Решение № 3А-527/2017 3А-54/2018 3А-54/2018 (3А-527/2017;) ~ М-475/2017 М-475/2017 от 21 февраля 2018 г. по делу № 3А-527/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 3а-54/2018
21 февраля 2018 года
г. Екатеринбург


(ранее дело № 3а-527/2017)

Свердловский областной суд в составе

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Кузнецове М. Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного дела № 3а-54/2018

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НАФТА АЗС»

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, Администрации городского округа Сухой Лог

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости

при участии в судебном заседании:

-представитель административного истца неявился;

-представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не явился;

-представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не явился;

-представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области неявился;

-представитель Администрации городского округа Сухой Лог неявился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «НАФТА АЗС» (далее – административный истец) обратилось с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (далее – земельный участок, объект недвижимости) с просьбой установить по состоянию на 01 апреля 2015 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 2563827 руб.

В обоснование административного искового заявления административный истец сослался на отчет об оценке от 02 июня 2017 года № 343-17/З (далее – отчет), составленный оценщиком ООО «Областной центр оценки».

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровой стоимости земельного участка в размере 18540200, 28 руб. его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, являющегося арендатором объекта недвижимости, поскольку расчет арендной платы производится, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной в установленном законом порядке.

Административный ответчик – Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в письменных возражениях указало, что нарушений при установлении кадастровой стоимости допущено не было, оснований к удовлетворению административного искового заявления не усматривается.

Администрация ГО Сухой Лог в отзыве на административный иск указало, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 13 сентября 2017 года заявление административного истца было отклонено.

Лица, участвующие в деле, - административный истец, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрация ГО Сухой Лог - представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Исследовав и оценив представленные сторонами письменные доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, а также приняв во внимание свидетельские показания оценщика П., суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из обстоятельств дела, административный истец является арендатором земельного участка общей площадью 3423 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта, расположенного по адресу: ...

Согласно статье 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03 июля 2016 года № 361-ФЗ) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

Из содержания приведенных норм права следует, что датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанных в абзаце 1 статьи 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с названной статьей.

Материалами настоящего административного дела подтверждается, что 01 апреля 2015 года ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области было принято решение о постановке на учет вновь образованного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 апреля 2015 года актом определения кадастровой стоимости от 12 августа 2016 года в размере 18540200, 28 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года № 2588.

Таким образом, датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 01 апреля 2015 года.

12 августа 2016 года сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН.

Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости, в связи с чем, 18 августа 2017 года обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости, представив указанный выше отчет, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 апреля 2017 года составила 2563827 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 13 сентября 2017 года заявление административного истца было отклонено, что явилось основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке.

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Возражения представителя заинтересованного лица – Администрации ГО Сухой Лог, указанные в письменном отзыве, сводятся к несогласию с величиной рыночной стоимости земельного участка без указания на недостатки представленного отчета об оценке.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет.

Сами по себе сомнения представителя Администрации ГО Сухой Лог не исключают возможность исследования представленного административным истцом отчета в качестве доказательства по делу.

В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, правильного выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость земельного участка судом по настоящему делу был допрошен в качестве свидетеля - оценщик ООО «Областной центр оценки» П., который сообщил суду в устной форме об известных ему обстоятельствах, касающихся оценки земельного участка и выводов, положенных в основу составленного им отчета.

Из пояснений свидетеля следует, что он провел оценку земельного участка в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 299; Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611.

Оцениваемый земельный участок расположен по адресу: ..., имеет категорию земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: обслуживание автотранспорта.

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, а также его расположение на карте градостроительного зонирования, с учетом существующих правил землепользования и застройки ... (зона «К-1. Коммунально-складская зона), в которой к основным видам разрешенного использования относятся предприятия по обслуживанию транспортных средств, оценщик пришел к выводу о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земель коммерческого назначения, на которых возможно размещение предприятий по обслуживанию транспортных средств.

На дату оценки – 01 апреля 2015 года, исходя из сегмента рынка, к которому относится земельный участок, оценщик произвел выборку предложений по продаже незастроенных земельных участков, предназначенных для размещения предприятий по обслуживанию транспортных средств (в том числе, АЗС, АГЗС).

При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Как пояснил свидетель, отобранные им по правилам отбора объекты-аналоги в количестве трех штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение, на расположение объекта относительно красной линии, на площадь.

Проверив представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля П. наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний П. не имеется, на основании следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона № 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО № 1 и ФСО № 3.

По общему правилу, отчет составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом № 135-ФЗ, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания отчета судом установлено, что оценку земельного участка проводил П., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО № 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплен печатью юридического лица и подписью руководителя ООО «Областной центр оценки».

Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения земельного участка.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки – 01 апреля 2015 года.

Оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области и произведен анализ рынка земельных участков на дату оценки – 01 апреля 2015 года.

Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.

В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

По итогу введенных оценщиком корректировок, последним был установлен диапазон скорректированной стоимости каждого объекта-аналога.

При исследовании отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через коэффициент вариации, который не превысил 33 %.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

Так, например, вводя корректировку «на передаваемые права» применительно к объекту-аналогу № 1 оценщик небезосновательно принял во внимание информацию, о том, что земельный участок находится в долгосрочной аренде (36 лет).

Само по себе указание на странице 54 отчета о том, что аналог № 1 продается на праве собственности, рассматривается судом как техническая ошибка, поскольку правильность применения корректировки «на передаваемые права» подтверждается текстом объявления на странице 61 отчета.

Также суд не усматривает оснований ставить под сомнение обоснованность введенной корректировки «на местоположение», поскольку используемая оценщиком информация о среднемесячной заработной плате в 1 квартале 2015 года, является проверяемой, так как, на стр. 54 отчета имеется ссылка на интернет-страницу, информация по которой является открытой и общедоступной.

Таким образом, суд приходит к выводу, что приведенные в отчете пояснения к расчетам корректировок, обеспечивают проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Конструктивных доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками, в отзыве на административный иск не заявлено.

Само по себе несогласие заинтересованного лица – Администрации ГО Сухой Лог с величиной рыночной стоимости земельного участка без указания на недостатки отчета об оценке не является основанием для признания его ненадлежащим доказательством и не свидетельствует о несоответствии произведенной специалистом оценки, поскольку никаких доказательств иной стоимости объекта недвижимости в суд первой инстанции представлено не было.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями Федерального закона № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, статьей 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает представленный в дело отчет надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 апреля 2015 года.

Таким образом, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает по состоянию на 01 апреля 2015 года кадастровую стоимость земельного участка, равную его рыночной стоимости в размере 2563827 руб.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, является 12 августа 2016 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области – 18 августа 2017 года

С учетом изложенного установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка, равная их рыночной стоимости, по состоянию на 01 апреля 2015 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2017 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «НАФТА АЗС» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 апреля 2015 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости 2563827 (два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи восемьсот двадцать семь) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 18 августа 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 26 февраля 2018 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова