Решение № 3А-60/2018 3А-60/2018 (3А-784/2017;) ~ М-561/2017 3А-784/2017 М-561/2017 от 29 января 2018 г. по делу № 3А-60/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 30 января 2018 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи О.В.Сицинской,

при секретаре Габриеляне М.Г.,

с участием представителя административных ответчиков ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-60/2018 по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии (заинтересованное лицо – ООО СХП «Ясон»),

установил:

В производстве Ставропольского краевого суда находится административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15 сентября 2017 г. № 2007, в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, незаконным; о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 9759 529 рублей 40 копеек по состоянию на 1 января 2015 г.; указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 19 декабря 2015 г.

В основании административного иска Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя указал, что не согласен с решением административного ответчика об изменении кадастровой стоимости земельного участка. Полагает отчет, на основании которого принято решение об изменении кадастровой стоимости, не соответствующим требования Федерального закона «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки. Не согласен с выбором объектов-аналогов, примененными корректировками, отсутствием иного подхода к оценке, кроме сравнительного метода. Указывает, что отчет является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии – незаконным и подлежащим отмене.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Ставропольскому краю ФИО1, полномочия которой проверены, возражала в удовлетворении административного иска. Указывала, что сомнений относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства не имелось. Настаивала, что заключение судебной экспертизы не является надлежащим доказательством по делу, просила исключить его из числа доказательств по делу. Просила оценить иные доказательства в совокупности. Решение подтверждает соответствие отчета об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Эксперт ФИО2, опрошенный в судебном заседании, пояснил, что вид права существенно влияет на рыночную стоимость оцениваемого объекта в связи с чем отказ от применения повышающей корректировки не верен. Отчет об оценке имеет наршения требований законондательства об оценочной деятельности, о чем верно указано в ответе на вопрос №4 заключения судебно-оценочной экспертизы. Отчет содержит нарушения п.5 ФСО №3 в части использования недостоверной информации относительно объекта аналога №3, - использовано право собственности вместо права краткосрочной аренды. Следовательно оценщиком неверно определены факторы, влияющие на стоимость объета недвижимости, а информация, использованная оценщиком, не является достоверной. Указывал, что проверить вид права как ценообразующий фактор, оценщик возможность имел, пояснил что на вопрос №1 судебно-оценочной экспертизы содержит грамматическую ошибку в части некоррекного применения отрицательной цастицы «не», в судебном заседании внес письменные исправления в ответ на вопрос №1 зачеркнув отрицательную частицу. Указал что правильность ответа на вопрос о наличии недостатков в отчете подтверждается ответами №2-4 заключения судебной оценочной экспертизы.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще.

От административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в их отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Извещены надлежаще. Доказательств уважительности причин неявки не предоставили. Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании ст. 150 КАС РФ определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав предоставленные доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит административные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По указанной категории споров, в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, - наличия нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ возлагаются обязанности доказывания следующих обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ административный истец Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя указал, что оспариваемым решением Комиссии была снижена кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем бюджет муниципального образования города Ставрополя терпит убытки по арендным платежам.

Как следует из материалов дела, 18.07.2011 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ООО СХП «Ясон». заключен договор аренды земельного участка в границах № 26:12:010301:7, разрешенное использование: под зданием торгового центра с офисным блоком, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен в аренду заинтересованному лицу по настоящему спору, на период с 14.07.2011 года по 13.07.2021 года.

Согласно условиям пункта 3.1 договоры аренды, расчет арендной платы за пользование вышеназванного земельного участка производится в соответствии с действующим законодательством.

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582; одним из которых является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Часть 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 3 Порядка).

Постановлением администрации города Ставрополя от 19.04.2016 года № 825 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Ставрополя, и предоставленные в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду без проведения торгов, исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 2 Порядка).

Следовательно, снижение размера кадастровой стоимости непосредственно приведет к потерям бюджета муниципального образования города Ставрополя. Указанное подтверждает наличие нарушения прав административного истца, что входило в предмет доказывания по данной категории дел.

Срок обращения в суд административным истцом не пропущен, поскольку оспариваемое решение Комиссии принято 15.09.2017 г., а административное исковое заявление поступило в суд 30.10.2017 г., то есть в пределах трехмесячного срока, установленного ч. 1 ст. 219 КАС РФ.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, Комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом ООО СХП «Ясон» при обращении в Комиссию был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из предоставленных административными ответчиками доказательств, следует, что при рассмотрении заявления ООО СХП «Ясон» принимали участие два члена комиссии – председатель ФИО3 (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), заместитель председателя ФИО4 (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, т.к. присутствовало на ее заседании половина членов.

Из листа голосования членов комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следует, что все присутствующие члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, оспариваемое решение принято большинством голосов.

Из предоставленных суду доказательств следует, что, принимая оспариваемое решение, Комиссия установила, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям законодательства, а именно положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установленным стандартам оценки. В связи с чем Комиссия пришла к выводу об удовлетворении заявленных требований, приняв решение об изменении кадастровой стоимости, определенной Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края по состоянию на 01.01.2015 г. в размере 9759 529 рублей 40 копеек, на рыночную стоимость равную 6219 000 рублей (то есть на 36,2%).

С указанным выводом суд согласиться не может.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

По выяснению вопроса о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости №0484/2-ОПСТ-О-06/2017 от 21 августа 2017 г., составленного ООО АФ «Аудит-Консалтинг», в отношении земельного участка с кадастровым номером №, судом было назначено проведение судебной экспертизы.

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении № 83/12/17Э от 11 января 2018 г., проведенном экспертом ФИО2 НОЦ судебной экспертизы и экспертных исследований СКФУ, в представленном отчете имеются многочисленные нарушения требований федеральных стандартов оценки и закона об оценочной деятельности, часть из которых влияет на полученный результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Эксперт указывает, что представленный на судебную экспертизу отчет об оценке №0484/2-ОПСТ-О-06/2017 от 21 августа 2017 г., не соответствует статье требованиям законодательства об оценочной деятельности. Содержит нарушения п.5 ФСО №3 в части использования недостоверной информации относительно объекта аналога №3, - использовано право собственности вместо права краткосрочной аренды. Следовательно оценщиком неверно определены факторы, влияющие на стоимость объета недвижимости, а информация, использованная оценщиком, не является достоверной (том 2 л.д. 61-62, 170-171).

Оценив указанное заключение эксперта по правилам ст. 82, 84 КАС РФ, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

Оснований к удовлетворению ходатайства представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю к признанию заключения экспертизы недостоверным доказательством и исключению из числа доказательств, суд не находит.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, доводы административного иска административными ответчиками, на которых законом возлагалась обязанность доказывания законности принятого решения, суду не предоставлено.

Тот факт, что заключением судебной оценочной экспертизы установлены иные, нежели указано в административном исковом заявлении, основания несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд признает не имеющим существенного значения для разрешения заявленных требований, поскольку в силу части 8 статьи 226 КАС РФ при проверке законности оспариваемого решения суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости №0484/2-ОПСТ-О-06/2017 от 21 августа 2017., составленный ООО АФ «Аудит-Консалтинг», в отношении земельного участка с кадастровым номером №, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение Комиссии от 15.09.2017 г. № 2007 в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению и требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 9 759 529 рублей (девять миллионов семьсот пятьдесят девять тысяч пятьсот двадцать девять) рублей 40 копеек, с указанием о том, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19.12.2015 года.

От судебного экспертного заведения поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 20 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 КАС РФ).

Согласно ст. 106 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как отмечалось выше, бремя доказывания законности принятого решения возлагалось на административных ответчиков (ст. 218 КАС РФ).

Абзацем 6 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено что, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за счет казны Российской Федерации в пользу Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административный иск Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости от 15.09.2017 г. № 2007 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, установленной в соответствии с отчетом об оценки, - незаконным.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2015 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 9 759 529 рублей (девять миллионов семьсот пятьдесят девять тысяч пятьсот двадцать девять) рублей 40 копеек.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19.12.2015 года.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за счет казны Российской Федерации в пользу Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь