Апелляционное определение № 33А-13201/2025 33А-1801/2026 от 23 февраля 2026 г.

Судья: ФИО8 Дело №а-1801/2026

УИД: 63RS0027-01-2025-001606-82 (33а-13201/2025)

№ 2а-2178/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 февраля 2026 г. Самара

Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Пудовкиной Е.С.,

судей Вачковой И.Г., Козновой Н.П.,

при секретаре Павлове К.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело с апелляционной жалобой Управления Росреестра по Самарской области на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 6 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Козновой Н.П., судебная коллегия,

установила:

административный истец ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным уведомления об отказе государственной регистрации прав.

В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области предоставлен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ООО Специализированный Застройщик ФИО17»»), как уполномоченным лицом общим собранием собственников помещений (Арендодатель) и ФИО1 Решением от ДД.ММ.ГГГГ № № Управление Росреестра отказало ФИО1 и собранию собственников помещений в лице ФИО19 в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, на объект недвижимости: кадастровый №, помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>. Основанием для отказа явилось не устранение причин, препятствующих осуществление государственного кадастрового учета, перечисленных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, а также по мнению Управления «не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета, а именно: документы, подтверждающие права ФИО18» заключать (подписывать) от своего имени договор аренды на государственную регистрацию не представлены (в пункте 15 представленного договора аренды арендодателем указано ФИО20»).

Согласно сведений ЕГРН право собственности, на момент подготовки уведомления об отказе в государственной регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в отношении <данные изъяты> кв.м площади помещений. Следовательно, в голосовании принимали участие правообладатели <данные изъяты> кв.м, что составляет 2/3 голосов от <данные изъяты> кв.м, помещений (в том числе собственников <данные изъяты> кв.м ФИО16 помещений в доме, собственников <данные изъяты> кв.м нежилых помещений в доме, собственников <данные изъяты> кв.м, машино-мест в доме, цифры взяты из представленного протокола). Таким образом, нарушены требования действующего законодательства и вопросы, поставленные на голосование общим собранием собственников МКД, приняты неправомочным собранием собственников помещений в данном доме.

С указанным решением регистрирующего органа административный истец не согласен, поскольку в собрание принимали участие собственники помещений в МКД: ФИО2 (<адрес>), ФИО1 (<адрес>, машино-места № ФИО4 и ФИО5 (<адрес>), ФИО1 (машино-место №), а также застройщик ФИО22» (кв. №№, машино-места №, нежилые помещения №№ в лице генерального директора ФИО11, действующего на основании Устава, право собственности подтверждается актом приема объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и разрешением на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> ФИО16 и нежилых помещений в доме (общее количество голосов собственником помещений в многоквартирном доме) – <данные изъяты> кв.м, в том числе общая площадь ФИО16 помещений в доме – <данные изъяты> кв.м, общая площадь нежилых помещений в доме – <данные изъяты> кв.м, общая площадь машино-мест в доме – <данные изъяты> кв.м.

В общем собрании приняли участие 6 лиц (список лиц, принявших участие в общем собрании прилагается – Приложение № к протоколу), предоставляющих собственников <данные изъяты> кв.м помещений, что составляет 100 % от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома, в том числе собственников <данные изъяты> кв.м ФИО16 помещений в доме- квартир (100 %), собственников <данные изъяты> кв.м нежилых помещений в доме (100 %), собственников <данные изъяты> кв.м. машино-мест в доме (100 %). В связи с тем, что кворум на собрании имелся, поскольку в нем приняли более 50 % голосов от общего числа голосов, собрание считается состоявшимся.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ внеоочередного собрания собственников помещений в многоквартирном ФИО16 доме по адресу: <адрес> принято решение о заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ лицом, управомоченным подписать данный договор определено ФИО23».

Таким образом, административный истец полагает отказ в государственной регистрации Управления Росреестра по Самарской области незаконным и необоснованным. По мнению административного истца, Управление Росреестра по Самарской области незаконно игнорирует то обстоятельство, что ФИО24» является фактическим собственником недвижимого имущества и имеет права голосования на общем собрании собственников в силу части 1.1 статьи 44 ЖК РФ.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, административный истец просил суд:

- признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в отношении помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, выраженного в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № №;

- обязать Управление Росреестра по <адрес> зарегистрировать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в отношении помещения с кадастровым номером №, помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, г.о. Тольятти, <адрес>В.

