Решение № 2-21/2023 2-21/2023(2-900/2022;)~М-829/2022 2-900/2022 М-829/2022 от 8 июня 2023 г. по делу № 2-21/2023

Дело № 2-21/2023

УИД 80RS0001-01-2022-001979-62


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Агинское 08 июня 2023г.

Агинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Красулиной И.Н.,

при секретаре Батоевой Ж.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и договора купли-продажи земельного участка, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о взыскании ущерба и упущенной выгоды,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском ссылаясь на то, что между ФИО1 и ФИО2 29.01.2019г. заключен договор с обретением купли-продажи нежилого помещения по адресу: пгт. Агинское <адрес>, пом.1, а также 19.04.2019г. заключен договор с обречением купли-продажи земельного участка по адресу: пгт. Агинское <адрес>. Согласно распискам общая сумма выплаты ответчиком составила 2 390 000руб., остаток долга – 3 810 000руб. Согласно выписки из ЕРГН от 15.10.2022г. правообладателем спорных объектов недвижимости является ФИО2 вид ограничения : ипотека в силу закона. Согласно п.2.1. договора купли-продажи нежилого помещения ежемесячный платеж составляет 56590,28руб.Согласно п.2.1. договора купли-продажи земельного участка ежемесячный платёж составляет 13 888,89руб. Итого ежемесячный платеж по двум платежам составляет 70 479,17руб. Последний платеж согласно расписке от 06.07.2022г. был на сумму 70 000руб., до этого оплата была 26.01.2022г. в сумме 80 000руб. и 10.03.2022г. в сумме 80 000руб. После этого никаких платежей в адрес истца не поступало. Таким образом, ответчик ФИО2 перестала вносить ежемесячные платежи, истец ФИО1 30.09.2022г. направил ФИО2 претензию о нарушении условий договора (графика оплаты) и осуществления исполнения договора в полном объеме, то есть покупатель ФИО2 систематически нарушает срок оплаты по договорам, пропускает платежи. Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.г между ФИО1 и ФИО2, расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 19.01.2019г. между ФИО1 и ФИО2, обязать ФИО2 возвратит в собственность ФИО1 земельный участок по адресу: пгт. Агинское <адрес> и нежилое помещение по адресу: пгт. Агинское <адрес>, пом.1.

Поступило встречное исковое заявление истец ФИО2 ссылаясь на то, что приобрела 19.01.2019г. на основании договора купли-продажи нежилое помещение по адресу: пгт. Агинское <адрес>, пом.1, а также 19.04.2019г. земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка по адресу: пгт. Агинское <адрес>. Ответчик ФИО1 отключил объект недвижимости от теплоснабжения, не устранил протечку крыши, не утеплил стены и потолок, что не позволило открыть объект недвижимости как кафе, следовательно, причинены убытки, упущенная выгода. Просит взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 6 725 000руб.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить, во встречных исковых требованиях отказать, пояснил, что последняя оплата от ФИО2 поступала в июле 2022г., которая передавалась ему лично под расписку после этого каких-либо денежных средств по договорам не поступало, в связи с чем он вынужден обратиться в суд.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не согласилась с исковыми требованиями, пояснила, что действительно в июле 2022г. она оплатила ФИО1 после этого у нее возникли финансовые трудности, потому что из за ответчика она не смогла запустить в эксплуатацию нежилое помещение как кафе, чтобы получать прибыль и выплачивать ему в соответствии с договорами денежные средства. Просила удовлетворить встречное исковое пояснив, что она понесла убытки, так как требуется ремонт кафе и не получила доходы, которые она могла бы получить при своевременной эксплуатации кафе (упущенную выгоду).

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности просила в удовлетворении иска отказать, встречное исковое заявление удовлетворить.

Выслушав пояснения стороны истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что 29.01.2019г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор с обременением купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: пгт. Агинское <адрес> пом. 1, с кадастровым номером 80:01:180137:640. (далее –договор1) для использование под кафе магазин продовольственных и промышленных товаров, для любых целей.

