Решение № 2-1252/2020 2-1252/2020(2-6145/2019;)~М-5690/2019 2-6145/2019 М-5690/2019 от 27 октября 2020 г. по делу № 2-1252/2020

Дело № 2-1252/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2020 г.

Ленинградский районный суд г. Калининграда

в составе:

председательствующего судьи Хлебниковой И.Ю.,

при секретаре Коноплевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Балабкину Е.Г., ФИО3 о признании преимущественного права покупки <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО4, действовавшей от имени Балабкина Е.Г. и ФИО3, от ДД.ММ.ГГГГ, признании за ФИО1 права собственности на <данные изъяты> доли в праве на квартиру по адресу: <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив в процессе рассмотрения заявленные требования, обратилась в суд с настоящим иском к Балабкину Е.Г., ФИО3, где указала, что является собственницей <данные изъяты> доли квартиры по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону. Вторым собственником на вторую долю указанной квартиры являлся родной брат истицы Балабкин Е.Г.. В данной квартире ФИО1 не проживала, так как там проживал её брат со своей супругой ФИО2.

Как указала ФИО1, между ней и Балабкиным Е.Г. решался вопрос о продаже ФИО1 Балабкину Е.Г. или Балабкиным Е.Г. ФИО1 <данные изъяты> доли квартиры. Но так как он находился на работе за пределами <адрес> было решено перенести решение этого вопроса до его возвращения.

Как указала ФИО1, проезжая мимо своей квартиры, она увидела объявление о том, что данная квартира продастся. После разговора с женой брата истице стало известно, что та продает долю Балабкина Е.Г.в квартире. ФИО1 изъявила желание заехать в квартиру на что получила отказ и многочисленные жалобы и заявления неё и её сына в правоохранительные органы. В квартиру ФИО1 не допускали. После ФИО1 известила жена брага о том, что она съехала с квартиры, и ФИО1 может туда въехать. ФИО1 въехала в квартиру и завезла часть вещей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 поступил звонок по телефону, звонивший представился следователем и сообщил, что Балабкиной необходимо прибыть по адресу <адрес> связи с кражей в квартире. Когда ФИО1 приехала, то выяснилось, что <данные изъяты> доля в квартире продана Балабкиным Е.Г. ФИО3. На месте был ее муж, который представил Балабкиной копию договор купли-продажи доли. А также им было подано заявление в полицию о том, что из квартиры похищены его вещи на сумму <данные изъяты> рублей. После этого времени ФИО1 в квартиру попасть не могла. Получив Выписку из ЕГРН, ФИО1 узнала, что ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация права на <данные изъяты> доли квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 по доверенности от ФИО5 заключила договор купли-продажи <данные изъяты> доли ФИО5 в общей долевой собственности на принадлежащую Балабкину и Балабкиной квартиру, не известив ФИО1 в письменной форме о намерении продать долю постороннему лицу. Тем самым было нарушено преимущественное право ФИО1 покупки, закрепленное ст. 250 РФ. Со сделкой по отчуждению доли, совершенной ответчиком, истица не согласна.

Ссылаясь на изложенное, ст. 250 ГК РФ, ФИО1 указала, что совершить сделку купли-продажи доли с третьими лицами, возможно лишь после получения отказов остальных собственников долей, участников долевой собственности, выраженных в надлежащей форме) от всех участников общей долевой собственности, либо после истечения определенных законом сроков. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой у частник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на нею прав и обязанностей покупателя. Указанный срок на момент подачи искового заявления не истек.

Уточняя исковое заявление, указала, что заявленные требования законны и подлежат удовлетворению в полном объёме. Довод о том, что продавец не известил ФИО1 в письменной форме, как участника долевой собственности, и намерении продать свою долю постороннему лицу подтверждается документами, представленными в материалах дела.

Все уведомления были направлены по адресу: <адрес>. Данные уведомления ФИО1 не получала, поскольку зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>

До настоящего времени судебная практика исходила из того, что предусмотренный статьей 250 ГК РФ порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности был соблюден в случае, если продавец предпринял меры к извещению других сособственников о предстоящей продаже, поскольку закон не возлагает на него обязанность по вручению почтовых отправлений.

