Решение № 3А-50/2021 3А-50/2021~М-59/2021 М-59/2021 от 18 августа 2021 г. по делу № 3А-50/2021

Дело № 3а-50/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Курган 19 августа 2021 г.

Курганский областной суд в составе:

председательствующего судьи Волосникова С.В.

при секретаре Булгаковой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявлений об установлении рыночной стоимости нежилых зданий, установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер») обратилось в Курганский областной суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее – ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», бюджетное учреждение) об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявлений об установлении рыночной стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилых зданий, кадастровые №, №, №, №, №, расположенных в <...> и <...>, об установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной.

Административный иск вместе с приложенными к нему документами направлен в адрес суда 21 июля 2021 г. в электронном виде и поступил в суд 22 июля 2021 г.

В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми №, №, №, №, № была определена по состоянию на 1 января 2020 г. и составила 21360153 руб. 46 коп., 193843291 руб. 64 коп., 20232966 руб. 10 коп., 19464243 руб. 58 коп., 14513427 руб. 35 коп. соответственно.

Согласно отчетам оценщика, занимающегося частной практикой, К.Е.П. (далее – оценщик К.Е.П.) от 21 мая 2021 г. №, №, №, №, рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми №, №, №, №, № по состоянию на 21 мая 2021 г. соответственно составила 14331000 руб., 139179000 руб., 8328000 руб., 8092000 руб., 8562000 руб.

27 мая 2021 г. АО «Тандер» обратилось в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных нежилых зданий в размере их рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 г. в размерах, определенных указанными выше отчетами об оценке от 21 мая 2021 г.

Решениями ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 9 июня 2021 г. в удовлетворении заявлений АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на нормы Налогового кодекса Российской Федерации, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), административный истец считал свои права нарушенными необходимостью нести бремя повышенной налоговой нагрузки, находящейся в прямой зависимости от величины кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, в связи с чем просил признать незаконными решения ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилых зданий равной их рыночной стоимости, определенной приложенными к административному иску отчетами об оценке, составленными, по его мнению, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представитель административного истца АО «Тандер» ФИО1, участвующий в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, заявленные административные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представители административного ответчика ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» ФИО2, заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области ФИО3, ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения административного иска возражали.

Представитель заинтересованного лица Правительства Курганской области в судебном заседании не участвовал, о времени и месте его проведения извещен, что подтверждается уведомлением о вручении почтовой корреспонденции, в письменном отзыве на административное исковое заявление просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебном заседании не участвовал, о времени и месте его проведения извещен, что подтверждается уведомлением о вручении почтовой корреспонденции, в письменном отзыве на административное исковое заявление оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда, просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курганской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиала по Курганской области) в судебном заседании не участвовал, о времени и месте его проведения извещен, что подтверждается уведомлением о вручении почтовой корреспонденции, в письменном отзыве на административное исковое заявление по существу заявленных требований возражений не привел, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со статьями 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Заслушав пояснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ) внесены изменения в законодательные акты, регулирующие порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости.

Согласно статьи 5 Федерального закона № 269-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон № 237-ФЗ, в том числе внесены изменения в статью 14, согласно которым определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 9), статья 22 признана утратившей силу (пункт 18), кроме того, Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (пункт 19), регламентирующей порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Так, согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ:

- кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1);

- заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2);

- к заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5);

- заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10);

- бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11);

- в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12);

- решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В соответствии со статьями 6, 7 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, однако актом субъекта Российской Федерации может быть установлена дата досрочного перехода на новый порядок, а именно после принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

С даты, указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в этом субъекте Российской Федерации: а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости; б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) не осуществляется.

Постановлением Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курганской области – 1 января 2021 г.

В соответствии с постановлением Правительства Курганской области от 13 июня 2018 г. № 185 государственное унитарное предприятие Курганской области «Кургантехинвентаризация» реорганизовано путем преобразования в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», к целям деятельности которого, в том числе, было отнесено проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Курганской области.

Согласно изменениям, внесенным в подпункт 2.3.11 пункта 2.3 раздела 2 «Предмет и цели деятельности Учреждения» Устава ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», утвержденным распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 25 ноября 2020 г. № 811-р, к компетенции ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» отнесено рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним.

