Решение № 2-2107/2018 2-2107/2018~М-1532/2018 М-1532/2018 от 26 июня 2018 г. по делу № 2-2107/2018

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июня 2018 года <адрес>

Нальчикский городской суд КБР

В составе: председательствующего - Тлеужевой Л.М., при секретаре - Кулиевой Л.Д., с участием: истца, его представителя ФИО3, действующего по доверенности от 07.11.2017г., представителя ПАО «Сбербанк России» ФИО4, действующего по доверенности №ГД2015/8331/155 от 28.10.2016г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Мурох ФИО8 к ФИО7 ФИО9 и ПАО «Сбербанк России» о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры в собственность

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи и ипотеки <адрес> в <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ответчиками, и возвратить указанную квартиру в его собственность.

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи и ипотеки <адрес> в <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ответчиками, и возвратить квартиру в его собственность.

Определением Нальчикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ указанные дела объединены в одно производство.

В обоснование иска истец указал, что ему на праве собственности принадлежали <адрес> № в <адрес> в <адрес>. В 2009 году к нему обратился его близкий товарищ ФИО5 с просьбой о передаче ему временно одной из указанных квартир, с условием, что через некоторое время он возвратит ее. В этих целях он выдал ему соответствующую доверенность. Ни о каких денежных средствах не было и речи. В результате собственником квартир стала племянница ФИО5 - ответчик ФИО2 Впоследствии ему стало известно о том, что ФИО5 заключил с ней договоры купли-продажи. Эти обстоятельства стали известны ему в 2017 году после его обращения в правоохранительные органы. До этого он неоднократно требовал от ФИО5 возвратить ему квартиры, но под разными предлогами последний просил его подождать. До настоящего времени он не получал от ответчика никаких денежных средств, указанных в оспариваемых договорах. Не оплатив оговоренные договорами денежные средства, ответчик ФИО2 существенным образом нарушила условия заключенных договоров, что дает ему право на их расторжение в соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ. Более того, ответчикам известно о том, что на протяжении трех лет он вынужден ежемесячно вносить в сбербанк по 30 000 руб. во избежание ситуации, когда его квартиры могут быть выставлены на торги. Его право на расторжение договоров в случае неоплаты стоимости имущества определено самими договорами, подписанными ответчиками.

В судебном заседании истец и его представитель заявленные требования поддержали и просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав в нем на признание ею исковых требований. В ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 также исковые требования признала, пояснив, что условия заключенных между ней и истцом договоров купли-продажи, в части оплаты стоимости квартир, ею не были исполнены ввиду отсутствия денежных средств.

Представитель ПАО «Сбербанк России» ФИО6 иск не признала и просила отказать в его удовлетворении, ссылаясь на то, что истцом не представлено доказательств того, что денежные средства во исполнение договоров им не были получены. При этом пояснила, что ответчиком проведена проверка состояния вкладов истца, в ходе которой установлено, что на его счет денежные средства не перечислялись. Также просила отказать в удовлетворении требований по причине пропуска истцом срока исковой давности.

Выслушав участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 4 ст. 486 ГК РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО1 являлся собственником квартир № и № в <адрес> в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил с ФИО2 и Акционерным коммерческим Сберегательным банком России (ОАО) договор № купли-продажи и ипотеки <адрес> в <адрес> и договор № купли-продажи и ипотеки <адрес> в <адрес>, на основании которых продал ответчице ФИО2 указанные жилые помещения.

В соответствии с пунктом 1.4 указанного договора № цена продаваемой <адрес> определена в размере № рублей, из которых покупатель уплатил продавцу задаток в сумме № руб. Сумму в размере 1 449 500 руб. покупатель уплатит продавцу путем перечисления на его счет, находящийся в КБ ОСБ 8631.

В соответствии с пунктом 1.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ цена продаваемой <адрес> определена в размере № рублей, из которых покупатель уплатил продавцу задаток в сумме № руб. Сумму в размере № руб. покупатель уплатит продавцу путем перечисления на его счет, находящийся в КБ ОСБ 8631.

Пунктом 5.1 договоров предусмотрено, что покупатель уплачивает продавцу указанную в п. 1.4 договора сумму не позднее 7 рабочих дней после государственной регистрации настоящего договора путем перечисления кредитных средств на счет покупателя.

Как следует из п.6.2 договоров, покупатель имеет право расторгнуть настоящий договор в случае невыполнения сторонами п.5.1 договора.

В соответствии с пунктом 6.1.1 передача квартиры покупателем продавцу осуществляется по акту приема-передачи.

Как установлено судом, акт приема-передачи квартир не был оформлен, квартиры до настоящего времени находятся в пользовании истца, ответчику они не передавались, он проживает в них до настоящего времени.

Так же судом установлено и сторонами не оспаривалось, что покупателем ФИО2 в счет стоимости приобретаемого имущества денежные средства в общем размере № руб. оплата не произведена и до настоящего времени денежные средства в указанном размере истцу не перечислила; жилое помещение находится в фактическом пользовании ФИО1, не передавалось ФИО2 и этим имуществом ответчик по назначению не пользовался, в квартиру не вселялся.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ответчикам предложение о добровольном урегулировании спора и расторжении договоров купли-продажи, однако данное требование не было исполнено ответчиками.

Установив данные обстоятельства и оценив представленные сторонами доказательствами в их совокупности в соответствии с требованиями процессуального закона, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, исходя из того, что обязательства по оплате квартиры в полном объеме ответчик не исполнил, не оплатил истцу стоимость проданного имущества по договорам купли-продажи.

Данное обстоятельство ответчики не оспаривали.

С учетом размера общей стоимости квартир и размера неисполненного обязательства, а также исходя из длительности периода неисполнения ответчиком обязательства по оплате стоимости жилого помещения, суд приходит вывод о том, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Ответчик ФИО2 не произвела оплату по договорам купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб., что ответчик не оспаривал в ходе рассмотрения спора. Из существа договоров купли-продажи квартир следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания абзаца 3 пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд считает обоснованными требования о возврате спорных квартир истцу, на основании статьи 1102 ГК РФ, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 Постановления N 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).

Возражения ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по предъявленным требованиям суд признает необоснованными.

Суд, давая оценку доводам ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, приходит к выводу о том, что с учетом заявленных требований и установленных по делу обстоятельств, срок следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ - даты направления ответчикам требования о расторжении договора купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Расторгнуть договор купли-продажи <адрес> в <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Мурох ФИО10, ФИО7 ФИО11 и Акционерный коммерческий Сберегательный банк России (ОАО).

Расторгнуть договор купли-продажи <адрес> в <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Мурох ФИО12, ФИО7 ФИО13 и Акционерный коммерческий Сберегательный банк России (ОАО).

Возвратить <адрес> в <адрес> в собственность Мурох ФИО14.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КБР в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд.

Решение в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий - Л.М. Тлеужева