Решение № 2-2580/2019 2-2580/2019~М-2177/2019 М-2177/2019 от 17 июня 2019 г. по делу № 2-2580/2019

Дело № 2-2580/2019

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Гунгера Ю.В.

при секретаре Потаниной Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 18 июня 2019 года гражданское дело по иску ФИО1 к ООО ССК «Металлургмаркет», конкурсному управляющему ООО ССК «Металлургмаркет» ФИО2, ЖСК «Центральный-1» о признании договора приема паевого взноса договором долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился с исковым заявлением к ответчикам ООО ССК «Металлургмаркет», конкурсному управляющему ООО ССК «Металлургмаркет» ФИО2, ЖСК «Центральный-1» о признании договора приема паевого взноса договором долевого участия, в обоснование указав, что 14.03.2012 года между ООО «СП «МК-С» и ЖСК «Центральный-1» заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №, по условиям которого ЖСК обязался построить и передать трехкомнатную квартиру в многоквартирном доме - объект паевого взноса, которому соответствует квартира со строительным номером №, расположенная в <адрес>, а ООО «СП «МК-С» обязалось уплатить пай в размере 2142500 рублей и по окончании строительства принять объект паевого взноса. На основании договора на реализацию пая ООО «СП «МК-С» передает пай в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», стоимость которого по соглашению сторон составляет 2050000 рублей, который гарантирует по окончании строительства предоставление пайщику жилого помещения - трехкомнатной квартиры, а приобретатель З.Л.С. принимает пай и уплачивает пайщику за пай денежные средства в размере 2050000 рублей. Факт оплаты пая подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 25.07.2012 г., выданной ООО «СП «МК-С» З.Л.С.. Согласно договора на реализацию пая в паевом фонде З.Л.С. передает пай в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», стоимость которого по соглашению сторон составляет 2313900 рублей, который гарантирует по окончании строительства предоставление пайщику жилого помещения - трехкомнатной квартиры, а приобретатель ФИО1 принимает пай и уплачивает пайщику за пай денежные средства в размере 2313900 рублей. Согласно расписке от 06.08.2012 г. за приобретаемую квартиру ФИО1 передал З.Л.С. денежные средства в размере 2313900 рублей 00 копеек рублей.

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.05.2015 года ООО «ССК «Металлургмаркет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Омской области от 15.12.2016 года установлено, что по договору от 26.12.2006 г. стороны не ссылались на то, что денежные средства, которые обязался передать должнику ЖСК «Центральный-1», будут привлечены последним посредством заключения отдельных договоров с физическими лицами, то есть не являются собственными денежными средствами ЖСК. Таким образом, из условий договора между ООО ССК «Металлургмаркет» и ЖСК прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществлял должник. Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства должнику, который использовал их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого должником, через конструкцию инвестиционного договора, кооператив же фактически выполнял функции агента. Суд посчитал доказанным наличие у ФИО1 права участника строительства заявлять требование о передаче жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ССК «Металлургмаркет». Поскольку обязательство заявителя в части оплаты паевого взноса исполнено, суд нашел требование ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов ООО «ССК «Металлургмаркет» о передаче жилых помещений обоснованными и подтвержденными материалами дела.

Просит суд признать договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», заключенный 25.07.2012 г. между ЖСК «Центральный-1» и ФИО1, договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между ФИО1 и ООО ССК «Металлургмаркет».

ООО ССК «Металлургмаркет» в лице конкурсного управляющего ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Направил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому факт заключения истцом рассматриваемого в данном деле договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, а также полного расчета по договору, можно считать установленным. В настоящее время строительство жилого дома со строительным номером №, строящегося в границах улиц <адрес>, не завершено. Денежные средства привлекал жилищно-строительный кооператив, однако, функции застройщика фактически осуществляло ООО «ССК «Металлургмаркет». Таким образом, оплачивая пай в кооперативе, участники строительства, в т.ч. ФИО1, фактически вносили денежные средства в ООО «ССК «Металлургмаркет», которое использовало их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. Соответственно, по существу заключенная сделка между ФИО1 и ЖСК «Центральный-1» является договором долевого участия в строительстве.

ЖСК «Центральный-1», Управление Росреестра по Омской области, Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, Администрация г. Омска, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Омской области представителей в судебное заседание не направили, о дне и времени слушания дела извещены надлежаще.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Решением Октябрьского районного суда г. Омска от 13.06.2012 года установлено, что застройщиком многоквартирного дома <адрес> является общество с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет».

Судом установлено, что 26.12.2006 года между ООО ССК «Металлургмаркет» (Заказчик) и ЖСК «Центральный-1» (Инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности, по которому инвестор обязался передать заказчику денежные средства для осуществления строительства жилых домов, строящихся на участке в границах улиц <адрес>, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений. ЖСК «Центральный-1» были заключены с пайщиками (физическими лицами) самостоятельные договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, объектом паевого взноса по которым являются квартиры, расположенные в девятиэтажном кирпичном доме со строительным номером <адрес>.

В материалы дела представлено положительное заключение государственной экспертизы № на объект капитального строительства - жилой квартал по <адрес> согласно которому проектная документация без сметы и результаты инженерных изысканий по указанному объекту соответствуют требованиям технических регламентов (строительных норм и правил), требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с ч. 13 ст. 48 ГрК РФ.

По сведениям Госстройнадзора Омской области, строительство многоквартирного дома <адрес> осуществлялось в два этапа (4-й и 5-й).

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.05.2015 года ООО «ССК «Металлургмаркет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определениями Арбитражного суда Омской области от 27 марта 2017 года, требование ФИО1 к ООО «ССК «Металлургмаркет» о передаче жилых помещений признано обоснованным, в реестр требований ООО «ССК «Металлургмаркет» о передаче жилых помещений включено требование ФИО1 о передаче жилого помещения - отдельной трехкомнатной квартиры, предварительный номер помещения <адрес>, предварительно определенной общей площадью по данным проекта 79,6 кв.м., стоимостью 2313900 рублей.

Из мотивировочной части определений Арбитражного суда Омской области от 27 марта 2017 года следует, что 14.03.2012 года между ЖСК «Центральный-1» (далее - ЖСК) и ООО «СП «МК-С» (далее - пайщик) заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №, согласно которому ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункт 1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора объектом паевого взноса является трехкомнатная квартира <адрес>.

Пунктом 5.1 договора общий объем паевого взноса составляет 2142500 руб..

В пункте 5.3 указано, что датой внесения пайщиком денежных средств будет являться дата фактического зачисления денежных средств на расчетный счет ООО «ССК «Металлургмаркет» либо дата выдачи приходного ордера (иного документа), подтверждающего внесение денежных средств в кассу ООО «ССК «Металлургмаркет».

27.02.2012 г. был заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный - 1» между ЖСК «Центральный - 1», ООО «СП «МК-С» и З.Л.С., в соответствии с которым, З.Л.С. принимает пай и уплачивает ООО «СП «МК-С» денежные средства в размере 2050000 руб..

Факт исполнения обязательств ФИО3 подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

25.07.2012 г. между З.Л.С. и ФИО1 заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный - 1», в соответствии с которым, ФИО1 принимает пай и уплачивает З.Л.С. денежные средства в размере 2313900 руб..

Факт исполнения обязательств ФИО1 подтверждается распиской З.Л.С. о получении денежных средств.

Арбитражный суд Омской области счел доказанным наличие у ФИО1 права участника строительства заявлять требование о передаче жилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ССК «Металлургмаркет».

Согласно ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Применительно к приведенному положению гражданского процессуального законодательства обстоятельства заключения истцом рассматриваемого договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, а также факт полного расчета по нему считаются установленными.

В настоящее время строительство многоквартирного жилого <адрес>, не завершено.

Согласно заключению ООО «Симплекс» от 19.10.2016 г. по результатам визуального осмотра строящегося здания, расположенного по строительному адресу в границах улиц: <адрес>, степень готовности объекта составляет 70%. В соответствии со сведениями, содержащимися в государственном кадастре недвижимости (кадастровый план территории № от 18.10.2016 г.), и результатами геодезической съемки, строящееся здание расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами № (временный характер), № (собственность ООО ССК «Металлургмаркет»), № (собственность ООО ССК «Металлургмаркет») и земельного участка, сведения о границах которого, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Согласно протоколу рабочего собрания по решению вопросов, препятствующих завершению строительства спорного многоквартирного дома, которое проводил директор Департамента строительства Администрации г. Омска, на совещании рассматривался вопрос о возможности получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома <адрес>, попавшего в пятно застройки.

Из материалов дела усматривается, что 23.05.2006 г. между Администрацией г. Омска и ООО ССК «Металлургмаркет» было подписано Соглашение о взаимодействии, согласно которому предполагалось осуществить действия по регенерации территории в границах жилого квартала в соответствии с приложением к настоящему соглашению. Сторонами был разработан и подписан график выполнения работ подготовительного периода, заключающихся в сносе жилого фонда, попадающего в пятно застройки, и график застройки территории, из которого видно, что многоквартирный жилой дом <адрес>, должен был быть построен в сентябре 2008 г. - августе 2010 г..

Кроме того, 15.08.2007 г. между Администрацией г. Омска и ООО ССК «Металлургмаркет» было подписано дополнительное соглашение № к Соглашению о взаимодействии, согласно которому предлагалось реализовать Инвестиционный проект, осуществить организационно-технические и финансовые мероприятия о регенерации квартала для достижения технико-экономических показателей…. Стороны осуществляют освобождение квартала от прав третьих лиц в соответствии с действующим законодательством.

Условия указанного Соглашения и дополнительного соглашения, сторонами не выполнены.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, истец преследует цель приобретения статуса участника долевого строительства, а не пайщика ЖСК. Приобретение статуса участника долевого строительства в сложившейся ситуации позволит отнести ее к числу пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Согласно ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 121 ЖК РФ, гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

На основании ст. 124 ЖК РФ, гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Согласно положениям ч. 3 ст. 110 ЖК РФ, члены ЖСК своими средствами (а иногда и личным трудовым участием, транспортом, строительными материалами, оборудованием, механизмами и т.п.) участвуют в строительстве многоквартирного дома.

В соответствии со ст.ст. 1, 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

Согласно п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона.

В силу п. 1 договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением от 14.03.2012 г., ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из условий договора между ООО ССК «Металлургмаркет» и ЖСК прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, по мнению суда, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществляло ООО ССК «Металлургмаркет». Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства ООО ССК «Металлургмаркет», которое использовало их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. При таких обстоятельствах участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого ООО ССК «Металлургмаркет», через конструкцию инвестиционного договора, кооператив фактически выполнял функции агента.

Из изложенного следует, что ЖСК «Центральный-1» нарушались права истца в части строительства, предоставления жилого помещения или оформления его в собственность, что повлекло для истца в настоящее время невозможность рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках договора участия в долевом строительстве или договора купли–продажи.

Этими же критериями руководствовался и Арбитражный суд Омской области при решении вопроса о применении параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к банкротству ООО ССК «Металлургмаркет», поскольку только при применении положений указанной главы нормативно–правового акта существует более высокая вероятность эффективной защиты прав участников строительства.

Критерии отнесения граждан к числу пострадавших первоначально были определены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В настоящее время данный приказ утратил силу в связи с принятием приказа Минстроя России от 12.08.2016 г. № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан».

Во исполнение распоряжения Правительства РФ от 26.05.2017 г. № 1063-р субъектами РФ утверждены планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер по решению проблем пострадавших граждан, включенных в реестр. Поскольку финансирование таких мер осуществляется за счет средств бюджета субъекта РФ, субъект РФ вправе самостоятельно определить категорию граждан, на которую распространяется действие дополнительных мер. В настоящее время спорный многоквартирный дом включен в дорожную карту Омской области, установлен срок реализации мероприятий на 2018 – 2019 г.г.

Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 г. в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения, согласно которым наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, и Фонд в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, признание в судебном порядке заключенного истцом договора на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» договором участия в долевом строительстве также будет способствовать более эффективной защите его прав именно как участника долевого строительства многоквартирного жилого дома, а также повлечет необходимость урегулирования статуса земельных участков, на которых находится возводимый жилой дом, так как, как указывалось выше, в настоящее время некоторые земельные участки находятся в собственности ООО ССК «Металлургмаркет», на них постановлением Куйбышевского районного суда г. Омска от 15.04.2016 г. наложен арест, от 21.06.2018 г. срок ареста продлен.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и ООО «СП «МК-С», и договора на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», заключенный 25.07.2012 г. между ЖСК «Центральный-1» и ФИО1, договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между ФИО1 и ООО ССК «Металлургмаркет».

Руководствуясь статьями 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 14.03.2012 г., заключенный между ЖСК «Центральный-1» и ООО «СП «МК-С», и договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», заключенный 25.07.2012 г. между ЖСК «Центральный-1» и ФИО1, договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между ФИО1 и ООО ССК «Металлургмаркет».

Ответчик вправе подать в Куйбышевский районный суд г. Омска заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения.

Стороны вправе обжаловать решение в апелляционном порядке в течение месяца со дня истечения срока на подачу заявления об отмене заочного решения, а если такое заявление подано, - в течение месяца со дня, когда в удовлетворении заявления было отказано.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.06.2019 года.

Судья: Ю.В. Гунгер