Решение № 2-126/2024 2-126/2024(2-2140/2023;)~М-1072/2023 2-2140/2023 М-1072/2023 от 1 февраля 2024 г. по делу № 2-126/2024

25RS0004-01-2023-001390-54

Дело № 2-126/2024


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 февраля 2024 года г. Владивосток

Советский районный суд г. Владивостока в составе:

председательствующего судьи Власовой О.А.,

при помощнике судьи Цыбеновой Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>3 к <ФИО>1, <ФИО>2, с участием третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю о переводе прав и обязанностей покупателя доли,

у с т а н о в и л:

<ФИО>3 обратился с настоящим иском, указывая, что он является собственником индивидуального жилого дома, находящегося в общей долевой собственности, кадастровый номер <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, а также <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <номер>. <ФИО>1 ранее принадлежало <данные изъяты> доли в праве собственности на данный жилой дом и <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок. <дата> его представителем было получено уведомление <ФИО>1, направленное посредством телеграммы, с предложением о приобретении принадлежащих ей долей в жилом доме стоимостью 1300 000 рублей и в земельном участке стоимостью 50 000 рублей. Согласно тексту телеграммы ему было предложено дать ответ в течение месяца со дня получения уведомления. <дата> он направил в адрес <ФИО>1 ценным письмом согласие на приобретение долей на предложенных условиях. В конце <дата> ему стало известно, что <ФИО>1 <дата> продала третьему лицу по договору купли-продажи свою долю в праве собственности на жилой дом и на земельный участок, так как третье лицо прибыла на стоянку и потребовала доступ к помещению с правом проезда на территорию. Обратившись в МФЦ, получил выписку в отношении объекта недвижимости, согласно которой регистрация перехода права собственности была осуществлена <дата>, таким образом, ответчиком нарушено его право преимущественной покупки доли в общедолевой собственности на дом и земельный участок. Он был намерен приобрести эти доли за цену, указанную в договоре. Просит перевести права и обязанности покупателя <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, стоимостью 1300 000 рублей, а также на <данные изъяты> в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, стоимостью 50 000 рублей по договору купли-продажи с третьего лица на него и в записи о праве в ЕГРН.

Впоследствии истцом исковые требования были уточнены: просит суд перевести права и обязанности покупателя <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, стоимостью 1300 000 рублей, а также на <данные изъяты> в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, стоимостью 50 000 рублей по договору купли-продажи с третьего лица на него и в записи о праве в ЕГРН.; прекратить право собственности <ФИО>2 на <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, а также на <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>; взыскать с него в пользу <ФИО>2 денежные средства в размере 1 380 000 рублей.

Протокольным определением от <дата> к участию в деле в качестве соответчика привлечена <ФИО>2

В судебное заседание истец не явился при надлежащем извещении. Суд, учитывая мнение участников процесса, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель <ФИО>3 по доверенности <ФИО>5 настаивал на удовлетворении иска по доводам и основаниям, изложенным в нем и дополнительных пояснениях с учетом уточнения. Пояснил, что <ФИО>3 является собственником доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, относительно наличия у истца права собственности на долю в жилом доме, указанном в иске, пояснить ничего не может, документы отсутствуют.

В судебном заседании ответчик <ФИО>1 и её представитель <ФИО>6 с исковыми требованиями не согласились в полном объеме по доводам письменных возражений. Подтвердили свои пояснения, данные в предыдущих судебных заседаниях. <ФИО>3 не имеет права собственности на долю в жилом доме, что лишает его права преимущественной покупки доли в доме. Право на общее имущество в доме функционально связано с правом на земельный участок. <ФИО>1 выполнены все условия о направлении предложения в адрес заинтересованных лиц. Не смотря на то, что <ФИО>3 не является собственником доли в доме, она перестраховалась и направила ему, как и остальным участникам общедолевой собственности, уведомление с предложением покупки одинакового содержания. Получив извещение от <дата> об уклонении <ФИО>3 от получения телеграммы, она правомерно заключила договор купли-продажи от <дата> с <ФИО>2.