Решением Ставропольского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ административное исковое заявление ФИО1 удовлетворено частично. Признано незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области, выраженное в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ за № №, на Управление Росреестра по <адрес> возложена обязанность повторно рассмотреть вопрос о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ (т. №).

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить, как незаконное, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме (т№).

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на интернет-сайте суда апелляционной инстанции.

Административный истец ФИО1, его представитель ФИО12, участвующие в судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы,просили решение суда оставить без изменения.

Представитель административного ответчика ФИО13, участвующий в судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи, доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений поддержал в полном объеме, просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, учитывая требования статей 96, 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с пунктом 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 22 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их

В силу пунктов 1 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление и соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Действия (бездействие), решение могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия действий (бездействия), решения нормативным правовым актам и нарушения такими действиями (бездействием), решением прав, свобод и законных интересов административного истца (пункт 1 части 2 статьи 227 КАС РФ).

Судом установлено, что исходя из приказа ФИО25» № от ДД.ММ.ГГГГ «О постановке на баланс организации помещений и машино-мест объекта капитального строительства «Многоквартирный ФИО26, вступлении в его члены и органы управления, на баланс ФИО27» принято <данные изъяты> квартир, общей площадью с лоджиями или террасами с коэффициентом <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> машино-места общей площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> нежилых помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м (№).

Согласно справке ФИО28» от ДД.ММ.ГГГГ за исх. № на дату ДД.ММ.ГГГГ застройщиком объекта капитального строительства ФИО29» заключены следующие договоры и иные сделки, которые предусматривают передачу помещений в многоквартирном доме участникам долевого строительства и иным третьим лицам:

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передана квартира № №, площадью <данные изъяты> кв.м;

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передано машино-место №, площадью <данные изъяты> кв.м;

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передано машино-место №, площадью <данные изъяты> кв.м;

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передано машино-место №, площадью <данные изъяты> кв.м;

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 и ФИО4 передана квартира № №, площадью <данные изъяты> кв.м;

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передана квартира № № площадью <данные изъяты> кв.м (т№).

ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном доме по адресу: <адрес> проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в очной форме голосования по инициативе следующих собственников помещений:

- ФИО30» (кв. №№, машино-места №№, нежилые помещения №№) в лице генерального директора ФИО11, действующего на основании Устава, право собственности подтверждается актом приема объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и разрешением на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ;

- ФИО2 (кв. № право собственности подтверждается актом приема-передачи объектом долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ;

- ФИО1 (кв. №, машино-места №№), право собственности подтверждается актами приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ;

Общая площадь жилых и нежилых помещений в доме (общее количество голосов собственником помещений в многоквартирном доме) – <данные изъяты> кв.м, в том числе общая площадь жилых помещений в доме – <данные изъяты> кв.м, общая площадь нежилых помещений в доме – <данные изъяты> кв.м, общая площадь машино-мест в доме – <данные изъяты> кв.м.

В общем собрании приняли участие 6 лиц (список лиц, принявших участие в общем собрании прилагается – Приложение № к протоколу), предоставляющих собственников <данные изъяты> кв.м помещений, что составляет 100% от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома, в том числе собственников <данные изъяты> кв.м ФИО16 помещений в доме- квартир (100 %), собственников <данные изъяты> кв.м нежилых помещений в доме (100 %), собственников <данные изъяты> кв.м. машино-мест в доме (100 %).

Кворум имеется. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>В, правомочно принимать решения по вопросам повестки собрания.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ внеоочередного собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> принято решение о заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ФИО1 во временное пользование и владение нежилого помещения №, площадью <данные изъяты> кв.м, сроком на <данные изъяты> лет (пункт 14 вопроса повестки дня), лицом, управомоченным подписать данный договор определено ООО СЗ ФИО31»(пункт 14.1 повестки дня) (т. №).

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ФИО32») ИНН №, действующим от имени собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> уполномоченное на подписание договора на основании пункта 14 и пункта 14.1 Протокола № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в очной форме от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО1 заключен договора аренды следующего имущества:

- нежилое помещение – помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, в надстроенном этаже № (т. №).

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (т. №), протокол № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ (т№) не оспорены, незаконными не признаны.

В этот же день, ФИО1 подал заявление о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого помещения №, кадастровый №, помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> (т. №).

На регистрацию представлены документы, подтверждающие полномочия застройщика ФИО33» принимать участие в общих собраниях в отношении тех квартир, финансирование строительства которых производилось за счет собственных средств: приказ ФИО36» № от ДД.ММ.ГГГГ о постановке на баланс помещений и машино-мест в МКД; акт приема объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; справка об источниках финансирования от ДД.ММ.ГГГГ Также предоставлены документы, подтверждающие права ФИО35» заключать от своего имени договор аренды, а именно: приказ ФИО34» № от ДД.ММ.ГГГГ о постановке на баланс помещений и машино-мест в МКД; акт приема объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ; протокол общего собрания собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области (Комсомольский отдел) принято уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № № (т№).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области (Комсомольский отдел) принято уведомление о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав № №/2 (т. №).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области (комсомольский отдел) принято уведомление о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав № № (т. №).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области (Комсомольский отдел) принято уведомление об отказе в государственной регистрации прав № №7 (т№).

Из содержания указанного уведомления следует, что на государственную регистрацию предоставлен протокол общего собрания собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому уполномочивают ФИО37» на заключение указанного выше договора аренды.

Документы, подтверждающие права ФИО39 заключать (подписывать) от своего имени договор аренды на государственную регистрацию не представлены (в пунктке 15 представленного договора аренды арендодателем указано ФИО38

Согласно представленному административным истцом протоколу в общем собрании принимали участие собственники помещений:

- ФИО40

- ФИО1,

- ФИО2.

Согласно сведений ЕГРН право собственности, на момент подготовки уведомления об отказе в государственной регистрации № №/6 от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в отношении <данные изъяты> кв.м площади помещений.

Следовательно, в голосовании принимали участие правообладатели <данные изъяты> кв.м, что не составляет 2/3 голосов от <данные изъяты> кв.м помещений (в том числе собственников <данные изъяты> кв.м ФИО16 помещений в доме, собственников <данные изъяты> кв.м нежилых помещений в доме, собственников <данные изъяты> кв.м машино-мест в доме – цифры взяты из представленного Протокола).

Таким образом, по мнению Росреестра, нарушены требования действующего законодательства и вопросы, поставленные на голосование общим собранием собственников МКД, приняты неправомочным собранием собственников помещений в данном доме. Только после регистрации права собственности застройщика на нереализованные помещения, он сможет участвовать этими голосами в общем собрании собственников МКД и распоряжаться общим имуществом (т. 1 л.д. 106-107).

Разрешая административные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности оспариваемого уведомления об отказе в государственной регистрации права, поскольку с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи помещений дольщикам права собственника помещений осуществляет застройщик, и как собственник помещений многоквартирного дома имеет охраняемый законом интерес по вопросам определения состава общего имущества и его распоряжения. Представленный на регистрацию договор аренды спорного помещения не противоречит требованиям закона и является правоустанавливающим документом, на основании которого регистрация договора аренды возможна.

Разрешая вопрос о восстановлении нарушенных прав административного истца, суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае будет достаточным возложить на Управление Росреестра по Самарской области обязанность повторно рассмотреть вопрос о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1

С указанными выводами судебная коллегия не может согласиться в виду следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 Федерального закона №218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ обязательным этапом государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (часть 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (пункты 3, 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ).

По смыслу положений части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ во взаимосвязи с пунктом 3 части 2 статьи 44 жилищного кодекса РФ, решение о пользовании (сдачи в аренду) общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственником помещении многоквартирного дома не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Жилищного кодекса РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 Жилищного кодекса РФ).

Согласно позиции Минстроя России, изложенной в письме № 5607-ОГ/04 от 26 февраля 2020 г., при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей, и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

Аналогичная позиция содержится в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 3 октября 2025 г. № 27640-ОГ/00.

Так, согласно части 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Как указывалось ранее, положениями части 1 статьи 48 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

По смыслу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что права на помещения в вышеуказанном многоквартирном доме застройщиком не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Судебная коллегия полагает, что права застройщика до момента записи о них в ЕГРН не считаются возникшими в силу закона.

Выводы суда об обратном, являются несостоятельными и основаны на неверном толковании норм права.

Как установлено судебной коллегией и подтверждено материалами дела, многоквартирный дом по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. На момент проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ в доме имелась множественность собственников: часть помещений была передана физическим лицам по актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на которые зарегистрировано не было, однако в силу части 1.1 статьи 44 ЖК РФ такие лица вправе участвовать в общем собрании в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно приложению № к протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ в общем собрании собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>, принимал участие застройщик - ФИО41» (квартиры №№ машино-места №; нежилые помещения №№; площадь помещений <данные изъяты> кв.м) и пять физических лиц: ФИО3 (<адрес>, машино-места №№; площадь помещений <данные изъяты> квм.), ФИО2 (квартира № № площадь помещения <данные изъяты> кв.м), ФИО4 (<адрес>, площадь помещения <данные изъяты> кв.м), ФИО5 (<адрес>, площадь помещения <данные изъяты>.м) и ФИО6 (машино-место №, площадь помещения <данные изъяты>.м.).

На момент проведения общего собрания собственниками помещений указанные лица не являлись.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на момент проведения общего собрания в отношении остальных помещений, в том числе переданных физическим лицам, право собственности застройщика не было зарегистрировано, и он не мог участвовать в голосовании по таким помещениям, поскольку в силу статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента внесения записи в реестр, а часть 1.1 статьи 44 ЖК РФ предоставляет право участия в собрании только лицам, принявшим помещения по акту, но не застройщику в отношении помещений, переданных им иным лицам. То есть право голоса на общем собрании возникает либо из зарегистрированного права собственности, либо из специального указания закона (часть 1.1 статьи 44 ЖК РФ для лиц, принявших помещения по акту).

Из пояснений административного истца, данных в судебном заседании суда апелляционной инстанции, следует, что он является владельцем жилого помещения, расположенного над техническим этажом. Передаваемое в аренду помещение располагается над его жилым помещением. Застройщик предусмотрел на крыше здания три нежилых помещения и технические комнаты. Застройщик изначально предусматривал передачу технических помещений в аренду (том 2 л.д. 78-85, 131-132).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Состав общего имущества в многоквартирном доме (далее - МКД) определяется в соответствии с положениями части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила N 491).

В соответствии с пунктами 1 и 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ и подпунктом "а" пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Часть 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определяет правило, согласно которому у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как разъяснено в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 7 апреля 2021 г., правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

В пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, предусмотренное в части 2 статьи 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МКД не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Ссылка административного истца на судебную практику не может быть принята во внимание как однозначное основание для удовлетворения административного искового заявления, поскольку в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства конкретного дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам с учетом представленных доказательств и их оценки применительно к рассматриваемому спору.

Судебный прецедент по смыслу приведенных положений закона к источникам права не отнесен. Судебная практика не является формой права и высказанная в ней позиция конкретного суда не является обязательной для применения при разрешении внешне тождественных дел.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ были нарушены требования действующего законодательства и вопросы, поставленные на голосование общим собранием собственников многоквартирного дома, приняты неправомочным собранием собственников помещений в указанном доме при отсутствии кворума, в связи

с чем, у административного ответчика отсутствовали основания для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Согласно части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с частью 2 статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. В случае отсутствия указанной совокупности суд отказывает в удовлетворении требования о признании решения, действия (бездействия) незаконными.

Однако такая необходимая совокупность по настоящему делу не установлена.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что оспариваемое решение вынесено уполномоченным органом в соответствии с требованиями действующего законодательства и оснований для признания его незаконным у суда не имелось, в связи с чем, решение суда подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского районного суда Самарской области от 6 октября 2025 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным уведомления об отказе государственной регистрации прав оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через районный суд в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: