Решение № 3А-1153/2020 3А-1153/2020~М-1826/2019 М-1826/2019 от 27 июля 2020 г. по делу № 3А-1153/2020

3а-1153/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при помощнике судьи Пронине М.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а-1153/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, общей площадью 81 217 кв.м., КН <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала первоначально заявленные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка размере рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Компания «Бизнес Консалтинг» в Отчете <данные изъяты> от 17.12.2019г. Возражала против заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом НП «Деловой союз судебных экспертов», заявила ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в суд поступили письменные пояснения, из которого следует, что Министерство имущественных отношений <данные изъяты> не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере равной их рыночной стоимости; заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает.

От представителя заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в суд поступили письменные пояснения, из которого следует, что ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с экспертным заключением согласно, просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение явившегося лица, заключение эксперта ФИО3, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты><данные изъяты>), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от <данные изъяты> № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО <данные изъяты>).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка расположенного по адресу: <данные изъяты>, мкр. Барыбино, общей площадью 81 217 кв.м., КН 50:28:0110223:25, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства.

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на <данные изъяты>., дата применения- <данные изъяты>. Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты>г. <данные изъяты>д «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» установлена, в том числе, кадастровая стоимость спорного земельного участка, принадлежащего истцу, по состоянию на <данные изъяты>г. в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В обоснование требований административный истец представил отчет <данные изъяты> от <данные изъяты>. об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «Компания «Бизнес Консалтинг». Рыночная стоимость спорного земельного участка в данном отчете об оценке определена в размере <данные изъяты> рублей.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта НП «Деловой союз судебных экспертов» <данные изъяты>-ЭЗ от <данные изъяты>г., которому судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.

В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на <данные изъяты>. определена в размере <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащими в экспертном заключении, административный истец не согласился, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Суд, исследовав материалы дела, заключения оценщика и судебного эксперта, приходит к выводу о том, что данное экспертное заключение как относимое и допустимое доказательство может быть положено в основу судебного решения.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Заключение судебной оценочной экспертизы НП «Деловой союз судебных экспертов» <данные изъяты>-ЭЗ от <данные изъяты>г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости).

Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Применение доходного подхода мотивировано экспертом, в том числе ссылками на его преимущество, как учитывающего выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектами оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, скидке на торг, площади объектов, пешеходному трафику.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В судебном заседании эксперт ФИО3 на замечания представителя административного истца пояснил, что в целях экспертизы была проанализирована большая совокупность аналогов по продаже земельных участков согласно назначению и разрешенному использованию. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с объектом исследования.

Примененный объект-аналог <данные изъяты> в рамках сравнительного подхода имеет расширенный вид разрешенного использования: для малоэтажного и индивидуального жилищного строительства. При этом, характер окружающей застройки по данным Публичной кадастровой карты представлен исключительно индивидуальными жилыми домами. Исходя из того, что по градостроительным требованиям индивидуальная жилая застройка также как и малоэтажная застройка предусматривает строительство трехэтажных зданий, основания для введения корректировки на ВРИ отсутствовали. Исходя из того, что объект-аналог <данные изъяты> удален о МКАД на расстоянии 38 км, а исследуемый- на расстоянии 42 км, на станице 35 заключения к стоимости объекта-аналога <данные изъяты> вводится понижающая корректировка в размере 7%. Примененный объект-аналог <данные изъяты> не является премиальным; сторона, на которой расположен объект-аналог <данные изъяты> практически не имеет построек; по фотографическим материалам видно, что реализуется массив без улучшений, окружение реализуемого участка не застроено, коммуникации согласно содержащейся в объявлении информации, проходят по границе. Таким образом, участок не имеет оплаченной инженерной инфраструктуры и по техническим характеристикам сопоставим с объектом исследования. Кроме того, по фактору масштаба е стоимости объекта-аналога <данные изъяты> применена понижающая корректировка в размере 6%. По фактору заболоченности объект-аналог <данные изъяты> сопоставим с исследуемым объектом, поскольку является соседним участком.Местоположение учитывается через введение корректировки на удаленность, окружение в виде леса и водоема учтено на странице 37 заключения. Исходя из того, что вблизи объектов- аналогов <данные изъяты>,2 также имеется лес, как и у исследуемого объекта, сделан обоснованный вывод о их сопоставимости. Учитывая, что исследуемый объект имеет на своей территории водоем, данный фактор был учтен для внесения понижающих корректировок к стоимости аналогов <данные изъяты>,2 при реализации сравнительного подхода в размере 40%. Применение доходного подхода обосновал как проверочное действие для результатов, полученных сравнительным подходом методом прямого сравнения продаж: при наличии развитого рынка аналогичных объектов сравнительный подход позволяет получить наиболее объективные и достоверные результаты. С учетом изложенного, при согласовании доходному подходу присвоен вес 10%, сравнительному- 90%; разница в результатах доходного и сравнительного подхода составила менее 5% (56 283 381 руб. по сравнительному подходу и 53 600 661 руб. по доходному подходу).

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы судом не установлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать дату обращения в суд с настоящим иском – <данные изъяты>.

Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном статьей 16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (ст. 17 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Таким образом, настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, мкр. Барыбино, общей площадью <данные изъяты> кв.м., КН <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства в размере его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд –<данные изъяты>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина