Решение № 3А-145/2017 3А-145/2017~М-187/2017 М-187/2017 от 13 ноября 2017 г. по делу № 3А-145/2017

Дело № 3а-145/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Строгиной О.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 18124323 рубля; и обязании административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № его рыночную стоимость в размере 18124323 рубля.

В обоснование требований указано, что данным земельным участком административный истец владеет на основании Договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 15 августа 2012 года №112821м (л.д. 12-21). Срок действия договора с 15 августа 2012 года по 15 августа 2022 года.

Пунктом 2.1 указанного Договора определено, что порядок взимания и размер арендной платы по Договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21 января 2008 года №5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22 апреля 2008 года №961. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Расчет размера арендной платы на момент заключения Договора приводится в приложении 2 к Договору. Согласно приложению 2 к Договору аренды, расчет размера арендной платы участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (л.д. 20).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области», были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 29129243,65 рублей

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости.

В судебное заседание представитель административного истца П.Е.А. не явился, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 165-166).

Представитель Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 185).

Представитель мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на уточненное административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 191-193).

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явился, был извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщил.

Представитель заинтересованного лица ООО ТД «Калининский» в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщил.

Административные ответчики – Правительство Новосибирской области и Управление Росреестра по Новосибирской области, а также заинтересованные лица – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», мэрия г. Новосибирска наделены публично-властными полномочиями, они извещались судом о времени и месте судебного заседания в соответствии с требованиями статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что подтверждается распечаткой экрана компьютера (скриншотом) файла выгрузки сведений СДП на внешний сайт Новосибирского областного суда.

Явка в судебное заседание представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц обязательной не является и не признана судом обязательной.

Суд, заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65, частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Частью 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу частей 2, 3 статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (части 2,3,4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» методом массовой оценки и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Согласно материалам дела, ООО «Вертикаль» на основании Договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 15 августа 2012 года №112821м сроком действия договора с 15 августа 2012 года по 15 августа 2022 года (л.д. 12-21) вместе со вторым арендатором ООО ТД «Калининский», эксплуатирует земельный участок площадью 4337 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины продовольственных, промышленных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры; минитэц, трансформаторные подстанции, распределительные подстанции, центральные тепловые пункты, котельные, насосные станции, канализационные насосные станции, очистные сооружения ливневой канализации, автоматические телефонные станции, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание торгового центра. Почтовый адрес ориентира: обл. Новосибирская, <адрес>.

Спорный земельный участок передан арендаторам для эксплуатации торгового центра и трансформаторной подстанции по <адрес>.

Согласно пункту 2.1 указанного Договора, порядок взимания и размер арендной платы по Договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21 января 2008 года №5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22 апреля 2008 года №961. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Расчет размера арендной платы на момент заключения Договора приводится в приложении 2 к Договору и исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (л.д. 20).

В государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № внесены 10 октября 2006 года (кадастровый паспорт земельного участка от 12 июля 2012 года №54/201/12-111003, л.д. 17-19), кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2010 года определена в размере 29129243,65 рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 июля 2017 года №54/ИСХ/17-494486, л.д. 22).

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснений содержащихся в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области.

Поскольку по истечение пяти лет в государственный кадастр недвижимости (до 1 января 2017 года) / ЕГРН (с 1 января 2017 года) не внесены очередные результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, и учитывая, что постановление Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п является действующим и применятся к спорным правоотношениям, поэтому суд считает возможным восстановить административному истцу срок на обращение с административным исковым заявлением в суд.

Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом был соблюден, 28 июля 2017 года Общество обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области (л.д. 23-24). Указанное заявление было возвращено инициатору обращения с указанием о необходимости разрешения вопроса в судебном порядке (уведомление Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 28 июля 2017 года № 01-17-2065/17, л.д. 25-27).

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ООО «Вертикаль» является арендатором спорного земельного участка, арендная плата за пользование которым исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (приложение № 2 к Договору аренды от 15 августа 2012 года №112821м, л.д. 20), соответственно, определением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагиваются права и обязанности административного истца.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В подтверждение заявленной рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года, административный истец представил суду Отчет №962Н/2017 Об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26 июня 2017 года, подготовленный оценщиком ООО «Новосибирская оценочная компания», согласно данному отчету, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составила 18124 323 рубля (л.д. 77, оборотная сторона).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об определении рыночной стоимости названного земельного участка, и его соответствия требованиям федеральных стандартов оценки, а для правильного разрешения дела требуются специальные познания в области оценочной деятельности, на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Новосибирского областного суда от 8 сентября 2017 года по административному делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, производство которой поручено ФБУ Сибирского регионального центра судебной экспертизы Минюста России (л.д. 177-180).

По заключению эксперта №2495/9-4 от 18 октября 2017 года (л.д. 201-213), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составляет 20842971,45 рублей.

У суда нет сомнений в достоверности выводов данной экспертизы, при производстве которой, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками (л.д. 199,200). Она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы.

Анализ экспертного заключения от 18 октября 2017 года свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, полученные в результате его проведения выводы и ответы на поставленные судом вопросы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных.

Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответствующих подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, его полномочия.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о возможности частичного удовлетворения заявленных исковых требований - установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости – 20842971,45 рублей, установленной на основании заключения эксперта №2495/9-4 от 18 октября 2017 года (л.д. 212-213) по состоянию на 1 января 2010 года.

Правила статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области 28 июля 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Вместе с тем не подлежат удовлетворению требования ООО «Вертикаль» о возложении на административных ответчиков обязанности внести установленную судом рыночную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, поскольку разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной не затрагивает права и законные интересы органа кадастрового учета, который в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязан принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 337 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины продовольственных, промышленных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры; минитэц, трансформаторные подстанции, распределительные подстанции, центральные тепловые пункты, котельные, насосные станции, канализационные насосные станции, очистные сооружения ливневой канализации, автоматические телефонные станции, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание торгового центра. Почтовый адрес ориентира: обл. Новосибирская, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 20842971,45 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2010 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 28 июля 2017 года.

В остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.