Решение № 2-327/2025 2-327/2025(2-4751/2024;)~М-4194/2024 2-4751/2024 М-4194/2024 от 2 февраля 2025 г. по делу № 2-327/2025

Дело № 2-327/2025

УИД 23RS0006-01-2024-006940-48


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Армавир 03 февраля 2025 года

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Алексеевой О.А.,

при секретаре Урбан О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования города Армавир к ФИО1 о расторжении договора аренды,

установил:

Администрация МО г. Армавир обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.11.2007 года. Свои требования мотивирует тем, что между администрацией МО г. Армавир и ответчиком заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.11.2007 г. №. Согласно указанному договору, ответчику был передан земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 449 кв.м., с кадастровым номером № для строительства индивидуального жилого дома сроком до 20.11.2010 г. Согласно дополнительному соглашению от 07.10.2008 г. к вышеуказанному договору аренды от 20.11.2007 г., срок действия договора установлен до 20.11.2028 г. В связи с длительным невнесением арендной платы администрация обратилась за защитой своих прав в судебный участок №10 г.Армавира о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени. Решением мирового судьи судебного участка №10 г.Армавира со ФИО1 взыскана задолженность в размере 27 263,52 руб. Кроме того арендатором на протяжении 17 лет не осваивается указанный земельный участок, строительство дома не осуществляется, не соблюдается санитарный порядок на участке. На предложение о расторжении договора аренды ответчик не отреагировал, в связи с чем истец обратился с данным иском в суд.

В судебное заседание представитель истца - администрации МО г.Армавир действующая на основании доверенности ФИО2 не явилась, представила заявление, в котором просила иск рассмотреть в ее отсутствие, исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, также представила письменный отзыв на возражения, в которых указала, что согласно условий подписанного сторонами договора (п. 3.4) размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя, в связи с инфляцией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты РФ и Краснодарского края, МО г. Армавир, а также в связи с изменениями Арендатором цели использования земельного участка, указанной в п.1.1 указанного договор, в одностороннем порядке без оформления дополнительного соглашения. Арендодатель в течение 10 дней публикует информацию об изменениях ставок арендной платы в печати, что и было осуществлено истцом. Более того, условия договора не содержат условий, которые бы обязывали арендодателя выставлять счета, выписывать квитанцию арендаторам. Кроме того, договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ заключен 17,5 лет назад, отсутствие за такой длительный срок на земельном участке индивидуального жилого дома показывает, что в соответствии с разрешенным видом установленного использования «для строительства индивидуального жилого дома» - земельный участок не используется. Строительство индивидуального жилого дома так и не начато, в ЕГРН отсутствует запись о государственной регистрации права на жилой дом или на объект незавершенного строительства.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка, ранее в судебном заседании предоставил возражения на исковые требования, в которых указал, что всегда приходил к истцу и брал квитанцию на оплату в которой указывалась годовых оплата и о том, что произошли изменения относительно ставок арендной платы он не знал, кроме того указал, что в связи с изменением сроков по обоюдно подписанному дополнительному соглашению от 07.10.2008 года к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.11.2007 года о продлении договора аренды до 20.11.2028 года, полагает, что на этот срок продлевается и распространяется окончание строительства индивидуального жилого дома на земельном участке, предоставленном ему в аренду. Указал, что им залит фундамент, то есть арендованный земельный участок осваивается и вовлекается в оборот из земель государственной собственности, кроме того, ответчиком за личные денежные средства данный земельный участок огорожен со всех сторон в указанных границах его расположения. Арендная плата ответчиком вносилась на расчётный счет, указанный истцом в квитанциях на его оплату.

Представитель ответчика, действующий на основании ордера ФИО3, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка.

Исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Согласно ст. 16 ЗК РФ, государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами.

Согласно ч.2 ст.11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Частью 2 ст.22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу ч.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В судебном заседании установлено, что между администрацией МО г. Армавир и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 20.11.2007 г. (далее – договор аренды).

Из указанного договора аренды № от 20.11.2007 г. следует, что ФИО1 передан земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 449 кв.м., с кадастровым номером 23:38:0402051:23 для строительства индивидуального жилого дома.

Из п. 2.1 договора аренды следует, что участок подлежит использованию строго по целевому использованию, указанному в п.1.1 договора.

В соответствии с п.2.2 договора аренды, нарушение установленных сроков начала и окончания строительства расценивается как не освоение земельного участка.

В силу п.4.2.1 договора аренды, Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления.

Строительство новых и реконструкцию существующих зданий и сооружений вести по согласованию с Арендодателем в точном соответствии с утвержденным проектом (п.4.2.5).

В соответствии с п.4.2.6 договора аренды, до начала строительных работ получить разрешение в Госархстройнадзоре.

В соответствии с п.5.1.6 договора аренды, Арендатор имеет право принять решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении настоящего договора в случаях: не по целевому назначению, не использования земельного участка в течение двух лет, не внесении арендной платы за землю в течение двух кварталов подряд.

В силу п.6.1 договора аренды, за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

Срок действия договора аренды установлен до 20.11.2010 (п. 7.2).

В соответствии с дополнительным соглашением от 07.10.2008 г. к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.11.2007 г. № срок действия договора продлен до 20.11.2028 г., а также внесены изменения в пункты 3.1 – 3.4 в расчет арендной платы на участок.

Судом установлено, что указанный договор аренды и дополнительное соглашение подписаны сторонами без замечаний.

Согласно выписке из ЕГРН от 09.10.2024 года об объекте недвижимости – земельном участке с кадастровым номером 23:38:0402051:23, площадь 449+/-15 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Данные о правообладателе земельного участка отсутствуют. Зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид аренда, дата государственной регистрации 11.03.2008 года, срок – с 11.03.2008 года по 20.11.2028 года, лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО1, основание государственной регистрации – договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 20.11.2007 года.

Таким образом, ФИО1 принял на себя обязательства по договору аренды от 20.11.2007 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0402051:23, в том числе об использовании участка по целевому назначению.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями п.3 ст.3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство и может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен: федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.

Из письма № от 27.09.2024 г. о предоставлении информации, представленной отделом земельного контроля администрации МО г. Армавир и приложенных к нему фотоматериалов, следует, что на земельном участке по адресу: <адрес> расположен фундамент, участок засорен и порос сорной растительностью.

Согласно п.1.1 договора аренды, земельный участок с кадастровым номером 23:38:0402051:23 предназначен для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 4.2.4 договора аренды, Арендатор обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте арендуемый земельный участок и подъездные пути к нему, не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земельного участка и экологической обстановки на арендуемой территории.

Однако в нарушение указанных пунктов ответчик ФИО1 не использовал земельный участок по целевому назначению для жилищного строительства жилого дома, не содержал в должном санитарном порядке и чистоте арендуемый земельный участок, нарушая тем самым его условия.

ФИО1 после заключения договора аренды земельного участка от 20.11.2007 г. № на протяжении 17 лет не предпринимал мер для осуществления строительства жилого дома на спорном земельном участке, не обратился в компетентный орган за получением разрешения на строительство.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой ФИО1 был предоставлен земельный участок, достигнута и арендатор осуществляет добросовестные действия, направленные на ее достижение в период срока действия договора, суду не представлено.

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что ответчик не исполнял надлежащим образом договорные обязательства по оплате арендной платы, в связи с чем, образовалась задолженность.

Решением мирового судьи судебного участка №10 г. Армавир Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, требования администрации МО г.Армавир удовлетворены, со ФИО1 в пользу администрации МО г. Армавир взыскана задолженность по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 20.11.2007 № за период с 01.07.2020 по 30.06.2023 в размере 27 263,52 руб., пени в размере 3 408,46 руб.

Проверяя доводы ответчика о том, что на момент подачи иска в суд задолженности не имеется, поскольку им оплачена взысканная задолженность по судебному решения мирового судьи судебного участка №10 г. Армавир Краснодарского края от 29.05.2024г. в общей сумме 30 671,98 руб., а также осуществлена переплата за аренду в размере 22 191,02 руб. суд приходит к следующему.

Как следует из представленного в материалы дела акта сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка за период с 01.01.2023 по 10.12.2024 по договору № от 10.11.20007 г., на дату 10.12.2024г. переплата по основному обязательству составляет 6 161,26 руб., задолженность по пене - 8 407,54 руб., итоговая задолженность 2 246,28 руб. При этом в представленном расчете учтены указанные ответчиком суммы.

При таких обстоятельствах суд критически оценивает доводы ответчика об отсутствии задолженности по арендной плате.

Как следует из дополнительного соглашения от 07.10.2008 г. к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.11.2007 г. № внесены изменения в пункты 3.1 – 3.4 в расчет арендной платы на участок.

В силу п. 3.4 дополнительного соглашения, размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания Договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию Арендодателя в связи с инфляцией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты РФ и Краснодарского края, г. Армавира, а также в связи с изменениями Арендатором цели использования земельного участка, указанной в п.1.1 настоящего Договора, в одностороннем порядке без оформления дополнительного соглашения. Арендодатель в течение 10 дней публикует информацию об изменениях ставок арендной платы в печати.

Как следует из материалов дела, в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте администрации МО г. Армавир в разделах Городская среда, Муниципальная собственность и городские земли, Общая информация – публиковались оповещения для арендаторов земельных участков в части изменения размера арендной платы: 24.12.2021 г. - об изменении арендной платы по договорам аренды на 2022 г.; 14.12.2022 г. – на 2023 г.; 29.12.2023 г. – на 2024 г.; 19.12.2024 г. – на 2025г.

В соответствии с п. 4.2.3 договора аренды Арендатор обязан обратиться к Арендодателю за перерасчётом арендной платы.

В судебном заседании установлено, что ответчик за перерасчетом арендной платы к истцу не обращался. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно письму № 30-15/2675 от 13.04.2023 г. ФИО1 было разъяснено о порядке расчета арендной платы по договору аренды, которое было вручено 21.04.2023 г.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что арендодатель не публиковал и не сообщал ответчику о размещении информации об изменении арендной платы, в связи с чем ответчику стало об этом известно только при рассмотрении дела мировым судьей судебного участка №10 г. Армавира, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку указанные доводы не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и опровергаются представленными стороной истца доказательствами.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, Администрацией МО г. Армавир в адрес ответчика направлено соглашение о расторжении договора аренды с требованием произвести перечисление арендной платы за земельный участок.

Соглашение о расторжении договора аренды ответчиком в установленные сроки не исполнены, ответчиком задолженность не погашена, договор аренды в добровольном порядке сторонами не расторгнут, доказательств обратного суду не представлено.

Часть 3 ст.123 Конституции РФ, ст.12 ГПК РФ предусматривают, что судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование иска либо как на возражения против иска.

Доказательств исполнения ответчиком требований истца о добровольном расторжении договора аренды, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком не исполнялись надлежащим образом обязанности по освоению земельного участка, не осуществлялось строительство дома, не соблюдался санитарный порядок на участке, и не осуществлялось своевременное внесение арендной платы, установленной договором, что является, существенным нарушением его условий, требования истца о досрочном расторжении договора ответчиком в добровольном порядке не исполнены, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды № от 10.11.20007 г

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Рассматривая данный вопрос, суд считает необходимым освободить ответчика ФИО1 от уплаты государственной пошлины в доход местного бюджета в размере 3000 рублей в порядке п.2 ч.2 ст. 333.36 НК РФ, как инвалида 3 группы от общего заболевания (категория «ребенок-инвалид»).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации муниципального образования города Армавир к ФИО1 о расторжении договора аренды, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2007 года № в отношении земельного участка общей площадью 449 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 февраля 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

Председательствующий: