Решение № 2-423/2017 2-423/2017~М-370/2017 М-370/2017 от 30 июля 2017 г. по делу № 2-423/2017

Дело № 2-423/2017


Решение

Именем Российской Федерации

31 июля 2017 года р.п. Таврическое

Таврический районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Гусарского В.Ф., при секретаре судебного заседания Кудриной И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Таврического муниципального района Омской области о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, указав, что на основании договора аренды земельного участка <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ Таврический муниципальный район <адрес> предоставил в аренду ФИО2 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, р.<адрес>, для индивидуального жилищного строительства, сроком по ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ права арендатора по вышеуказанному договору аренды перешли к ФИО1 За период нахождения земельного участка во владении истца, последняя возвела на нем жилой дом. Однако до ДД.ММ.ГГГГ не успела завершить все строительные работы и зарегистрировать за собой право собственности на дом. В связи с данным обстоятельством ДД.ММ.ГГГГ между ею и Таврическим муниципальным районом <адрес> был заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты>, со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлся указанный земельный участок. Новый договор аренды был сдан администрацией Таврического муниципального района <адрес> на государственную регистрацию в Управление Росреестра по <адрес>. В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, регистрация договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена со ссылкой на то обстоятельство, что государственная регистрация нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:26:310101:553 без проведения торгов либо государственной регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, невозможна. С данным уведомлением она была ознакомлена ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, поскольку ранее ни она ни ФИО2 не заключали договор аренды в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постольку она имеет право заключить такой договор сроком на три года без проведения торгов. На участке имеется объект незавершенного строительства. Просила суд признать заключенным в соответствии с законодательством, состоявшимся и подлежащим государственной регистрации договор аренды земельного участка <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ между Таврическим муниципальным районом <адрес> и ФИО1, со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> квадратных метров, по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме. Также пояснила, что на земельном участке имеется дом.

Представитель ответчика администрации Таврического муниципального района Омской области ФИО3 пояснил, что они не оспаривают заявленные исковые требования, возражений не имеют. Действительно на земельном участке, возведен жилой дом. Также пояснила, что договор аренды земельного участка заключен с ФИО1 на основании ч. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно в связи с тем, что ФИО1 ранее предоставлялся земельный участок без проведения торгов. Договор аренды с ответчиком не расторгался. Договор аренды заключен с ФИО1 без проведения торгов в связи с тем, что ранее земельный участок ФИО1 предоставлялся без проведения торгов и на момент заключения договора, ранее действовавший договор аренды не был расторгнут, ни одна из сторон договора аренды не заявила о его расторжении до окончания срока его действия, истец выразила свое желание продлить договор, обратившись к ответчику с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора аренды. Задолженности по арендной плате нет.

Третье лицо ФИО2 исковые требования полагал обоснованными. Также пояснил, что на земельном участке имеется дом.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно положениям ст. 39.1 ЗК РФ, одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды, в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из положений ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (п. 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Из положений ст. 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 22 ЗК РФ, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 ст. 24, в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1). Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка (п. 3).

Из положений статьи 35 ЗК РФ следует, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также закреплено, что, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Названной нормой закреплено исключительное право правообладателя объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду однократно сроком на три года по окончании срока действия первоначального договора аренды.

При этом выполнение на земельном участке, предоставленном в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, строительных работ уже дает право истцу претендовать на заключение договора на три года.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Таврическим муниципальным районом Омской области в лице председателя Комитета имущественных отношений администрации района на основании постановления главы администрации Таврического муниципального района Омской области № от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО2 заключен договор аренды <данные изъяты> земельного участка местоположением: <адрес>, р.<адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок предоставлен из состава земель населенных пунктов государственной собственности до разграничения собственности на землю (л.д. 13-15, 100 – 102, 10).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора был составлен акт приема-передачи земельного участка (л.д. 16, 103).

Указанный договор аренды земельного участка заключен на основании положений ч. 2 ст. 22, ст. 29, ст. 30.1 ЗК РФ, действовавших до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию (л.д. 45).

ДД.ММ.ГГГГ между Таврическим муниципальным районом <адрес>, ФИО2 и ФИО1 было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <данные изъяты>, в соответствии с которым была подтверждена фактическая передача ФИО2 - ФИО1 земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Таврический муниципальный район <адрес> подтвердил согласие передача ФИО2 на передачу своих прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (л.д. 8-9). ДД.ММ.ГГГГ между сторонами соглашения был составлен акт приема-передачи земельного участка (л.д. 10, 89 - 91). Поименованное соглашение прошло государственную регистрацию (л.д. 10 оборот).

Разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ администрация Таврического муниципального района Омской области разрешила строительство индивидуального жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>. Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 131).

Из ответа администрации Таврического муниципального района <адрес> следует, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>, р.<адрес>, расположен жилой дом, в подтверждении поименованного приложены фототаблицы (л.д. 49 - 53).

Суд принимает во внимание, что факт строительства на спорном земельном участке, производимого истцом, ответчику известен, им не оспаривается.

Договор аренды земельного участка <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ продлен на срок до ДД.ММ.ГГГГ, о чем между сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, которое прошло государственную регистрацию (л.д. 11, 92).

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ст.ст. 28-34 признаны утратившими силу.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Пунктом 3 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

При этом в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ оговорено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с постановлением администрации Таврического муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположением <адрес>, р.<адрес>, передан в постоянное (бессрочное) пользование Комитету имущественных отношений и землепользования администрации Таврического муниципального района <адрес> (л.д. 75 - 81).

Постановлением администрации Таврического городского поселения Таврического муниципального района Омской области от 18.11.2015 № 361-П право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, в том числе вышеуказанного участка, за Комитетом имущественных отношений и землепользования администрации Таврического муниципального района Омской области прекращено на основании ст. 39.2 ЗК РФ, Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», указанный участок передан в собственность Таврического муниципального района Омской области (л.д. 70-74).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Управление имущественных отношений администрации Таврического муниципального района Омской области с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка АЗ-26-686/2010 (л.д. 56).

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления принято распоряжение Управления имущественных отношений администрации Таврического муниципального района Омской области от 15.11.2016 № 40 «О предоставлении в аренду земельного участка» (л.д. 55).

ДД.ММ.ГГГГ на основании названного распоряжения между Таврическим муниципальным районом и ФИО1, на основании ее заявления, был заключен договор аренды указанного земельного участка №АЗ-26-1739/2016. Составлен соответствующий акт приема – передачи земельного участка (л.д. 28 -30, 32, 57 - 58).

В судебном заседании представитель ответчика администрации Таврического муниципального района Омской области ФИО3 пояснял, что договор аренды заключен с ФИО1 без проведения торгов в связи с тем, что ранее земельный участок ФИО1 предоставлялся без проведения торгов и на момент заключения договора, ранее действовавший договор аренды не был расторгнут, ни одна из сторон договора аренды не заявила о его расторжении до окончания срока его действия, истец выразила свое желание продлить договор, обратившись к ответчику с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора аренды. Задолженности по арендной плате нет.

Согласно ответу администрации Таврического муниципального района Омской области в соответствии с ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при подаче заявления этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. Условий о необходимости расторжения первоначального договора аренды земельного участка, действующее законодательство РФ не содержит.

Суд, рассматривая доводы истца о признании вышеуказанного договора аренды заключенным в соответствии с действующим законодательством и состоявшимся, полагает, что они обоснованные и подлежат удовлетворению, поскольку участок был получен в аренду спорный земельный участок в <данные изъяты> на основании заявления для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов. При этом суд принимает обстоятельства заключения договора аренды, а именно то, что он заключен ДД.ММ.ГГГГ, при том, что на указанную дату государственная регистрация прекращения предыдущего договора аренды еще не проводилась, сам договор не расторгался. С заявлением истец обратился к ответчику ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия договора аренды. Доказательств, подтверждающих исключительное право на приобретение земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, обладание им иным лицом, в материалах дела не имеется.

ФИО1 воспользовалась предоставленным ей правом и подала арендодателю заявление о продлении договора аренды земельного участка, на настоящий момент задолженности по арендной плате нет.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что ФИО1 и администрацией сельского поселения при заключении договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ соблюдены условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ и земельный участок предоставлен ФИО1 в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Из копии акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что указанный земельный участок передан ФИО1 Претензий у сторон не имеется.

Согласно представленного в материалы дела расчета годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, арендная плата в год <данные изъяты> (л.д. 59).

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, между сторонами состоялся.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, площадь <данные изъяты> разрешенное использование для размещения домов индивидуальной жилой застройки, правообладателем которого является Таврический муниципальный район <адрес>, ограничения права и обременение объекта недвижимости в отношении него зарегистрировано на ФИО1, основание государственной регистрации: Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ; договор аренды земельного участка <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 114 - 115).

В соответствии с ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:26:310101:553 подлежит государственной регистрации.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации Таврического муниципального района Омской области о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома, удовлетворить.

Признать, заключенный между Таврическим муниципальным районом Омской области и ФИО1, договор аренды земельного участка <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером <данные изъяты> местоположением: <адрес>, р.<адрес>, разрешенное использование – под строительство индивидуального жилого дома со сроком действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ заключенным в соответствии с действующим законодательством и состоявшимся, подлежащим государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Таврический районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ф. Гусарский

Резолютивная часть решения оглашена 31.07.2017

Мотивированное решение составлено 04.08.2017

Судья Решение вступило в законную силу 05.09.2017