Апелляционное определение № 11-5667/2026 от 15 апреля 2026 г.

74RS0003-01-2025-003936-06

Судья Шаповал К.И.

Дело № 2-177/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



№ 11-5667/2026
16 апреля 2026 года
г. Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Чертовиковой Н.Я.,

судей Гончаровой А.В., Чернышовой С.С.,

при секретаре Белобородовой И.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 3 февраля 2026 года по иску ФИО1 к администрации города Челябинска о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии,

Заслушав доклад судьи Гончаровой А.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы ФИО1, мнения Управления по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска на апелляционную жалобу, выслушав пояснения истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации города Челябинска о сохранении <адрес> в <адрес> в перепланированном и переустроенном состоянии, с присвоением статуса нежилого помещения.

В обоснование исковых требований указала, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В 2002 году в указанной квартире была произведена перепланировка и переустройство: частичная разборка ненесущих перегородок, устройство новых перегородок, устройство проема в несущей железобетонной перегородке с установкой элементов усиления, разборка подоконной части окна под дверной проем с устройством входной группы, выполнен монтаж инженерных сетей. Помещение не используется в качестве жилого. С 2003 года по настоящее время каких-либо претензий от третьих лиц и уполномоченных органов по факту перепланировки и переустройства не поступало.

В судебном заседании суда первой инстанции истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель ответчика администрация г. Челябинска, представители третьих лиц Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска, ООО «ЖЭУ-27», Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области», ООО «Жилкомсервис» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказал.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Выражает несогласие с выводом суда о том, что истцом произведены самовольные работы без получения соответствующих разрешений и согласий всех собственников, поскольку в 2002 году была инициирована процедура перевода жилого помещения в нежилое и его реконструкции, было получено архитектурно-планировочное задание, разработан проект реконструкции, согласованный с Главным управлением архитектуры и градостроительства, городской межведомственной комиссией принято решение о переводе квартиры в разряд нежилых помещений. Выражает несогласие с выводом суда о квалификации произведенных работ как реконструкции, поскольку указанные работы не привели к уменьшению размера общего имущества, которое осталось в тех же физических границах, изменилась лишь их конфигурация для обеспечения доступа в помещение. Согласно техническому заключению произведенные работы не нарушают конструктивную целостность дома, обеспечивают безопасную эксплуатацию и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Ссылается на длительный период эксплуатации помещения в перепланированном состоянии в качестве нежилого, отсутствие претензий от жильцов дома или управляющих организаций. Считает, что отказ в сохранении помещения в перепланированном состоянии препятствует истцу в реализации прав собственника помещения.

В мнении на апелляционную жалобу третье лицо Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика администрации г. Челябинска, представители третьих лиц Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска, ООО «ЖЭУ-27», ГУ ГЖИ Челябинской области, ООО «Жилкомсервис» не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца и его представителя, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы ФИО1, мнения ГУ архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником <адрес> в <адрес> (л.д. 160-162).

ФИО1 в указанной квартире была произведена перепланировка и переустройство: частичная разборка ненесущих перегородок, устройство новых перегородок, устройство проема в несущей железобетонной перегородке с установкой элементов усиления, разборка подоконной части окна под дверной проем с устройством входной группы, выполнен монтаж инженерных сетей.

Постановлением главы администрации Тракторозаводского района г. Челябинска от 27 августа 2002 года № 1084, разрешена перепланировка нежилого помещения по адресу: <адрес>, для организации магазина непродовольственных товаров (л.д. 13).

Согласно свидетельству городской межведомственной комиссии от 4 апреля 2002 года № 1 п-1843 жилое помещение по адресу: <адрес> переведено в разряд нежилых для размещения непродовольственного магазина. После проведения реконструкции и подписания акта приемки нежилого помещения в эксплуатацию свидетельство подлежит замене на бессрочное. Указанное свидетельство действительно до 1 апреля 2004 года (л.д. 14).

Акт приемки помещения в эксплуатацию после реконструкции не был подписан администрацией.

Согласно ответа ООО «ЖЭУ-27 на Мамина» в адрес управляющей организации решений (протоколов) общего собрания собственников МКД по проведению перепланировки переустройства жилого помещения по адресу <адрес> не поступало (л.д. 122).

7 марта 2024 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области направило ФИО1 уведомление об отказе государственного кадастрового учета в отношении указанной квартиры, поскольку не представлены документы, подтверждающие правомерность проведенной перепланировки (л.д. 20-22).

