от 100 до 1000 кв.м. за период с 1 января 2022 г. по 1 января 2023 г. (территория исследования: Промышленный район г. Ставрополь) и из 510 опубликованных в сегменте объявлений отобрано 21 уникальное предложение, из которых отобрано по 3 объекта-аналога на каждый подход, которые имеют наиболее сопоставимые характеристики с объектами экспертизы.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 - сравнительным подходом (метод сравнения продаж) - 80% и доходным подходом (методом прямой капитализации) - 20%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При исследовании экспертом применены корректировки на различия между объектом оценки и объектами-аналогами при исследовании каждым подходом. Так при сравнительном подходе к объектам аналогам, также как и объекты оценки, расположенным в Промышленном районе г. Ставрополя и являющимся встроенными помещениями экспертом применены: поправка на уторговывание, на локальное местоположение, на этаж расположения, на общую площадь, на наличие отдельного входа. При доходном подходе к объектам аналогам, также как и объекты оценки, расположенным в Промышленном районе г. Ставрополя и являющимся встроенными помещениями экспертом применены: поправка на уторговывание, на локальное местоположение, на этаж расположения, на общую площадь, на наличие отдельного входа. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» 05.12.2025 №082-KS/2025 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО3 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО4 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспорены.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» ФИО3 № 006-26-ОК от 03.04.2026 на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 5 декабря 2025 года.

Довод заявления представителя административного истца ФИО2 о необходимости возложения на административного ответчика судебных расходов за проведение судебной экспертизы при отсутствии заявления экспертной организации о необходимости их взыскания со сторон, суд оставляет без рассмотрения по существу, что не лишает административного истца права подачи заявления о взыскании понесенных им судебных расходов в установленном законом порядке.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 398,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 16 949 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 528,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: …; в размере равном его рыночной стоимости 20 902 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 654,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 26 247 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ….

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 5 декабря 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 апреля 2026 года.

Судья И.А. Черниговская