Решение № 2-47/2017 2-47/2017(2-776/2016;)~М-731/2016 2-776/2016 М-731/2016 от 26 февраля 2017 г. по делу № 2-47/2017

Дело № 2-47/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2017 года г.Урень

Уренский районный суд Нижегородской области в составе

председательствующего судьи Крутовой О.В.

при секретаре Дудиной Н.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Уренского муниципального района, Администрации Уренского муниципального района, Администрации г.Урень Уренского муниципального района, Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка под всей площадью застройки нежилого объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с данным иском, указывая, что он владеет, пользуется и распоряжается на праве собственности нежилым объектом – торговым центром по адресу: <адрес> литер «А», согласно записи «о регистрации права» от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> застройки по техническому паспорту составляет 191,4 кв.м. Основанием для регистрации послужили следующие документы: договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию № от 27.05.2009г.

Постановлением администрации Уренского муниципального района № от 25.09.2006г. земельный участок предоставлен ФИО1 в аренду, как физическому лицу, сроком на 10 лет – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, площадью 120 кв.м. по адресу: <адрес>А и поставлен на кадастровый учет №.

15.02.2016г. для продления срока аренды на вышеуказанный земельный участок ФИО1 обратился с заявлением к администрации Уренского муниципального района за №. В месячный срок ответа не поступило.

ФИО1 повторно обратился с заявлением к администрации Уренского муниципального района за №523 от 08.09.2016г. о продлении срока договора аренды на земельный участок под торговым центром, расположенным по адресу: <адрес>А. На заявление ФИО1 поступил ответ, что срок аренды земельного участка не может быть перезаключен на новый срок, в связи с тем, что фактическая площадь по наружному обмеру здания превышает площадь предоставленного земельного участка.

Письмом администрации Уренского муниципального района № от 04.10.2016г. ФИО1 поступило уведомление о расторжении договора аренды земельного участка № от 25.09.2006г. после истечения срока действия данного договора. Таким образом, в силу п.2 ст.621 ГК РФ договор аренды следует считать возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора на новый срок.

Для заключения договора аренды земельного участка под торговым центром ФИО1 вновь обратился с заявлением к администрации Уренского муниципального района дать ему согласие на проведение межевания под всем объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности; о постановке на кадастровый учет вновь образованного земельного участка и заключения аренды земельного участка под торговым центром с учетом всей территории застройки общей площадью 191,4 кв.м. Необоснованно ФИО1 было отказано в виду самовольного захвата земельного участка и устранения допущенных нарушений. ФИО1 считает данный ответ незаконным, нарушающим его права и интересы, как арендатора земельного участка, так и собственника объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке по адресу <адрес>А.

Считает, что действиями администрации Уренского муниципального района нарушено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок под зданием, принадлежащим ФИО1 на праве собственности. С согласия собственника земельного участка в лице администрации Уренского муниципального района, он пользовался данным земельным участком, построил объект недвижимости, ввел его в эксплуатацию и зарегистрировал право собственности в 2009 году. Ст.11 ЗК РФ обязывает администрацию – собственника земельного участка заключать договора аренды и обязанности по формированию правоустанавливающих документов на землю. Следовательно, использование земельного участка, собственником объекта недвижимости не свидетельствует о самовольном захвате земельного участка.

Администрация, отказывая в межевании земельного участка под частью строения и соединения его с существующим участком с кадастровым номером 52:05:011 00 18:64, не приходит к выводу, что площади для эксплуатации принадлежащего ФИО1 на праве собственности объекта недвижимости – торгового цента, достаточна; не содержит сведений о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду под всем объектом недвижимости; нарушения прав и интересов третьих лиц с учетом фактического землепользования. Следовательно, ссылка администрации на то, что контуры здания (фасада) вышли за границы предоставленного земельного участка, не имеет правового значения. При этом данное обстоятельство при наличии выданного администрацией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может расцениваться, как нарушение действующего законодательства и злоупотребление правом со стороны ФИО1 ФИО3, не могут быть признаны обоснованными доводы администрации об осуществлении ФИО1 действий, направленных на захват земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

На основании изложенного, истец ФИО1 просит признать за ним - собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> литер «А» преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка под торговым центром общей площадью 191.4 кв.м., необходимый для его эксплуатации и обслуживания.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, показал, что он ДД.ММ.ГГГГ взял в аренду земельный участок под установку торговых площадей, расположенный по адресу <адрес> «А» площадью 120 кв.м. построил здание площадью застройки 198 кв.м., всего площадь здания, с учетом 1го и 2го этажей, 368,3 кв.м.

Для строительства здания получил разрешение, после окончания строительства получил разрешение на его эксплуатацию, оформил право собственности. До истечения срока аренды он обратился в <адрес> с просьбой заключить договор аренды на новый срок, но ему было отказано, т.к. площадь здания по периметру превышает площадь предоставленного в аренду земельного участка. Ему нужно узаконить права на земельный участок, считает, что, как собственник здания, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося под зданием, необходимого для эксплуатации и обслуживания данного здания.

Представитель ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Уренского муниципального района ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, с заявленными требованиями не согласна, считает, что они являются ненадлежащим ответчиком по делу, т.к. государственная собственность на этот земельный участок не разграничена, полномочия по заключению договоров аренды, в данном случае, на основании <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований <адрес> и органами государственной власти <адрес>» переданы с ДД.ММ.ГГГГ Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений <адрес>. Земельный участок по адресу: <адрес> в 10 м. южнее <адрес> действительно находится под зданием ФИО1 по адресу: <адрес> А.

Представитель ответчика – Администрации г.Урень Уренского муниципального района – ФИО5, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, с иском не согласна, т.к. считает, что Администрация г.Урень является ненадлежащим ответчиком по делу.

Представитель ответчика - администрации Уренского муниципального района в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще.

Представитель Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, просит дело рассмотреть в его отсутствие, в письменных возражениях указывает на то, что с иском не согласен.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № Уренской городской администрации была разрешена ФИО1 реконструкция сцены на центральной площади с надстройкой для минимаркета на земельном участке по адресу: <адрес> в 10 м. южнее <адрес>.

Постановлением администрации г.Урень Уренского муниципального района Нижегородской области №183 от 25.09.2006 года ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок из земель поселений по адресу: <адрес> в 10 м. южнее <адрес>, площадью 120 кв.м. с кадастровым номером 52:05:11 00 18 0020 для коммерческой деятельности.

На основании данного постановления между ФИО1 и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Уренского муниципального района заключен договор аренды № 648 от 11.12.2008 г. данного земельного участка сроком действия с «26» сентября 2006 года по «25» сентября 2016 года.

Из условий договора аренды следует, что участок предоставляется под установку сцены с торговыми площадями, на участке имеется торговый павильон (п.п.1.2, 1.3)

ФИО1 на арендуемом земельном участке был построен и введен в эксплуатацию торговый центр с адресом: <адрес>А <адрес>, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ выданного администрацией <адрес> муниципального района <адрес>, что подтверждается Актом приемки в эксплуатацию законченного строительства минимаркета № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на торговый центр – нежилое 3-этажное здание, общей площадью 368, 3 кв.м. по адресу: <адрес> А зарегистрирована за ФИО1, что подтверждается и свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Администрацию Уренского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды земельного участка под торговым центром.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 повторно обратился в <адрес> о продлении договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Уренского муниципального района в адрес ФИО1 направлена информация о том, что в связи с выявленными существенными нарушениями пользования земельного участка (фактическая площадь здания по наружному обмеру превышает площадь предоставленного земельного участка), договор аренды по адресу: <адрес> в 10 м. южнее <адрес> не может быть перезаключен на новый срок.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Уренского муниципального района в адрес ФИО1 направлено уведомление № о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

10.10.2016г. ФИО1 обратился в администрацию Уренского муниципального района с обращением о получении согласия на проведение межевания земельного участка по адресу: <адрес>А.

Администрация Уренского муниципального района в ответе на обращение № от ДД.ММ.ГГГГ указала, что в ходе проверки использования земельного участка прокуратурой <адрес> совместно с инспектором <адрес> Управления Росреестра по <адрес> установлено, что фактически занимаемая площадь объекта строения составляет 198 кв.м., таким образом, 78 кв.м. строения находится за границами земельного участка, что является нарушением заключенного договора аренды земельного участка и действующего законодательства. В связи с тем, что при строительстве объекта ФИО1 вышел за пределы предоставленного земельного участка, самовольно захватив часть земельного участка относящегося к землям общего пользования, администрация предложила ФИО1 привести границы застройки в соответствие с границами земельного участка.

ФИО1 считает, что он имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренда земельного участка, находящегося под его зданием.

Суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 договор аренды без проведения торгов заключается с собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности и (или) с лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6) или в случаях, предусмотренных, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Арендатор земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; исключительным правом на приобретение земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим арендатором по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Судом установлено, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N 648 земельного участка с кадастровым номером 52:05:011 00 18:64 заключен с ФИО1 на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, как с владельцем недвижимого имущества, расположенного на данном участке по адресу: <адрес> в 10 м. южнее <адрес>, находящемся в публичной собственности. Заявление о предоставлении земельного участка в аренду ФИО1 передано <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ (до истечения срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N 648).

Объект недвижимого имущества, расположенный на участке, представляет собой торговый центр и находится в собственности истца ФИО1, застроенная площадь строения по техническому паспорту 191,4 кв.м.

З емельный участок поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования – для коммерческой деятельности.

Какого-либо иного лица, обладающим исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду не установлено.

Договор аренды с ФИО1 не расторгнут по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 ст.46 ЗК РФ, а прекращен ввиду истечения срока его действия.

С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ФИО1 имеет право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

На основании изложенного, требования ФИО1 о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка под торговым центром подлежат удовлетворению

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка по адресу:<адрес> в 10 м. южнее <адрес>, расположенного под торговым центром застроенной площадью 191.4 кв.м., по адресу: <адрес> А <адрес>, необходимого для эксплуатации и обслуживания здания.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме, через Уренский районный суд.

Судья: подпись О.В.Крутова

Мотивированное решение изготовлено 06 марта 2017 года.

Копия верна:

Судья О.В.Крутова