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Курганской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, и лишь соответствующее решение данного бюджетного учреждения может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что АО «Тандер» на праве собственности, среди прочих, принадлежат следующие объекты недвижимости:

- <...>, кадастровый №, площадью <...> кв. м, назначение: <...>, расположенное <адрес>

- <...> кадастровый №, площадью <...> кв. м, назначение: <...>, расположенное <адрес>

- <...>, кадастровый №, площадью <...> кв. м, назначение: <...>, расположенное <адрес>

- <...>, кадастровый №, площадью <...> кв. м, назначение: <...>, расположенное <адрес>

- <...>, кадастровый №, площадью <...> кв. м, назначение: <...>, расположенное <адрес>

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Курганской области по состоянию на 1 января 2020 г. утверждены постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-П.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 февраля 2021 г. выданным ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиала по Курганской области, кадастровая стоимость принадлежащих АО «Тандер» нежилых зданий с кадастровыми №, №, №, №, №, определенная по состоянию на 1 января 2020 г., составляет 21360153 руб. 46 коп., 193843291 руб. 64 коп., 20232966 руб. 10 коп., 19464243 руб. 58 коп., 14513427 руб. 35 коп. соответственно. Датой начала применения указанной кадастровой стоимости является 1 января 2021 г.

Полагая кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости завышенной, административный истец 27 мая 2021 г. обратился в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми №, №, №, №, № в размере их рыночной стоимости, с приложением отчетов об оценке от 21 мая 2021 г. №, №, №, №, подготовленных оценщиком К.Е.П., согласно которым рыночная стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 21 мая 2021 г. составила 14331000 руб., 139179000 руб., 8328000 руб., 8092000 руб., 8562000 руб. соответственно.

Оспариваемыми решениями ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 9 июня 2021 г. №, №, №, №, № в удовлетворении заявлений АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано в связи с нарушениями требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 5, подпункта «з» пункта 8 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3), пункта 7, подпунктов «а», «в», «д» пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), выявленными в отчетах об оценке от 21 мая 2021 г., а именно:

- указано, что наименование отчетов «Отчет об определении рыночной стоимости» не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, согласно статье 11 которого итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки;

- в рамках описания качественных и количественных характеристик объекта оценки оценщик необоснованно делает вывод о «хорошем» техническом состоянии объекта оценки;

- отсутствует анализ рынка объектов оценки, а также оценщик не приводит анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости;

- относя объекты оценки к сегменту доход приносящей недвижимости (здания коммерческого назначения), оценщик немотивированно отказывается от применения доходного подхода для расчета рыночной стоимости объектов.

Кроме того, в решениях №, №, №, № указано на то, что в рамках описания объектов оценки оценщик ошибочно относит Курганскую область к I территориальному поясу, тогда как, согласно общей части к Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (далее – УПВС) – Приложение 2. Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов, Курганская область относится ко II территориальному поясу.

В решениях №, №, № указано, что в рамках затратного подхода при расчете прибыли предпринимателя оценщик необоснованно использует Справочник оценщика недвижимости 2016 г., тогда как на дату оценки существуют актуализированные справочники оценщика для данного сегмента недвижимости. Более того, при проверке источника, не было обнаружено данной таблицы, на которую ссылается оценщик. Отсутствует обоснование применения значений таблиц для «Активного рынка», а также необоснованно принято значение прибыли предпринимателя в размере 11 % экспертным путем по верхней границе интервала от 11 % до 22 %; в рамках затратного подхода оценщик при расчете стоимости воспроизводства/замещения нового объекта не учитывает налог на добавленную стоимость, далее, после учета прибыли предпринимателя и совокупного износа объекта оценки, оценщик делает вывод о стоимости по затратному подходу с учетом налога на добавленную стоимость, что противоречит расчетам выше.

В решениях №, № указано, что в рамках затратного подхода оценщик использует Сборники УПВС, которые рационально использовать для оценки объектов, возведенных до 2000 г. Использование УПВС для объектов современной постройки неправильно методологически, вне зависимости от наличия законодательного документа.

