Решение № 3А-735/2021 3А-735/2021~М-418/2021 М-418/2021 от 13 октября 2021 г. по делу № 3А-735/2021

дело № 3а-735/2021

УИД 26OS0000-04-2021-000420-84


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 октября 2021 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Калиниченко Я.К.

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя заинтересованного лица ГБУ <адрес> «<адрес>имущество» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Надеждинского хуторского казачьего общества Центрального казачьего общества Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ административный истец Надеждинское хуторское казачье общество Центрального казачьего общества Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества, являясь арендатором земельных участков, обратился с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес>, в котором с учетом уточнения требований по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ просил установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 863568 кв.м., вид разрешенного использования: растеневодство (код 1.1.), для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, территория Надеждинского сельсовета, в размере его рыночной стоимости равной 3 290 000 рублей.

кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №:12, площадью 1207863 кв.м., вид разрешенного использования: растеневодство (код 1.1.), для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, территория Надеждинского сельсовета в размере его рыночной стоимости равной 4 445 000 рублей.

Административный иск обоснован тем, что заявитель арендатором спорных земельных участков.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

земельного участка с кадастровым номером №:12 в размере 9976948,38 рублей,

земельного участка с кадастровым номером №:11 в размере 7133071,68 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом ИП ФИО2 №/ИП/2020 от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость:

земельного участка с кадастровым номером №:11 составляет 3 290 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером №:12, составляет 4 445 000 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, так как влечет увеличение обязательств по уплате арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объектов.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Управления Росреестра по <адрес> (поступили возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя), заинтересованных лиц Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, администрации Шпаковского муниципального округа <адрес>, Комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального округа <адрес>, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что с учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствуют рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца уточнил требования административного иска и, основывая их на выводах судебной оценочной экспертизы ООО «Арбитраж» № ЭЗ 100/2021 от ДД.ММ.ГГГГ, просил установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

земельного участка с кадастровым номером №:11 в размере 3 959 200 рублей,

земельного участка с кадастровым номером №:12 в размере 4 778 400 рублей.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО3 просила отказать в удовлетворении административного иска, поддержала возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, считая, что оно выполнено с нарушением, содержит неправильный расчет, объекты-аналоги подобраны некорректно, без применения к ним соответствующей корректировки, не отвечает критериям достоверности и допустимости.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО4, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Из материалов дела видно, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым №:11 на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между арендатором и Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района <адрес>, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации аренды: 26:11:080702:11-26/010/2019-1.

Также административный истец является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №:12 на основании договора земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между арендатором и Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района <адрес>, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации аренды: №:12-26/010/2019-2.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

земельного участка с кадастровым номером №:12 в размере 9976948,38 рублей, что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2021-58432530;

земельного участка с кадастровым номером №11 в размере 7133071,68 рублей, что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2021-58434547.Как видно из содержания представленного административным истцом отчета ИП ФИО2 №/ИП/2020 от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:080702:11 составляет 3 290 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:080702:12 составляет 4 445 000 рублей.Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес>, созданную приказом Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.Согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО «Арбитраж» № ЭЗ 100/2021 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорных земельных участков установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составляет: земельного участка с кадастровым номером 26:11:080702:11 - 3 959 200 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:11:080702:12 - 4 778 400 рублей.Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Арбитраж» № ЭЗ 100/2021 от ДД.ММ.ГГГГ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.Данное экспертное заключение ООО «Арбитраж» № ЭЗ 100/2021 от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации. При выборе аналогов эксперту были доступны сведения о ценах и предложениях из баз данных по коммерческой недвижимости в том числе: https://ruads.org, официальный сайт <адрес> www.1777.ru, www.avito.ru Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведена фотоиллюстрация. При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки. Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков – по виду разрешенного использования, выполнен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки. За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета. Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами исследования ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. В соответствии с требованиями ФСО № в заключение приведено обоснование вносимых корректировок для объектов исследования и аналогов. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. Обоснование применению подходов и отказа в применении иных подходов и методов оценки в заключение приведено. Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, с учетом местоположения, наиболее эффективного использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4, проводившая по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердила свое заключение, представила и поддержала письменные пояснения к замечаниям представителя заинтересованного лица, со стороны которого после допроса эксперта иных возражений относительно заключения судебной оценочной экспертизы не поступило, ходатайств о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены, в связи с чем, его требования подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Арбитраж» № ЭЗ 100/2021 от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером №:11 в размере 3 959 200 рублей, с кадастровым номером №:12 в размере 4 778 400 рублей подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего административного иска следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Надеждинского хуторского казачьего общества Центрального казачьего общества Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №:11, площадью 863568 кв.м., вид разрешенного использования: растеневодство (код 1.1.), для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, территория Надеждинского сельсовета в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 959 200 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №:12, площадью 1207863 кв.м., вид разрешенного использования: растеневодство (код 1.1.), для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, территория Надеждинского сельсовета в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 778 400 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №:11, №:12.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата составления мотивированного решения суда – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ситькова О.Н.