Решение № 3А-147/2025 3А-147/2025~М-127/2025 М-127/2025 от 14 сентября 2025 г. по делу № 3А-147/2025

УИД: 27OS0000-01-2025-000235-52

Дело № 3а-147/2025

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 сентября 2025 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,

при секретаре Лунгу А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания «Интеллект партнер» к министерству имущества Хабаровского края, Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Компания «Интеллект партнер» оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, просит установить её в размере рыночной стоимости 30 307 246 рублей. Свои требования административный истец обосновывает тем, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, обязан платить налог на имущество организаций, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения.

Определением судьи от 16.07.2025 к участию в деле привлечено заинтересованное лицо Правительство Хабаровского края.

Представитель административного истца ООО «Компания «Интеллект партнер» в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях, просил их удовлетворить.

Представитель КГБУ «Хабкрайкдастр» в судебном заседании не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной объектов недвижимости, не высказал возражений относительно содержания отчета об оценке. Считает, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, не свидетельствует об ошибочности, неверности результатов состоявшейся государственной кадастровой оценки, и о нарушении прав собственника объекта недвижимости.

Представители административного ответчика министерства имущества Хабаровского края и заинтересованного лица Правительства Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Об отложение слушания дела не просили, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу. Применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), суд признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.

В представленных суду в письменной форме возражениях представитель Правительства Хабаровского края, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, выразил несогласие с отчетом об оценки здания, ссылаясь на наличие в нем существенных недостатков. Полагает, что оценщик выбрал объекты-аналоги, которые существенно отличаются по площади от объекта оценки, что не соответствует требованиям пункта 11 ФСО III. Применение корректировки «на площадь» не исключает обязанность оценщика подбирать объекты-аналоги наиболее близко схожие по этому критерию с объектом оценки. Считает, что применение только одного доходного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки недостаточно и не соответствует положениям пунктов 3, 4-7 ФСО V. Оценщику надлежало применить и сравнительный подход, от применения которого он необоснованно отказался. Представитель считает, что Правительство Хабаровского края не является заинтересованным лицом по настоящему делу, поскольку принятое по делу решение не влияет на его права и законные интересы.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 28.06.2012 на кадастровый учет поставлен объект недвижимости с кадастровым номером №, – здание, площадь 2788.5 кв.м., назначение – нежилое, наименование – Складское, местоположение: <адрес> В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано право собственности ООО «Компания «Интеллект партнер» (номер регистрации №).

В Российской Федерации устанавливаются федеральные, региональные и местные налоги. В состав региональных налогов входит налог на имущество организаций, который устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом РФ, законами субъектов Российской Федерации. С момента введения в действие он обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектами налогообложения признается недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности (статьи 12, 14, пункт 1 статьи 372, пункт 1 статьи 373, подпункт 2 пункта 1 статьи 374, пункт 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ).

Законом Хабаровского края от 10.11.2005 № 308 «О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае» введен налог на имущество организаций.

По общему правилу налоговая база налога на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (части 1, 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ).

В статье 378.2 Налогового кодекса РФ указано, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении объектов, которые внесены в Перечень, утвержденный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на очередной налоговый период.

Приказом министерства имущества Хабаровского края от 30.10.2023 № 75 утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2023 в ЕГРН зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № утверждена в размере 41 720 031,21 рублей (таблица 70, порядковый номер 695255). Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 06.12.2023. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2024.

Распоряжением министерства промышленности и торговли Хабаровского края от 14.12.2023 № 90-р утвержден перечень объектов недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2024 год.

Распоряжением министерства промышленности и торговли Хабаровского края от 24.12.2024 № 92-р утвержден перечень объектов недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2025 год.

В эти Перечни включен объект недвижимости с кадастровым номером №, находящий в <адрес>

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

ООО «Компания «Интеллект партнер» является собственником здания с кадастровым номером №, платит налога на имущество организаций, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Следовательно, оно имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере его рыночной стоимости. Поэтому вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки здания, собственником которого является, в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, - путем обращения с таким заявлением в суд.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Рыночная стоимость здания с кадастровым номером № определена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 13.12.2007 является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (реестровый № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахована), о чем 25.04.2025 составлен отчет об оценке № 42/2025.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 Федеральному стандарту оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», Федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», Федеральному стандарту оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком по состоянию на 01.01.2023 года, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

В отчете об оценке № 42/2025 от 25.04.2025 указано, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал доходный подход, в рамках которого применил метод прямой капитализации. Выбор метода оценки обоснован тем, что находящиеся в оцениваемом здании помещения сдаются в аренду, получаемый от объекта уровень дохода стабильный, такой коммерческий рынок достаточно развит, что позволяет с высокой точностью определить коэффициент капитализации и рыночную ставку аренды. От применения затратного и сравнительного подхода оценщик отказался, приведя доводы такого решения (страницы 56-59 отчета).

Изучив представленные заказчиком документы об основных характеристиках предмета оценки, осмотрев 25.02.2025 объекта оценки, оценщик установил, что оцениваемое здание является торгово-складским центром, в котором осуществляется торговля промышленных и продовольственных товаров. Здание состоит из двух этажей, подземных этажей (помещений) не имеет. Общая площадь помещений на первом этаже – 1 401,9 кв.м., на втором этаже – 1 386,6 кв.м.. Здание построено в 1978 году, в 2015 произведен его ремонт. Технические характеристики здания: наружные стены – кирпич; внутренняя отделка «простая». Функциональное устаревание у объекта оценки отсутствует. Оценщик отнес объект оценки к сегменту рынка коммерческой недвижимости.

Используя представленную в открытых источниках, - специализированном сайте объявлений о продаже недвижимости «Фарпост» (http://www.farpost.su), интернет-площадке с объявлениями по продаже и аренде недвижимости (onrealt.ru), научно-практическом журнале «Дальневосточный оценщик» 2022 год, аналитические обзоры ООО РСО «Кредо» за январь 2023, - информацию, оценщик изучил рынок объектов недвижимости коммерческого назначения, находящихся в г.Хабаровске, за период с 01.01.2022 по 01.01.2023. Им выбрано 6 объектов-аналогов.

Различия между объектами-аналогами и объектом оценки нивелированы применением корректировок: «на дату аренды (предложения)», «на наличие коммунальных расходов в ставке аренды», «на условия аренды (торг)», «на функциональное решение», «на площадь (масштаб)», «на местоположение», «на этаж расположения», «на материал стен», «на наличие отдельного входа», «на расположение относительно красной линии», «на состояние отделки помещений». Описание совершенных оценщиком действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены, обоснование и расчеты корректировок приведены в отчете (страницы 59-70 отчета).

Оценщик определил доверительный интервал с диапазоном величины арендной платы в месяц от 180 руб./1 кв.м. до 406 руб./1 кв.м.. Объекты-аналоги №№ 1, 4 исключены из дальнейших расчетов, так как размер арендной ставки за 1 кв.м. находятся за пределами допустимого диапазона. Применяя полученные результаты, оценщик рассчитал рыночную арендную ставку объекта оценки за 1 кв.м. без учета коммунальных расходов, и её размер составил 290 руб./кв.м. в месяц.

Используя представленную на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» информацию, оценщик определил средний коэффициент арендопригодной площади – 0,89, средний коэффициент на неполную нагрузку – 0,86.

Используя сведения, содержащиеся в статье ФИО2 «Результаты опроса экспертных оценок значимых величин, используемых в оценочной деятельности 2022», оценщик определил величину коэффициента неплатежей при аренде – 0,92.

Для определения постоянных расходов оценщик использовал сведения из «Справочника оценщика недвижимости – 2022, Операционные расходы при эксплуатации коммерческой недвижимости. Состав арендной ставки. Типовые расходы собственника и арендатора» (Нижний Новгород, 2022, под редакцией ФИО3). Среднее значение того показателя 21,5%.

Ставка капитализации в размере 13,3% определена оценщиком на основании информации, содержащейся в аналитическом обзоре «Рынок нежилой недвижимости Хабаровска. Ежеквартальный отчет по итогам IV квартала 2022г.», подготовленного ООО СО «Кредо».

Определив величину денежного потока единого объекта недвижимости, доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, оценщик рассчитал рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0040838:79 по состоянию на 01.01.2023. Ее размер составил 30 307 246 рублей. В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.

Оценив содержание отчета об оценке № 42/2025 от 25.04.2025, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Дав оценку доводам представителя Правительства Хабаровского края о несоответствии отчета об оценке требованиям пункта 11 ФСО III, пунктов 3, 4-7 ФСО V, суд считает их несостоятельными и не принимает во внимание.

Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки (пункты 11, 12, 14 ФСО I).

При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. При применении доходного подхода оценщик учитывает, что он применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (подпункт «а» пункт 22, подпункт «а» пункта 23, пункт 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7», утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).

Оценку рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0040838:79 произвел оценщик ФИО1. Требования, предъявляемые к оценщикам, определены в статье 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: им может быть физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями федерального закона. ФИО1 этим требованиям соответствует.

В отчете об оценке № 42/2025 от 25.04.2025 оценщиком приведено описание выбранного им подхода и метода оценки и причины отказа от использования сравнительного подхода и иных методов. Выбор оценщиком только одного подхода оценки не противоречит пункту 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

В отчете указано, что потенциальные объекты-аналоги отбирались по определенным критерии: сделка должна быть заключена или предложение о продаже/аренде зданий должно быть размещено в период с 01.01.2022 по 01.01.2023; объекты недвижимости должны находиться на территории г.Хабаровска; здания должны относиться к коммерческой недвижимости (торгово–складская с административной частью или многофункциональная под любой вид деятельности); здания или помещения должны иметь площадь более 500 кв.м.. Использованные для оценки рыночной стоимости объекты-аналоги отвечают заданным критериям отбора. Различия в площади объектов-аналогов и объекта оценки нивелирована применением корректировки на площадь, что не противоречит положениям пункта 25 ФСО № 7.

Представителем заинтересованного лица не представлены доказательства, что имелись иные объекты, которые отвечали заданным критериям отбора и могли бы быть использованы как объекты-аналоги. Субъективное мнение представителя административного истца, не являющегося оценщиком, об ином подходе к проведению оценки не является доказательством по административному делу.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Компания «Интеллект партнер» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость здания, кадастровый номер № площадь 2 788,5 кв.м., назначение - нежилое, наименование – складское, местоположение: <адрес>, в размере рыночной стоимости 30 307 246 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 02 июля 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда

Решение в окончательной форме принято 15 сентября 2025 года