В решениях №, № указано, что в рамках сравнительного подхода оценщик использует объекты-аналоги, являющиеся «архивными» (по состоянию на июль 2019 г.), без учета уровня инфляции; описывает и вносит поправки на: непередаваемые права, условия рынка – факт сделки, используя сборник корректировок, опубликованный в 2017 г., предназначенный для применения метода сравнения продаж и, в частности, при применении метода корректировок в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 для г. Омска и Омской области, тогда как объекты оценки расположены соответственно в <...> и <...> Курганской области; необоснованно не вносит поправку на состояние объектов капитального строительства, ссылаясь на принятые оценщиком допущения: объекты-аналоги признаются аналогичными с объектом оценки по данному ценообразующему фактору, при этом фотофиксация объектов оценки не производилась, а состояние части объектов-аналогов невозможно идентифицировать согласно приложенным скриншотам объявлений; не учитывает, что большинство предложений по продаже коммерческой недвижимости выставлено на продажу с земельным участком, следовательно, оценщику требовалось проанализировать стоимость земельного участка в едином объекте недвижимости; в сравнительном подходе оценщик не учитывает, что в стоимость предложений входит налог на добавленную стоимость, так как рынок воспринимает расчеты с указанием конечных цен, в которые включены все налоги.

ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» также указал на следующие нарушения:

- в решении №: в рамках затратного подхода в качестве объекта-аналога оценщик использует таблицу № 6б сборника УПВС № 31 «Магазины для смешанной торговли одноэтажной». Конструктивные элементы объекта-аналога (бревно) и объекта оценки (кирпич) несопоставимы;

- в решении №: в рамках сравнительного подхода оценщик не учитывает: этажность объектов капитального строительства (объект-аналог № 2 расположен на цокольном этаже девятиэтажного жилого дома); типы (отдельно стоящее здание / встроенное помещение) объектов капитального строительства (объекты-аналоги №№ 1,3 – отдельно стоящие здания с земельными участками, объект-аналог № 2 расположен на цокольном этаже девятиэтажного жилого дома); в итоговой таблице расчетов (страница 20) допущены арифметические ошибки (неверно произведен подсчет количества корректировок);

- в решении №: в рамках затратного подхода в качестве объекта-аналога оценщик использует таблицу № 31 сборника УПВС № 33 «Плодоовощные базы», Функциональное назначение и конструктивные элементы объекта-аналога и объекта оценки несопоставимы; в итоговой таблице расчетов (страница 21) допущены арифметические ошибки, существенно искажающие итоговую стоимость объекта оценки;

- в решении №: в рамках описания характеристик подходов к оценке оценщик отказывается от всех подходов, кроме затратного, а следующим пунктом 9.3 отчета об оценке определяет рыночную стоимость сравнительным подходом.

Суд приходит к выводу о том, что оспариваемые решения ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в решениях приведены.

Вопреки доводам административного истца, оспариваемые решения содержат основания их принятия, указания на страницы и разделы отчета, в которых выявлены нарушения, описание выявленных нарушений, ссылки на нормы законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем признаются судом в достаточной степени мотивированными.

При этом суд соглашается с доводами административного ответчика о том, что отчеты об оценке от 21 мая 2021 г. №, №, №, №, подготовленные оценщиком К.Е.П., не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности исходя из следующего.

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 3 ФСО № 3, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу подпункта «з» пункта 8 ФСО № 3, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7, анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки (подпункт «а»); анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен (подпункт «в»); основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (подпункт «д»).

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1), объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Суд соглашается с выводами бюджетного учреждения о том, что оценщиком при составлении отчетов были допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, выразившиеся в неверном наименовании отчетов об оценке, отсутствии в отчетах анализа рынка объектов оценки и основных ценообразующих факторов, влияющих на их стоимость.

Однако, указанные нарушения, по мнению суда, не являются основаниями для признания отчетов об оценке недостоверными, поскольку, не являются теми нарушениями законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки.

Вместе с тем суд признает обоснованными доводы административного ответчика об отсутствии в отчетах мотивированного отказа оценщика от доходного подхода определения рыночной стоимости объекта.

Согласно подпункту «а» пункта 23 ФСО № 7, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

Оценщик, отнеся объекты к сегменту доход приносящей недвижимости (здания коммерческого назначения), отказывается от применения доходного подхода, при этом мотивов отказа в отчетах не приводит.

Кроме того, в отчете № об оценке объекта с кадастровым №, оценщик, отказавшись в рамках описания характеристик подходов к оценке от всех подходов кроме затратного, в пункте 9.3 отчета определяет рыночную стоимость сравнительным подходом, а в пункте 9.5 отчета утверждает, что применяет затратный подход к оценке.

Суд также находит обоснованной ссылку бюджетного учреждения в оспариваемых решениях на то, что оценщиком не был учтен при расчетах более актуальный, наиболее близкий к дате оценки Справочник оценщика, а также необоснованно применены сборники УПВС, использование которых для оценки зданий современной постройки неправильно методологически.

Так, пунктом 7.3.10 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 г. № 226 установлено, что справочники УПВС не применяются для объектов недвижимости, построенных после 2000 г.

Кроме того, применяя справочники УПВС, оценщик, в нарушение общей части к сборнику УПВС – Приложение 2. Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов, необоснованно относит Курганскую область к I территориальному поясу, тогда как ее необходимо отнести ко II территориальному поясу.

Сборники УПВС не содержат налог на добавленную стоимость, следовательно, применяя указанные сборники, оценщик, указывая итоговую стоимость объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость, должен был добавить его в расчетах, что сделано не было.

Обоснованными являются и доводы бюджетного учреждения о том, что в качестве объектов–аналогов оценщиком использованы объекты, несопоставимые с объектами оценки, а также применены расчеты с использованием неверных корректирующих коэффициентов и поправок, либо в отсутствие мотивированного обоснования их применения.

Так, в отчетах №, № об оценке объектов с кадастровыми №, №, № оценщик использует объекты-аналоги, являющиеся «архивными», без учета уровня инфляции.

Использование оценщиком в рамках затратного подхода определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, являющегося <...>, в качестве объекта-аналога таблицы № 31 сборника УПВС № 33 «Плодоовощные базы» свидетельствует о несопоставимости функционального назначения и конструктивных элементов объекта-аналога и объекта оценки.

В отчете об оценке № в рамках затратного подхода в качестве объекта-аналога оценщик использует таблицу № 6б сборника УПВС № 31 «Магазины для смешанной торговли одноэтажной». Конструктивные элементы объекта-аналога (бревно) и объекта оценки (кирпич) несопоставимы.

В отчетах № и № оценщик в рамках сравнительного подхода описывает и вносит поправки на: передаваемые права, условия рынка – факт сделки, используя сборник корректировок 2017 г., предназначенный для применения метода сравнения продаж, для г. Омска и Омской области, и не адаптированный для Курганской области.

Оценщик не учитывает, что в большинстве используемых им предложений по продаже коммерческой недвижимости объекты выставлены на продажу с земельным участком, анализ стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости оценщиком сделан не был (отчеты об оценке №, №).

В отчете № в рамках сравнительного подхода оценщик не учитывает этажность объектов капитального строительства (объект-аналог № 2 расположен на цокольном этаже девятиэтажного жилого дома), тогда как этаж расположения является одним из основных ценообразующих факторов, влияющих на офисно-торговую недвижимость.

Также в указанном отчете об оценке оценщик не учитывает типы (отдельно стоящее здание / встроенное помещение) объектов капитального строительства (объекты-аналоги №№ 1, 3 являются отдельно стоящими зданиями с земельными участками, объект № 2 расположен на цокольном этаже девятиэтажного жилого дома). Таким образом, объекты-аналоги значительно отличаются и несоизмеримы по основным ценообразующим факторам.

Также обоснованными являются доводы административного ответчика о наличии арифметических ошибок в итоговой таблице расчетов (страница 21) отчета об оценке №, а также арифметических ошибок, связанных с неверно произведенным подсчетом количества корректировок, в итоговой таблице расчетов (страница 20) отчета №.

Таким образом, указанные выше нарушения при составлении отчетов об оценке свидетельствуют об использовании неполных и недостоверных сведений, а также о расчетных ошибках, что, безусловно, повлияло на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, а также свидетельствует о нарушении требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов об оценке и определении рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости.

С учетом изложенного, представленные административным истцом отчеты об оценке от 21 мая 2021 г. №, №, №, №, подготовленные оценщиком К.Е.П., не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств действительной рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости с кадастровыми №, №, №, №, № и, вопреки заявленным административным истцом требованиям, не могут служить основанием для установления рыночной стоимости этих объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах оснований для признания оспариваемых решений ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» незаконными не имеется.

Учитывая изложенное, а также то, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)» (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.), основания для удовлетворения требования административного истца об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в размере рыночной отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» к государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании решений бюджетного учреждения от 9 июня 2021 г. №, №, №, №, № в отношении заявлений об установлении рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми №, №, №, №, №, установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Мотивированное решение составлено в окончательной форме 30 августа 2021 г.

Судья С.В. Волосников