Апелляционное определение № 33-3503/2025 от 9 декабря 2025 г.

Судья Мухамбеталиева Л.К. №

№

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань ДД.ММ.ГГГГ

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего судьи Поляковой К.В.,

судей областного суда Торчинской С.М., Чурбаковой Е.Д.,

при секретаре Тарамовой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чурбаковой Е.Д. дело по апелляционному представлению прокурора Наримановского района Астраханской области на решение Наримановского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное решение Наримановского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ по иску прокурора Наримановского района Астраханской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области», к ФИО1 ФИО21, ФИО2 ФИО22 о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, признании недействительным разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, сносе здания,

УСТАНОВИЛА:

прокурор Наримановского района Астраханской области обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, признании недействительным разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, сносе здания, указав, что постановлением администрации МО «Наримановский район» от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>, Астраханская область. ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования «Наримановский район» проводился аукцион. Согласно протоколу о результатах аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ победителем признан единственный участник ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>, Астраханская область, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования: бытовое обслуживание, сроком на <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 переуступил право аренды ФИО3 на основании договора, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Астраханской области ДД.ММ.ГГГГ. Прокурор Наримановского района Астраханской области полагает, что договор переуступки является недействительным (ничтожным) ввиду установленного законом запрета на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в связи с чем просил суд признать недействительным (ничтожным) договор переуступки от ДД.ММ.ГГГГ права аренды на земельный участок по адресу: <адрес>, Астраханская область, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО4 и ФИО3 и применении последствий недействительности (ничтожности) сделки. Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи от ДД.ММ.ГГГГ № договора переуступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № Обязать ФИО3 возвратить ФИО4 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №

В последующем прокурор Наримановского района Астраханской области на основании заявления, поданного в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил суд признать недействительным (ничтожным) договор переуступки от ДД.ММ.ГГГГ права аренды на земельный участок по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, заключенного между ФИО4 и ФИО3 и применить последствий недействительности (ничтожности) сделки, вернуть стороны в первоначальное положение. Признать недействительным разрешение на строительство №, выданного администрацией муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного администрацией муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» ДД.ММ.ГГГГ. Обязать ФИО3 снести здание бытового обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>. Астраханская область с кадастровым номером № в течение 3 месяцев со дня вступления решения в законную силу. Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи от ДД.ММ.ГГГГ № договора переуступки от ДД.ММ.ГГГГ права аренды на земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, от ДД.ММ.ГГГГ №.

Протокольным определением Наримановского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

В судебном заседании прокурор Сизов К.С. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО6 - ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Представители третьих лиц администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Решением Наримановского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным решением от ДД.ММ.ГГГГ Наримановского районного суда Астраханской области в удовлетворении исковых требований прокурора Наримановского района Астраханской области отказано.

Не согласившись с решением и дополнительным решением суда, прокурором поданы апелляционные представления, в которых просит решение и дополнительное решение отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме, указав, что выводы суда о пропуске срока исковой давности являются ошибочными.

На заседание судебной коллегии ответчик ФИО6, ответчик ФИО8, представители третьих лиц администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Астраханской области не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, в том числе, путем размещения информации на сайте Астраханского областного суда, в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав докладчика, выслушав прокурора Мухамбетьярову С.И., поддержавшую доводы апелляционных представлений, представителя ответчика ФИО6 - ФИО7, возражавшую по доводам представлений, изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционных представлений, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Наримановский район» (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, имеющий следующие характеристики: кадастровый №, адрес: <адрес> «а», категория земель: земли населенных пунктов: площадь <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование: бытовое обслуживание.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 заключен договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому к ФИО3 перешло право аренды земельного участка кадастровый №, адрес: <адрес> «а», категория земель: земли населенных пунктов: площадь <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование: бытовое обслуживание.

Право аренды за ФИО3 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер государственный регистрации № что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» выдано разрешение на строительство на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> нежилого здания, площадью <данные изъяты> кв.м. – здания бытового обслуживания.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» выдано ФИО3 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м. – здания бытового обслуживания.

Принимая решение и дополнительное решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что прокурором пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском. При этом, судом первой инстанции указано на то, что ФИО4 направлено уведомление администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» о передаче права и обязанностей по договору аренды, ФИО3 выданы разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, ввиду чего ФИО3 полагала о действительности сделки.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

В этой связи муниципальные образования в гражданско-правовых отношениях участвуют наравне с иными участниками гражданского оборота, если иное не установлено законом.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Относительно определения начала течения срока исковой давности по правилам гражданского законодательства при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 марта 2012 года N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Поскольку заявленное требование, исходя из установленных фактических обстоятельств, направлено на применение последствий недействительности сделки, стороной которой является муниципальное образование, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об исчислении срока исковой давности с 13 октября 2022 года, когда ФИО4 уведомил администрацию муниципального образования «Наримановский район» об уступке прав по договору аренды.

Вместе с тем, квалификация судом первой инстанции договора уступки прав аренды как оспоримой сделки и ссылка на применение к заявленным требованиям годичного срока на ее оспаривание, лишены правовых обоснований, поскольку рассматриваемое соглашение заключено незаконно, в нарушение установленных законом норм.

Сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Таким образом, к данным правоотношениями применяются положения пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации о трехлетнем сроке исковой давности.

Согласно входящему штампу суда, настоящее исковое заявление подано прокурором Наримановского района Астраханской области 13 марта 2025 года, то есть до момента истечения трехлетнего срока исковой давности, поскольку срок исковой давности истекал 13 октября 2025 года.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

При этом согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ, вступившего в силу 1 июня 2015 года, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной.

Из материалов дела следует, что администрацией муниципального образования «Наримановский район» ДД.ММ.ГГГГ принято постановление № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>

Вышеназванным постановлением принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – бытовое, обслуживание, срок аренды – <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>

Согласно протоколу о результатах аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ победителем признан единственный участник ФИО5 в размере годовой арендной платы <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Наримановский район» (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 заключен договор переуступки права аренды земельного участка, согласно котором к ФИО3 перешло право аренды земельного участка кадастровый №.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в вышеприведенной редакции), то на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Таким образом, принимая во внимание ограничение на уступку прав и обязанностей в отношении земельных участков, предоставленных по совершенным после ДД.ММ.ГГГГ на торгах договорам, содержащееся в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что замена стороны по договорам аренды посредством заключения спорного соглашения о передаче прав и обязанностей по такому договору, заключенному на торгах, в данном случае является недопустимой, в связи с чем соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом того, что заключенный между ФИО4 и ФИО3 договор переуступки от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, то стороны должны быть возвращены в первоначальное состояние, а регистрационная запись о праве аренды ФИО3 на спорный земельный участок исключению их ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» выдано ФИО3 разрешение на строительства № для строительства нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдано разрешение на ввод объекта по вышеназванному адресу в эксплуатацию.

Поскольку судом установлено, что заключенное соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является ничтожным, оснований для выдачи разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не имелось, судебная коллегия приходит к выводу о признании указанных разрешений недействительными, а здание подлежащим сносу в течение 3-х месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

При доказанности факта нарушений при заключении договора переуступки прав аренды на земельный участок, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований нельзя признать законным и обоснованным, а потому оно подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Наримановского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное решение Наримановского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ – отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования прокурора Наримановского района Астраханской области – удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор переуступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, заключенный между ФИО2 ФИО23 (паспорт №) и ФИО1 ФИО24 (паспорт №), применить последствия недействительности сделки.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора переуступки права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительными разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении здания бытового обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Возложить обязанность на ФИО1 ФИО25 (паспорт №) снести за свой счёт здание бытового обслуживания, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый № в течение 3-х месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: К.В. Полякова

Судьи областного суда: С.М. Торчинская

Е.Д. Чурбакова