Решение № 2-144/2021 2-144/2021~М-91/2021 2-2-144/2021 М-91/2021 от 15 марта 2021 г. по делу № 2-144/2021

Дело № 2-2-144/2021

УИД 64RS0010-02-2021-000182-72


Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации

16 марта 2021 года г. Хвалынск

Вольский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Е.В. Алейниковой,

при секретаре Е.А. Маляуновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области к ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО4 о прекращении права общей долевой собственности и обременения на недвижимое имущество,

установил :

Администрация Хвалынского муниципального района Саратовской области обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО4 о прекращении права общей долевой собственности и обременения на недвижимое имущество, указывая, что ответчикам на основании договора купли-продажи с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит на праве общей долевой собственности по ? доле каждому квартира <адрес>. Заемные денежные средства по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 387640,30 рублей были погашены УПФР в ООО «Центр Микрофинансирования г. Сызрань» платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ за счет средств материнского (семейного) капитала, в связи с чем, обязательства ответчиков перед заимодавцем были исполнены в полном объеме, данный заем был погашен, а договор займа был прекращен. Однако ООО «Центр Микрофинансирования г. Сызрань» не оформил надлежащим образом зарегистрированное в ЕГРН прекращение обременения в виде ипотеки на указанную квартиру в пользу указанного заимодавца. При этом согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «Центр Микрофинансирования г. Сызрань» снято с регистрационного учета в качестве юридического лица. Однако ограничение права - ипотека, может быть снято только на основании совместного заявления сторон сделки. Кроме того, распоряжением Администрации Хвалынского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный дом <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу и постановлением Администрации Хвалынского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № указанная квартира была изъята у ответчиков по указанным основаниям с выплатой возмещения в размере 160000 рублей в соответствии с рыночной стоимостью, установленной на основании экспертного обследования ООО «Балаковская оценка собственности» №-Э от ДД.ММ.ГГГГ. Однако имеющееся обременение указанной квартиры в виде ипотеки препятствует изъятию и прекращению права общей долевой собственности ответчиков на данную квартиру и соответственно последующему сносу аварийного жилого дома. В связи с чем, просит суд прекратить право общей долевой собственности ответчиков на указанную квартиру с предоставлением возмещения за изымаемую квартиру в размере 160000 рублей и прекратить ограничение (обременение) права собственности в виде ипотеки в силу закона, на указанную квартиру.

Истец Администрация Хвалынского муниципального района Саратовской области в судебное заседание своего представителя не направила, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим, представили в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Ответчики ФИО2 и ФИО5, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3 и ФИО4, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, представили в суд заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, возражения относительно заявленных требований в суд не представили.

Суд, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 данного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 указанного Закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (ч. 12 ст. 53 указанного Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО4 принадлежит на праве общей долевой собственности по ? доле каждому квартира <адрес>. Данная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. При этом зарегистрировано ограничение (обременение) права: ипотека в силу закона в пользу ООО «Центр Микрофинансирования г. Сызрань» в связи с предоставлением данной организацией денежных средств ФИО5 на приобретение указанной квартиры и заключением договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также, судом из материалов дела установлено, что ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в ГУ УПФР в Вольском районе Саратовской области (межрайонное) с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по займу, по договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному с ООО «Центр Микрофинансирования г. Сызрань». ДД.ММ.ГГГГ было принято решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами в размере 387640,30 рублей и которые были перечислены по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ в ООО «Центр Микрофинансирования г. Сызрань».

Из выписки из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Центр Микрофинансирования г. Сызрань» исключено из ЕГРЮЛ в связи с прекращением деятельности.

Согласно распоряжения Администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (п.1). Собственникам помещений в данном многоквартирном доме следует произвести отселение в течение 3-х месяцев и снос дома до ДД.ММ.ГГГГ.

Из постановления Администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что органом местного самоуправления решено изъять у собственников Ч.А.ЮБ., ФИО5, ФИО3, ФИО4 квартиру <адрес> в связи с признанием данного дома аварийным и подлежащим сносу, а также земельный участок площадью 310 кв.м. по данному адресу.

Согласно экспертного обследования ООО «Балаковская оценка собственности» №-Э от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры <адрес> составляет 160000 рублей, в том числе стоимость ? доли ФИО2 40000 рублей; ? доли ФИО5 – 40000 рублей, ? доли ФИО3 – 40000 рублей, ? доли ФИО4 – 40000 рублей.

В соответствии с ч. 3 ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении.

Таким образом, судом с бесспорностью установлено, что ответчики покупатели по указанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке приобрели в общую долевую собственность квартиру <адрес>, и зарегистрировали свое право собственности в соответствии с требованиями закона. Расчет между сторонами сделки был произведен в полном объеме. Каких-либо споров по данному недвижимому имуществу между продавцом и покупателями не имелось. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в ООО «Центр Микрофинансирования г. Сызрань» были перечислены денежные средства на погашение договора займа от ДД.ММ.ГГГГ за счет средств материнского (семейного) капитала ФИО5 Каких-либо споров относительно указанного договора займа между сторонами договора также не имелось. Однако после прекращения заемных обязательств ФИО5 перед ООО «Центр Микрофинансирования г. Сызрань», регистрация ограничения (обременения) указанной квартиры – ипотека в силу закона, прекращена не была. ДД.ММ.ГГГГ одна из сторон договора займа – залогодержатель ООО «Центр Микрофинансирования г. Сызрань» свою деятельность прекратил в установленном законом порядке, в связи с чем, в настоящее время имеется препятствие в оформлении прекращения указанного обременения данного недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Частью 3 ст. 35 Конституции РФ установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Лишение лица имущества по решению суда может иметь место только в предусмотренных законом случаях.

Согласно п. 4 ст. 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Статья 32 ЖК РФ предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

В силу ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно части 2 настоящей статьи, изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пп. «и» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Согласно частям 1, 2, 6 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в подпункте «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены жилого помещения следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение. Пунктом 2 ст. 290 ГК РФ установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Тем самым приведенными нормами установлена неразрывная связь жилого помещения в многоквартирном доме и общего имущества данного дома, в том числе земельного участка, на котором он расположен.

Учитывая назначение общего имущества многоквартирного дома, призванного обеспечить возможность пользования жилым помещением, отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не подлежит определению, стоимость доли в праве собственности на такое имущество включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным названным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

При таких обстоятельствах, учитывая, что сохранение записи о наличии на указанной квартире обременения в виде ипотеки в силу закона препятствует ответчикам в реализации их прав собственников на распоряжение данным недвижимым имуществом по своему усмотрению, в том числе препятствует истцу в осуществлении изъятия указанного жилого помещения в связи с признанием его аварийным и подлежащим сносу, суд приходит к выводу о необходимости прекращения существующего ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона, на квартиру <адрес>.

Поскольку указанные правовые акты Администрации Хвалынского муниципального района, а именно распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №-Р и постановление от ДД.ММ.ГГГГ № о признании многоквартирного дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу и об изъятии у ответчиков квартиры № в данном доме, не оспариваются ответчиками, то данные правовые акты подлежат исполнению.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что требования истца о прекращении у ответчиков права общей долевой собственности на данную квартиру с возмещением им органом местного самоуправления рыночной стоимости квартиры в размере 160000 рублей, а именно по 40000 рублей каждому из ответчиков, являются правомерными и подлежат удовлетворению

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования Администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области к ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО4 о прекращении права общей долевой собственности и обременения на недвижимое имущество, удовлетворить.

Признать существующее ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона, на <адрес> в <адрес> ФИО1 <адрес>, прекращенным (отсутствующим).

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО4 по ? доле каждого на квартиру <адрес> с возмещением Администрацией Хвалынского муниципального района Саратовской области рыночной стоимости квартиры в размере 160000 рублей, а именно ФИО2 - 40000 рублей, ФИО5 - 40000 рублей, ФИО3 - 40000 рублей, ФИО4 - 40000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца путем принесения апелляционной жалобы через Вольский районный суд Саратовской области по адресу: город Хвалынск Саратовской области, улица Революционная, 110.

Судья Е.В. Алейникова