Апелляционное определение № 33-1844/2025 от 3 декабря 2025 г.

Дело № Председательствующий ФИО4


Апелляционное определение №

04 декабря 2025 г. <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Ингушетия в составе:

председательствующего ФИО13,

судей Дзаитова М.М. и Горокаевой Х.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО7

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе представителя истца на решение Сунженского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ

Заслушав доклад судьи ФИО13, судебная коллегия

установила:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 06:02:0000009:398, предоставленного для строительства гостиницы, а также о направлении решения суда в орган регистрации прав для аннулирования записи о договоре аренды в Едином государственном реестре недвижимости.

В обоснование иска указано, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду под строительство гостиницы и на протяжении длительного времени по целевому назначению не использовался. Право аренды неоднократно переходило к иным лицам на основании договоров уступки, при этом ответчик, приобретая право аренды, принял на себя все права и обязанности арендатора, включая ответственность за допущенное ранее неиспользование земельного участка. По результатам внеплановой проверки, проведенной ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что земельный участок не используется по целевому назначению, строительные работы не ведутся. Несмотря на направление ответчику претензионного письма с требованием устранить выявленные нарушения, они устранены не были, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения в судебном порядке.

Решением Сунженского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение поступила апелляционная жалоба представителя истца, в которой ставится вопрос об отмене решения и вынесении по делу нового решение об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Истец ФИО2 и представители администрации Сунженского муниципального района и Управления Росреестра по <адрес>, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца ФИО8, поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика ФИО12, просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420, ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательство, поэтому в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ к нему применяются общие положения об обязательствах.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (ст. 314 ГК РФ).

Статьей 22 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом.

В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно производить платежи за землю; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Частью 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, из Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Сунженского муниципального района (арендодатель) и ООО «Мальтес» (арендатор), следует, что арендодатель в соответствии с постановлением администрации Сунженского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в арендное пользование земельного участка ООО «Мальтес» под строительство гостиницы» сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 15000 кв.м., расположенный по адресу: Респблика Ингушетия, Сунженский муниципальный район, примерно в 970 метрах от перекрестка автодорог Троицкое-Орджоникидзевское и ФАД «Кавках» - Аэропорт «Магас» по направлению на северо-запад, кадастровые номер земельного участка 06:02:0000009:398, целевое назначение земельного участка: под строительство гостиницы.

Согласно п. 3.1.1. Договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 2 месяца, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к Договору в соответствии с п. 2.4 и нарушений других условий Договора.

В силу п. 3.3.1. Договора арендатор имеет право использовать Участок на условиях, установленных Договором.

Согласно п. 3.3.3. Договора арендатор имеет право с уведомления Арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора в пределах срока, установленного настоящим Договором.

Из п. 3.4.2. Договора следует, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно п. 7.1 Договора настоящий договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000009:398 от ДД.ММ.ГГГГ и представленных истцом договоров, ООО «Мальтес» уступило права и обязанности в отношении арендованного земельного участка ООО «Проф-Строй» в соответствии с договором о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Затем ООО «Проф-Строй» уступило права и обязанности в отношении арендованного земельного участка ФИО1 в соответствии с договором об уступки прав аренды (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь ФИО1 уступил свои права и обязанности в отношении арендованного земельного участка ФИО2 в соответствии с договором уступки прав аренды (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из Договора уступки прав и обязанностей аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Сунженского муниципального района и Минимуществом Ингушетии, следует, что администрация передает, а Минимущество Ингушетии принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между администрацией и ООО «Мальтес».

Согласно распоряжению Минимущества Ингушетии о проведении выездной внеплановой проверки № от ДД.ММ.ГГГГ министром ФИО9 дано распоряжение провести внеплановую проверку в отношении земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000009:398 площадью 15000 кв.м. на предмет соблюдения условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. В качестве цели и задачи проверки указано осуществление контроля целевого использования земельного участка согласно п.1.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из акта проверки использования госимущества и земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по адресу: <адрес>, с.<адрес>, ул. б/н на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ № была проведена внеплановая выездная проверка. Общая продолжительность проверки 2 рабочих дня. Акт составлен Минимуществом Ингушетии. Лица, проводившие проверку: ФИО10 – начальник отдела проверки использования госимущества и земельных участков; ФИО11 – главный специалист отдела проверки использования госимущества и земельных участков.

Согласно указанному акту сотрудниками Минимущества Ингушетии в ходе проверки выявлены следующие нарушения: земельный участок по целевому назначению не используется; земельный участок не огорожен, отсутствуют признаки использования земельного участка, нет объектов строительства, имеет свободный доступ, участок зарос сорняком.

В адрес ФИО2 Минимушеством Ингушетии направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ, которым ответчику рекомендовано устранить имеющиеся нарушения в месячный срок, в противном случае Минимуществом Ингушетии будет начата процедура расторжения договора аренды земельного участка в соответствии с земельным законодательством.

Поскольку выявленные нарушения в установленный срок ответчиком устранены не были, истец обратился в суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 450, 452, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришёл к выводу об отсутствии доказательств неиспользования ответчиком земельного участка по целевому назначению, а также указал на то, что ответчиком предпринимались действия по освоению земельного участка, что исключает возможность расторжения договора аренды.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме случае, указанных в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 ЗК РФ).

В силу абзаца 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, в том числе установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Часть 1 статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно ч. 2 ст. 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 619 и пункта 3 статьи 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Исходя из пункта 1 подпункта 1 и абзаца 1 подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 06:02:0000009:398 был предоставлен в аренду по договору № от ДД.ММ.ГГГГ для использования исключительно по целевому назначению – под строительство гостиницы. Договор заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке.

В дальнейшем права и обязанности арендатора неоднократно уступались третьим лицам, при этом каждая уступка осуществлялась в пределах срока действия договора аренды и с переходом к новому арендатору всех прав и обязанностей по договору.

Таким образом, по договору аренды состоялась перемена стороны (арендатора) в гражданско-правовом обязательстве (договоре аренды) по правилам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом ФИО2 (новый арендатор) вступил в права по рассматриваемому договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний арендатор.

Вывод суда первой инстанции о том, что срок неиспользования земельного участка должен исчисляться исключительно с момента государственной регистрации перехода права аренды к ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ), является ошибочным и противоречит правовой природе уступки прав и обязанностей по договору аренды. Уступка прав аренды не влечет возникновения нового обязательства, а означает замену лица в уже существующем обязательстве. Приняв права и обязанности по договору аренды, ФИО2 принял их в том состоянии, в каком они существовали, включая правовые последствия неиспользования земельного участка предыдущими арендаторами. Следовательно, при оценке соблюдения условий договора подлежит учету весь период действия договора аренды, начиная с момента его заключения и государственной регистрации, а не с даты последней уступки.

Из материалов дела усматривается, что с момента предоставления земельного участка в аренду в 2011 году и на протяжении более чем трех лет подряд земельный участок фактически не использовался по целевому назначению. На участке отсутствовали объекты капитального строительства, строительные работы не велись, разрешение на строительство гостиницы в уполномоченный орган местного самоуправления не запрашивалось и не выдавалось, что ответчиком не опровергнуто. Сам по себе факт ограждения участка, расчистки территории либо разработки проектной документации не свидетельствует об использовании земельного участка по целевому назначению «под строительство гостиницы».

Судебная коллегия не принимает доводы ответчика и выводы суда первой инстанции о разграничении понятий «освоение» и «использование» как основание для отказа в иске. В рассматриваемом случае имеет значение установленный законом факт неиспользования земельного участка по целевому назначению в течение трех лет, предусмотренный статьями 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие как освоения, так и использования земельного участка подтверждается материалами дела. Ответчиком не представлено доказательств того, что на протяжении длительного периода участок использовался в соответствии с его разрешенным использованием, а также доказательств объективных обстоятельств, препятствующих такому использованию.

Ссылка ответчика на то, что освоение земельного участка не тождественно его использованию, не опровергает установленного факта: земельный участок не использовался по целевому назначению, а действия, на которые указывает ответчик, были предприняты лишь после проведения проверки и направления претензионного письма арендодателем. При этом само по себе «освоение» не имеет правового значения для исключения применения положений статьи 46 ЗК РФ, поскольку закон связывает возможность прекращения права аренды именно с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.

Таким образом вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды является необоснованным.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО2 не получал копию акта выездной проверки Минимущества Ингушетии № от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия признаёт несостоятельными и не влияющими на законность выводов истца о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что акт проверки был составлен уполномоченным органом исполнительной власти в пределах предоставленных полномочий на основании распоряжения Минимущества Ингушетии от ДД.ММ.ГГГГ №. Сам по себе факт отсутствия подписи арендатора в акте проверки не свидетельствует о недостоверности зафиксированных в нём обстоятельств.

Кроме того, материалы дела подтверждают, что ответчик был уведомлен о результатах проверки и о выявленных нарушениях посредством направления в его адрес претензионного письма Минимущества Ингушетии от ДД.ММ.ГГГГ, в котором прямо указано на факт неиспользования земельного участка по целевому назначению и разъяснены возможные правовые последствия в виде расторжения договора аренды. Таким образом, ответчик был надлежащим образом осведомлен о выявленных нарушениях и имел реальную возможность устранить их.

При этом ФИО2 не представил суду доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в акте проверки, в частности - доказательств осуществления строительства гостиницы либо получения разрешения на строительство на момент проведения проверки. Формальное оспаривание порядка вручения акта проверки при отсутствии доказательств использования земельного участка по целевому назначению не может расцениваться как надлежащее опровержение доводов истца.

При таких обстоятельствах, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции не учел названные обстоятельства и принял решение с нарушением норм материального права, в связи с чем оспариваемое судебное постановление подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Сунжеснкого районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 06:02:0000009:398, общей площадью 15 000 м2, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство гостиницы, адрес расположения участка: примерно в 970 метрах по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес: <адрес>, улица без номера, на срок 49 (сорок девять) лет.

Направить решение суда для исполнения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в целях аннулирования государственной регистрации объекта недвижимого имущества в отношении заключенного договора, названного в пункте 1 резолютивной (просительной) части искового заявления, включая аннулирование всех регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости о лице (ах), в пользу которого (ых) установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости.

Апелляционную жалобу представителя истца удовлетворить.

Мотивированное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий

Судьи

С подлинного за надлежащими подписями

Копия верна

Судья ФИО13