Согласно техническому заключению № перепланировка и переустройство указанного жилого помещения под нежилое в многоквартирном жилом доме выполнены без изменения габаритов этого жилого помещения, не нарушают конструктивную целостность многоквартирного жилого дома, обеспечивают его безопасную эксплуатацию и не создают угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 31).

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствуясь статьями 25, 26, 29, 36, 40, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что переустройство спорной квартиры является реконструкцией и требует согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, которое у истца отсутствует, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

У судебной коллегии нет оснований не соглашаться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют материалам дела, основаны на объективной оценке представленных сторонами доказательств и правильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (часть 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекс Российской Федерации).

Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и часть 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с подпунктами «в», «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее - Правила № 491) в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Правил №491 содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 в состав общего имущества включаются ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Согласно пункту 38 Правил содержания, ремонта и реставрации фасадов зданий и сооружений на территории города Челябинска, утвержденных Решением Челябинской городской Думы от 25 октября 2011 года № 28/11, не допускается несанкционированная реконструкция балконов и лоджий с устройством остекления, ограждающих конструкций, изменением архитектурного решения части фасада, фрагментарная окраска или облицовка участка фасада в пределах балкона или лоджии, изменение характера ограждений (цвета, рисунка, прозрачности; реконструкция балконов и лоджий, затрагивающая конструктивные характеристики фасада, допускается только на основании заключения технической экспертизы. Органом, осуществляющим выдачу решений о согласовании монтажа (возведение вновь создаваемых), изменение габаритов, демонтажа балконов, является УАГП г. Челябинска (пункт 26 Правил).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, в силу приведенных норм права, реконструкция многоквартирного дома, затрагивающая общее имущество многоквартирного дома, а также общий земельный участок, должна производиться только с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Балконные плиты, а также ограждение лоджии, которое является единым с фасадной витражной системой дома, входят в состав общего имущества многоквартирного дома, относиться к ограждающим конструкциям дома, что стороной ответчиков не оспаривалось, следовательно, для осуществления реконструкции, в которой задействованы данные элементы необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Аналогичное согласие требуется и для использования части земельного участка под многоквартирным домом, если в результате такого использования уменьшается его площадь.

Из представленных в материалы дела фотографий, проекта МУП «Архитектурно-планировочный центр» перепланировки указанной квартиры, технического паспорта на нежилое помещение установлено, что истец ФИО1 произвела демонтаж ограждающих конструкций дома - ограждающего экрана лоджии, устройство лестничного марша на части земельного участка под многоквартирным домом (л.д. 25-30, 43-45, 75).

Согласие всех собственников помещений дома для выполнения этих действий, не были получены, на момент рассмотрения апелляционной жалобы – отсутствуют.

Судебная коллегия полагает, что вышеперечисленными действиями изменены не только параметры (конфигурация) жилого помещения (обустроен не предусмотренный техническим паспортом выход из лоджии на земельный участок), но и произошло изменение объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в частности, уменьшилась площадь общего имущества многоквартирного дома, что исходя из положений пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации полностью подпадает под понятие реконструкции.

Кроме того, действия собственника квартиры по устройству лестничного марша на земельный участок под многоквартирным домом, демонтаж ограждающих конструкций здания, также привели к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (земельного участка и фасада дома).

Учитывая, что разрешение на реконструкцию здания и согласие всех собственников жилых помещений на уменьшение общего имущества не были получены, произведенная истцом реконструкция является самовольной, а потому вывод суда об отсутствии основания для сохранения в переустроенном и перепланированном состоянии указанного квартиры, является законным и обоснованным.

Доводы истца ФИО1 о том, что суд первой инстанции проигнорировал техническое заключение, в соответствии с которым переустройство квартиры не несет изменений в конструктивную схему здания и не оказывает влияния на несущую способность основных конструкций, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, отклоняются судебной коллегией, поскольку в силу приведенных выше норм права, получение согласия у всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию многоквартирного дома носит императивный характер, направлено на защиту права собственности от посягательств любых лиц, в том числе других сособственников. Как следствие, требование о получении согласия всех собственников помещений многоквартирной дома на проведение реконструкции в виде демонтажа балконных ограждений и устройство лестницы на земельном участке дома, должно исполняться и в том случае, когда по ее результатам не допущено нарушений технических, строительных и санитарных норм и правил.

Ввиду чего, наличие положительного технического заключения, на которое ссылается истец, при установленных обстоятельствах не опровергает вывод суда о незаконности осуществленных истцом действий.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене правильного судебного решения, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, подробно изложенным в постановленном решении.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 3 февраля 2026 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 апреля 2026 года.