Однако Верховный Суд РФ в определении от 24 февраля 2015 г. N 5-КГ14-136 избрал иной подход и указал, что обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом, бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положении части 1 статьи 56 ГПК РФ, должно быть возложено на продавца. Как указала истица, указанные ею обстоятельства о неисполнении продавцом – Балабкиным обязанности по извещению Балабкиной о продаже доли, подтверждаются представленными заявлением, свидетельством о передаче заявлений и документов, свидетельством о направлении заявления, а также штампом о регистрации ФИО1 по указанному адресу. По данному адресу ФИО1 зарегистрирована и проживает с ДД.ММ.ГГГГ Полагает, что ответчиком не был соблюден порядок отчуждения принадлежащей ему доли спорной квартиры, предусмотренный ст. 250 ГК РФ.

Указала, что подтверждение факта наличия у ФИО1 денежных средств для оплаты <данные изъяты> доли жилого помещения подтверждается справкой о размере материнского (семейного) капитала (его оставшейся части) в размере <данные изъяты> руб., оставшаяся часть денежных средств в размере <данные изъяты> была переведена ФИО1 на депозитный счет суда. Просит суд признать за ФИО1 преимущественное право покупки <данные изъяты> доли в праве обшей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером № у Балабкина Е.Г. и перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенному между ФИО2 действующей по доверенности от имени Балабкина Е.Г (продавец) и ФИО3 (покупатель), в нотариальной письменной форме от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №, признать право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за ФИО1

На судебном заседании ФИО1, её представитель, поддержали требования и доводы искового заявления полностью по изложенным основаниям, и дали пояснения, в целом аналогичные доводам иска.

Балабкин Е.Г. на судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения извещен надлежащим образом, по адресу проживания и регистрации, явку представителя не обеспечил, письменных объяснений не представил, об отложении рассмотрения не ходатайствовал. Истица не возражает против рассмотрения дела в отсутствие не явившегося ответчика Балабкина Е.Г.

Представитель ФИО3 по доверенности ФИО6 на судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 в целом не согласился, пояснял, что при заключении договора купли-продажи доли продавец уверил покупателя доли ФИО3 в том, что собственник второй ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в соответствии с требованиями закона, надлежаще извещена о продаже доли Балабкиным Е.Г. ФИО3, представил подтверждающие документы. кроме того, продавец, представитель Балабкина Е.Г. представил документы о том, что ранее, в ДД.ММ.ГГГГ собственник <данные изъяты> доли спорной квартиры ФИО1 надлежащим образом также извещалась о продаже Балабкиным Е.Г. принадлежащей ему <данные изъяты> доли квартиры и не приобрела данную долю.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, исследовав доказательства по делу и дав им оценку, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца … со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

По смыслу ст. 250 ГК РФ, требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства направления уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников, обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Указанные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности. По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности, в силу положений части 1 ст. 56 ГПК РФ, должно быть возложено на продавца.

Как следует из разъяснений, данных в п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Как установлено в процессе судебного рассмотрения, видно из представленных документов, ФИО1 является собственником <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО1 на <данные изъяты> доли квартиры зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Собственником второй <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом КГНО ФИО10 являлся Балабкин Е.Г..

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующей от имени Балабкина Е.Г., и ФИО3 был заключён договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, по условиям которого Балабкин Е.Г. продал ФИО3 принадлежащую ему <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Калининградской области внесена в ЕГРН регистрационная запись № о государственной регистрации права собственности ФИО3 на <данные изъяты> в праве общей собственности на квартиру по адресу: по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4, 5, 6 Договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ покупатель купил у продавца указанную долю квартиры за <данные изъяты> рублей, расчет между сторонами произведен полностью к моменту подписания настоящего договора, продавец получил от покупателя <данные изъяты> рублей.

Из представленных копий документов по заключению и регистрации оспариваемой сделки купли-продажи доли, усматривается следующее.

Как видно из Заявления ФИО2, действующей от имени Балабкина Е.Г. об извещении ФИО1 о намерении продать принадлежащую ему <данные изъяты> долю квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Свидетельства о направлении Заявления, выданного нотариусом КГНО ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО12, временно исполняющей обязанности нотариуса КГНО ФИО11, от имени ФИО8, действующей от имени Балабкина Е.Г. направлены заказным письмом с уведомлением о вручении ФИО1, зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>, документы: заявление Заявления ФИО2, действующей от имени Балабкина Е.Г. об извещении ФИО1 о намерении продать принадлежащую ему <данные изъяты> долю квартиры по адресу: <адрес>. Причины невозможности передачи заявления адресату, указанная организацией почтовой связи: истек срок хранения.

Между тем, согласно данных паспорта ФИО1, адрес её проживания и регистрации по месту жительства: <адрес>. Таким образом, извещение ФИО1 о намерении Балабкина Е.Г. продать принадлежащую ему <данные изъяты> долю квартиры по адресу: <адрес>, было направлено по неверно указанному заявителем ФИО2, действующей о имени Балабкина Е.Г., адресу регистрации и проживания ФИО1, и соответственно, ФИО1 получено быть не могло. При таких обстоятельствах, сообщение от имени Балабкина Е.Г. о намерении продать принадлежащую ему долю спорной квартиры, для ФИО1, направленное по неверному адресу проживания и регистрации ФИО1, не было вручено адресату Балабкиной в связи с неверным адресом, по которому было направлено, т.е., по обстоятельствам, не зависящим от ФИО1 Исходя из этого, указанное извещение не может считаться доставленным ФИО1. Таким образом, обязанность продавца по уведомлению другого участника долевой собственности ФИО1 о продаже своей доли в данном случае не может считаться выполненной. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что заявление с предложением о реализации права преимущественной покупки доли квартиры истице не поступало, и не было ей вручено по обстоятельствам, не зависящим от нее.

Исходя из установленного, суд пришел к выводу о том, что продажа <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, была произведена Балабкиным Е.Г. (ФИО8, действующей от имени Балабкина Е.Г.), была произведена без извещения долевого собственника указанной квартиры ФИО1, т.е., с нарушением преимущественного права покупки. При таких обстоятельствах, ФИО1, как участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на неё прав и обязанностей покупателя.

Установленный ч. 3 ст. 250 ГК РФ, срок для предъявления требования в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя ФИО1 – не пропущен. Настоящее исковое заявление подано ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 4, при предъявлении иска о преимущественном праве покупки доли имущества истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Факт наличия у ФИО1 денежных средств для оплаты <данные изъяты> доли жилого помещения за цену, определенную договором купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, в <данные изъяты> рублей подтверждается Справкой о размере материнского (семейного) капитала в размере <данные изъяты> руб., выданной Управлением Пенсионного Фонда РФ по Калининградской области, денежных средств в размере <данные изъяты> руб. внесены <данные изъяты> банковский счет Управления Судебного департамента в Калининградской области (л/с №). Таким образом, истицей представлены доказательства наличия у неё денежных средств, необходимых для оплаты стоимости <данные изъяты> доли квартиры по адресу: <адрес>.

Согласно положений судебной практики, при удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя решении суда в должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм. С учетом удовлетворения требований истицы о переводе прав и обязанностей покупателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, на ФИО1, что является основанием для регистрации за ФИО1 права собственности на спорную ? доли квартиры, основания для признания за ФИО1 права собственности на указанную долю – отсутствуют.

На основании вышеизложенного, исковые требования ФИО1 – подлежат удовлетворению. На ФИО1 подлежат переводу права и обязанности покупателя по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО2, действовавшей от имени Балабкина Е.Г., и ФИО3, от ДД.ММ.ГГГГ, и покупатель ФИО3 подлежит замене в указанном договоре на ФИО1, и в записи о праве на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре прав на недвижимость. С ФИО1 в пользу ФИО3 подлежит взысканию денежные средства, уплаченные покупателем по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в сумме <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, – удовлетворить.

Признать за ФИО1 преимущественное право покупки <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Перевести права и обязанности покупателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО2, действовавшей от имени Балабкина Е.Г. и ФИО3, на ФИО1., и заменить покупателя ФИО3 в указанном договоре на ФИО1, и в записи о праве на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 1250000 рублей уплаченных по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05 ноября 2020 года.

Судья: