Решение № 3А-183/2026 3А-183/2026(3А-905/2025;)~М-674/2025 3А-905/2025 М-674/2025 от 12 мая 2026 г. по делу № 3А-183/2026

3а-183/2026 (3а-905/2025)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 апреля 2026 года г. Оренбург

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дорохиной Т.С.,

при секретаре Миногиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному искового заявлению ФИО1, об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;

- земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;

- земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;

- земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;

- земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;

- земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 1 904 593,59 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 499 000 рублей по состоянию на 31 июля 2025 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 935 832,04 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 442 000 рублей по состоянию на 31 июля 2025 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 1 267 500 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 505 000 рублей по состоянию на 31 июля 2025 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 1 902 279,6 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 583 000 рублей по состоянию на 31 июля 2025 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 1 133 910 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 755 000 рублей по состоянию на 31 июля 2025 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 2 588 518 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 870 000 рублей по состоянию на 31 июля 2025 года.

Решениями ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000525, № ОРС-56/2025/000521, № ОРС-56/2025/000522, № ОРС-56/2025/000524, № ОРС-56/2025/000523, № ОРС-56/2025/000520 от 20 ноября 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № на основании представленного отчета № № от 30 октября 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО10

Полагая, что указанные обстоятельства нарушают права и интересы, поскольку влекут увеличение выкупной стоимости объектов недвижимости, административный истец просит суд признать незаконным решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000525, № ОРС-56/2025/000521, № ОРС-56/2025/000522, № ОРС-56/2025/000524, № ОРС-56/2025/000523, № ОРС-56/2025/000520 от 20 ноября 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 31 июля 2025 года.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что по договору аренды № № от 14 мая 2021 года Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области передала в аренду ИП ФИО1 земельный участок с кадастровым №, местоположение: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, срок аренды с 16 июня 2021 года на 10 лет.

По договору аренды № № от 19 мая 2021 года Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области передала в аренду ИП ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, срок аренды с 23 апреля 2021 года на 10 лет.

По договору аренды № № от 14 мая 2021 года Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области передала в аренду ИП ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, срок аренды с 23 апреля 2021 года на 10 лет.

По договору аренды № № от 14 мая 2021 года Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области передала в аренду ИП ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, местопложение: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, срок аренды с 23 апреля 2021 года на 10 лет.

По договору аренды № № от 19 мая 2021 года Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области передала в аренду ИП ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, срок аренды с 16 июня 2021 года на 10 лет.

По договору аренды № № от 19 мая 2021 года Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области передала в аренду ИП ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, срок аренды с 23 апреля 2021 года на 10 лет.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли – продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения указанного договора аренды земельного участка.

В силу указанной нормы закона в связи с истечением трех лет со дня заключения вышеуказанных договоров аренды административный истец приобрел право на выкуп земельных участков, цена которых при заключении договора купли – продажи определяется исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, административный истец имеет обоснованный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости земельных участков.

Порядок определения результатов кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон №237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ, постановлением Правительства Оренбургской области от 27 декабря 2022 года №1514-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению на территории Оренбургской области положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, дата перехода - 1 января 2023 года.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 27 сентября 2016 года №683-п государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценки возложены на ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Постановлением Правительства Оренбургской области от 25 октября 2022 года №1123-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Оренбургской области по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 1 904 593, 59 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 935 832,04 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 1 267 500 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 1 902 279, 6 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 1 133 910 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 2 588 518 рублей.

06 ноября 2025 года ФИО1 в соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № в размере их рыночной стоимости, предоставив отчет №№ от 30 октября 2025 года, подготовленный оценщиком ФИО10

Решениями ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000525, № ОРС-56/2025/000521, № ОРС-56/2025/000522, № ОРС-56/2025/000524, № ОРС-56/2025/000523, № ОРС-56/2025/000520 от 20 ноября 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № на основании представленного отчета № № от 30 октября 2025 года частнопрактикующего оценщика ФИО10, согласно которому рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 31 июля 2025 года составила 499 000 рублей (№), 442 000 рублей (№), 505 000 рублей (№), 583 000 рублей (№), 755 000 рублей (№), 870 000 рублей (№).

В ходе рассмотрения дела определением Оренбургского областного суда от 12 января 2026 года была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено частнопрактикующему оценщику ФИО2

На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, правильности определения в отчете рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта № № от 10 марта 2026 года отчет об оценке №№ от 30 октября 2025 года, подготовленный оценщиком ФИО10, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По состоянию на 31 июля 2025 года

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 532 000 рублей.

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 469 000 рублей.

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 538 000 рублей.

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 619 000 рублей.

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 808 000 рублей.

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 941 000 рублей.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности.

Таким образом, при рассмотрении заявлений административного истца у ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика.

Поскольку оспариваемое решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» соответствует нормативным правовым актам, права и законных интересов административного истца не нарушает, оснований для признания его незаконным не имеется.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведенную в заключении эксперта величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в соответствующем размере, определенном в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административный истец обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков 06 ноября 2025 года, датой подачи заявления следует считать 06 ноября 2025 года.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Надлежащим административным ответчиком по делу является ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», в связи с чем, в удовлетворении требований, заявленных к иным лицам, суд считает необходимым отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования ФИО1, об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31 июля 2025 года в размере 532 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 06 ноября 2025 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31 июля 2025 года в размере 469 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 06 ноября 2025 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31 июля 2025 года в размере 538 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 06 ноября 2025 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31 июля 2025 года в размере 619 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 06 ноября 2025 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31 июля 2025 года в размере 808 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 06 ноября 2025 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31 июля 2025 года в размере 941 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 06 ноября 2025 года.

В удовлетворении административных исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.С. Дорохина

Мотивированное решение составлено 13 мая 2026 года.

Судья Т.С. Дорохина