Согласно п. 2.1 договора продавец и покупатель определили продажную стоимость нежилого помещения в размере 5 200 000 руб. Настоящим договором предусмотрена оплата в рассрочку в следующем порядке: первоначальный платеж в размере 1 125 000руб., в том числе все налоги и сборы, взимаемые на территории РФ. Ежемесячный платеж по договору составляет: 56 590руб., 28коп.. Оплата платежа происходит не позднее 10 числа каждого месяца в течение 6 лет.

Предусмотренные договором купли-продажи условия сторонами согласованы и приняты, что подтверждено подписями сторон. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, 15.04.2019г. состоялся переход права собственности на вышеуказанное нежилое помещение ФИО4

19.04.2019г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор с обременением купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: пгт. Агинское <адрес>, с кадастровым номером №. (далее –договор2).

Согласно п. 2.1 договора продавец и покупатель определили продажную стоимость нежилого помещения в размере 1 000 000 руб. Настоящим договором предусмотрена оплата в рассрочку в следующем порядке: Ежемесячный платеж по договору составляет: 13888руб. 89коп. Оплата платежа происходит не позднее 10 числа каждого месяца в течение 6 лет.

Предусмотренные договором купли-продажи условия сторонами согласованы и приняты, что подтверждено подписями сторон. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, 06.05.2019г. состоялся переход права собственности на вышеуказанное нежилое помещение ФИО4

Между тем, как установлено судом, обязательства по договорам купли-продажи ответчиком ФИО2 надлежащим образом не исполнены.

Так, 06.07.2022г. ответчик произвел оплату по договору за кафе по адресу пгт. Агинское <адрес> пом.1 и земельный участок в размере 70 000 руб. Общая сумма оплаты за кафе и земельный участок составила 2 390 000руб. согласно расписке.

До этого очередные платежи были внесены 26.01.2022г. в сумме 80 000руб., 10.03.2022г. в сумме 80 000руб. согласно распискам.

В последующем, в нарушение условий договора, оплата от ответчика не поступала.

30.09.2022г. истец направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора купли-продажи. Претензия оставлена ФИО2 без ответа.

Таким образом, ответчиком до настоящего времени не исполнены обязательства по договору, оплата стоимости нежилого помещения в полном объеме не произведена, в то время как недвижимое имущество передано в собственность ответчика.

Доказательств передачи денежных средств во исполнение договора, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем стоимости недвижимого имущества по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договоров купли-продажи.

Учитывая изложенное, также исходя из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи были согласованы все существенные условия договора, в том числе цена недвижимого имущества, договор купли-продажи в части оплаты ответчиком не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу в полном объеме не переданы, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи и данное нарушение со стороны ответчика дает истцу право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, поскольку судом установлено, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца, в связи с чем, право собственности ответчика ФИО2 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, земельный участок по адресу: <адрес> кадастровый № подлежит прекращению с восстановлением права собственности истца ФИО1 на указанные объекты недвижимого имущества.

По встречному исковому заявлению ссылка истца на неполученные доходы, которые она получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (упущенная выгода), суд находит несостоятельной, поскольку каких-либо реальных действий, направленных на получение такого дохода, как следует из материалов дела, истец ФИО2 не предпринимала. Доказательств того, что такие намерения не были реализованы вследствие действий (бездействия) ответчика, истцом не представлено.

На основании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По правилам части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положениям ст. ст. 15 и 393 ГК РФ для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт правонарушения, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер убытков и меры, предпринятые для их уменьшения. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.

В силу ст. 15 ГК РФ и п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.05.2015г. № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб.

Исходя из материалов дела истец не доказал факт причинения ему действиями ответчика убытков в виде упущенной выгоды.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199, 233 - 235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор с обременением купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Расторгнуть договор купли-продажи с обременением земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 49+/-2 кв.м. от 19.04.2019г., заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО1, <данные изъяты>., в пользу ФИО2, <данные изъяты>, 2 390 000 (два миллиона триста девяносто тысяч) руб.

Решение суда является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО2 на нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, с кадастровым номером № общей площадью 158 кв. м. и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 49+/-2 кв.м. и регистрации права собственности на указанные объекты за предыдущим собственником ФИО1.

Во встречных исковых требованиях отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Агинский районный суд.

Решение в окончательно форме изготовлено 13.06.2023г.

Судья И.Н.Красулина