В судебном заседании <ФИО>2 и её представитель по доверенности <ФИО>7 против удовлетворения иска возражали. Порядок продажи доли и предложения о ее выкупе истцу и остальным участникам долевой собственности был соблюден. Не смотря на то, что <ФИО>3 не является собственником доли в жилом доме, ему тоже было направлено уведомление. Телеграмма не была вручена истцу, так как он уклонился от ее получения своевременно. Договор купли-продажи был заключен после получения всех уведомлений и истечения всех сроков.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, об отложении судебного заседания не заявлял. В направленных ранее возражениях, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, учитывая мнение участников процесса, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании свидетель <данные изъяты> пояснила, что работает риеэлтором. К ней обратилась <ФИО>1 для проведения сделки купли-продажи долей в жилом доме и земельном участке по <адрес>. В процессе подготовки сделки она общалась с сыном <ФИО>3 - Олегом, который являлся его представителем и участвовал в собрании собственников. Она просила <ФИО>1 в общедомовом чате разместить уведомление о продаже долей. Потом сама звонила каждому собственнику, в том числе <ФИО>3, который сказал, что всеми делами по недвижимости занимается его сын, у которого есть доверенность, дал его телефон. Когда она позвонила <ФИО>12, тот подтвердил, что всеми вопросами занимается он, она с ним вела переписку по WhatsApp, поэтому он был осведомлен о продаже долей. Потом он сказал, чтобы <ФИО>14 направила им письменное уведомление. После чего они направили уведомление телеграммой на имя <ФИО>15 и остальных собственников. После получения уведомления выждали установленный срок и только потом заключили сделку. <ФИО>3 точно знал о сделке, так как через сына участвовал в обсуждении в чате, комментировал сообщения, сын живет в этом доме. Никто из собственников согласие на выкуп не дал. Ей было известно, что <ФИО>3 является только собственником доли в земельном участке. Её переписка с <ФИО>15 Олегом сохранилась и заверена нотариусом.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что <ФИО>3 на праве собственности принадлежит <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <номер>, на котором расположен жилой дом по <адрес>

Также установлено, что истец не является собственником доли в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, что подтверждается выпиской из ЕГРН и письменными возражениями представителя третьего лица.

<ФИО>1 принадлежало <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на данный жилой дом, а также <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок под домом.

<дата> между <ФИО>1 и <ФИО>2 был заключен договор купли-продажи, по которому <ФИО>1 продала <ФИО>2 <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес>, кадастровый номер <номер> и <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, по цене 1 350 000 рублей, из которых стоимость доли в праве на жилой дом составляет 1 300 000 рублей, стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок – 50 000 рублей.

Договор купли-продажи удостоверен нотариусом ВГО <ФИО>9

В этот же день, <дата>, <ФИО>1 и <ФИО>2 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, по которому стоимость неотделимых улучшений, появившихся в квартире за время ее эксплуатации продавцом <ФИО>1, составляет 16 170 000 рублей. Указанная сумма подлежала оплате покупателем <ФИО>2 за счет собственных средств, в течение трех банковских дней с момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

Из представленных копий телеграмм следует, что <ФИО>1 до заключения договора купли-продажи с <ФИО>2 обращалась к остальным участникам общей долевой собственности с извещением о предстоящей продаже доли и предложением приобрести ее.

Так, <дата> дала нотариально удостоверенное согласие на отчуждение принадлежащей <ФИО>1 доли <ФИО>10 – собственник <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на жилой дом и <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок. <дата> дала нотариально удостоверенный отказ от приобретения доли <ФИО>17 – собственник <данные изъяты> доли в праве на жилой дом и <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок.

В адрес <ФИО>3 - собственника <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок, <ФИО>1 <дата> направила телеграмму, в которой уведомила о предстоящей продаже доли в праве собственности на жилой дом по цене 1 300 000 рублей и доли в праве собственности на земельный участок по цене 50 000 рублей. Просила сообщить о решении <ФИО>3 приобрести или об отказе от покупки долей за указанную сумму в срок не позднее одного месяца со дня вручения уведомления.

Согласно уведомлению от <дата>, телеграмма, направленная <ФИО>3, не была доставлена, дверь закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является.

Суду предоставлено подлинное уведомление о невручении телеграммы <ФИО>3 от <дата> с чеком об отправке телеграммы, содержащие идентичные идентификаторы отправления - <номер> и заверены сотрудниками почтового отделения, которые не вызывают сомнений у суда, поскольку сроки возвращения уведомления о невручении телеграммы в данном случае соответствуют требованиям п. 65 Правил оказания услуг телеграфной связи, утвержденной постановлением Правительства РФ от <дата><номер>.

Доводы представителя истца о том, что телеграмма с уведомлением о продаже была получена им фактически <дата>, правового значения для установления факта исполнения <ФИО>1 обязанности по направлению истцу уведомления с предложением покупки доли и совершения сделки после истечения сроков, указанных в уведомлении, не имеет.

Кроме того, исследуя обстоятельства уведомления <ФИО>3 о предстоящей продаже доли, судом также был изучен протокол осмотра доказательств – переписки в мессенджере «WhatsApp» между представителем <ФИО>3 - <ФИО>15 Олегом и риеэтором <ФИО>8 от <дата>, удостоверенный нотариусом <ФИО>11 Тот факт, что была осмотрена переписка в ее телефоне свидетель подтвердила в судебном заседании.

Из содержания переписки следует, что <дата> представитель <ФИО>3 <ФИО>12 был уведомлен о необходимости направления ответа на предложение о покупке доли, а именно отказа от покупки, и <дата> указал на необходимость направления ему письменного уведомления.

Полномочия <ФИО>12 по представлению интересов <ФИО>3, связанных с принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости в указанный период подтверждены доверенностью от <дата>.

Указанные обстоятельства стороной истца надлежащими доказательствами не оспорены.

Из представленного суду акта осмотра недвижимости с фототаблицей от <дата> следует, что по жилой дом <адрес> находится в строчке зданий блокированной застройки: <адрес>

Согласно выписке из ЕГРН, в жилом доме по адресу: <адрес> нумерация квартир отсутствует, жилые помещения в натуре не выделены.

Согласно ч.1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как установлено в ч.2 ст. 246 ГПК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст. 250 ГПК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Поскольку судом установлено, что <ФИО>3 не является собственником доли в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, следовательно у него отсутствует право преимущественной покупки доли в жилом доме в соответствии со ст. 250 ГК РФ.

В силу ч.2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Согласно ч.3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с п.1 ст. 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по данному адресу, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п.1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Как разъяснено в п. 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.03.2016 N 03/16), бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Анализируя обстоятельствам заключения договора купли-продажи долей между <ФИО>2 и <ФИО>1, суд приходит к выводу, что порядок заключения договора был соблюден.

О предстоящей продаже доли в земельном участке <ФИО>3 было достоверно известно, что следует из переписки между свидетелем и его представителем <ФИО>12.

Уведомление о предстоящей продаже было направлено телеграммой в адрес истца по адресу: <адрес>, по которому и было получено представителем <дата>.

Поскольку свой адрес регистрации ни <ФИО>3 ни его представитель не сообщил, получение информации о месте регистрации истца было невозможным для ответчиков, направление уведомления о продаже доли по известному адресу представителя истца является надлежащим извещением о предстоящей сделке.

Уведомление о предстоящей продаже доли было направлено <ФИО>1 с соблюдением положений ст. 165.1 ГК РФ, и не было получено <ФИО>3 и его представителем по причине его неявки за получением почтовой корреспонденции.

В связи с этим, последствия неявки за получением почтовой корреспонденции несет сам истец, которому было известно о том, что в его адрес направлено уведомление о продаже доли.

Неявку истца за получением телеграммы и отсутствие ответа на предложение о приобретение доли в указанный в уведомлении месячный срок <ФИО>1 обоснованно расценила как отказ истца от приобретения доли.

В тексте уведомления, направленного в адрес истца, содержались все существенные условия договора купли-продажи. Доли проданы <ФИО>2 на тех же условиях, какие были предложены остальным долевым сособственникам.

То обстоятельство, что истец не получил уведомление о продаже доли не может ограничивать право ответчика на распоряжение своим имуществом.

Месячный срок, установленный ч.2 ст. 250 ГК РФ для принятия решения остальными долевыми собственниками, ответчиками был соблюден. При заключении договора купли-продажи, все остальные участники общей долевой собственности были извещены <ФИО>1 о предстоящей продаже доли.

Поскольку судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о нарушении преимущественного права <ФИО>3 на приобретение доли в земельном участке, суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 13, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований <ФИО>3 к <ФИО>1, <ФИО>2, с участием третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю о переводе прав и обязанностей покупателя доли – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в апелляционном порядке через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 09.02.2024.

Судья О.А.Власова