Апелляционное определение № 33-853/2026 от 19 февраля 2026 г.

Судья Сайфулина А.Ш. Дело №33-853/2026

УИД 76RS0024-01-2024-005615-95

В окончательной форме составлено 20.02.2026 г.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Поздняковой Т.В.,

судей Кузьминой О.Ю., Брюквиной С.В.,

при секретаре Хлестковой О.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

12 февраля 2026 года

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 12 ноября 2025 года, которым постановлено:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик Ярсантехмонтаж» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) в пользу ООО «Специализированный застройщик Ярсантехмонтаж» (ИНН <***>, ОГРН <***>) цену договора участия в долевом строительстве при увеличении количества квадратных метров по сравнению с предусмотренным в договоре участия в долевом строительстве в размере 81 200 рублей, сумму уплаченной госпошлины в размере 4 000 рублей, всего 85 200 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) отказать в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Кузьминой О.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Специализированный застройщик Ярсантехмонтаж» (далее ООО «СЗ Ярсантехмонтаж») обратился в суд с иском к ФИО1, просил взыскать с ответчика цену договора участия в долевом строительстве при увеличении количества квадратных метров по сравнению с предусмотренным в договоре участия в долевом строительстве в размере 179 800 рублей, сумму уплаченной госпошлины в размере 6 394 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что между ООО «Специализированный застройщик Ярсантехмонтаж» (Застройщик) и гр. ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен Договор № от 09 марта 2022 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно п.1.1. Договора участия в долевом строительстве застройщик - ООО «Специализированный застройщик «Ярсантехмонтаж» обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом с инженерными коммуникациями на земельном участке по строительному адресу: <адрес> (далее по тексту - многоквартирный дом), и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять в собственность Объект долевого строительства. В ходе приемки квартиры участником долевого строительства Сторонами было установлено превышение площади квартиры по сравнению с условиями договора на 3,1 кв. м. Сторонами в Акте приема-передачи от 20.04.2023г. была согласована сумма доплаты в размере 179 800 рублей.

По состоянию на сегодняшний день участником долевого строительства обязанность по внесению денежных средств не исполнена.

Условия взаиморасчетов сторон в связи с изменением фактической площади квартиры по результатам технической инвентаризации установлены пунктом 9.2 договора долевого участия, исходя из которого доплата производится, если общая площадь квартиры окажется более чем на 1 м 2 больше указанной в договоре.

Определением суда от 28.05.2025г. к участию в деле привлечено ООО «АКС» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования (л.д. 103).

Определением суда от 15.09.2025 г. к участию в деле привлечено ПАО Сбербанк в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования (л.д. 135).

ФИО1 обратилась со встречным исковым заявлением к ООО «СЗ Ярсантехмонтаж», просила:

1. Признать пункт 9.2. Договора участия в долевом строительстве № от 09 марта 2022 года недействительным;

2. Признать пункт 9.3. Договора участия в долевом строительстве № от 09 марта 2022 года недействительным.

В обоснование требований ссылается на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 9.2.Договора участия в долевом строительстве № от 09.03.2022 г., если согласно техническому паспорту, размер общей площади квартиры (с учётом площади лоджии), окажется больше, чем на один квадратный метр по сравнению с общей площадью квартиры, указанной в п.1.2 настоящего договора, участник долевого строительства обязуется произвести доплату, достаточную для погашения задолженности по излишним метрам общей площади квартиры, исходя из стоимости 1 кв.м., предусмотренной настоящим договором, при этом окончательный расчёт за увеличение площади производится не позднее 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 9.3. Договора участия в долевом строительстве № от 09.03.2022 г. если согласно техническому паспорту, размер общей площади квартиры (с учётом площади лоджии), окажется меньше общей площади квартиры, указанной в п.1.2 настоящего договора, и разница будет больше одного квадратного метра, Застройщик обязуется произвести Участнику долевого строительства, возврат переплаченной суммы, исходя из стоимости 1 кв.м., предусмотренной настоящим договором, за вычетом из суммы возврата стоимости одного квадратного метра, предусмотренной настоящим договором, при этом окончательный расчёт за уменьшение площади производится не позднее 3-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.

Определением суда от 28.05.2025 г. и 15.09.2025 г. к участию в деле привлечены ООО «АКС» и ПАО Сбербанк в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования (л.д. 103, 135).

Судом принято указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии нового решения. Доводы жалобы сводятся к незаконности и необоснованности решения, неправильному установлению судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушению судом норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав в поддержание доводов жалобы представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что правовых оснований для отмены решения суда не имеется.

Удовлетворяя частично иск ООО «СЗ Ярсантехмонтаж», суд первой инстанции правильно исходил из положений статьи 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», согласно которой по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре названных условий, такой договор считается незаключенным.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Ярсантехмонтаж» (Застройщик) и ФИО1 был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09 марта 2022 года, зарегистрированный в реестре недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Согласно п.1.1. Договора участия в долевом строительстве застройщик - Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ярсантехмонтаж» обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом с инженерными коммуникациями на земельном участке по строительному адресу: <адрес> (далее - Многоквартирный дом), и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять в собственность Объект долевого строительства.

В соответствии с п.9.2 Договора долевого участия, если согласно техническому паспорту, размер общей площади квартиры (с учетом площади лоджии), окажется больше, чем на один квадратный метр по сравнению с общей площадью квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего договора, Участник долевого строительства обязуется произвести доплату, достаточную для погашения задолженности по излишним метрам общей площади квартиры, исходя из стоимости 1 м 2, предусмотренной настоящим договором, при этом окончательный расчет за увеличение площади производится не позднее 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2.1 Договора долевого участия, договорная стоимость 1 кв. м. общей площади Квартиры и площади лоджии Квартиры составляет 58 000 рублей.

В ходе приемки квартиры участником долевого строительства Сторонами было установлено превышение площади квартиры по сравнению с условиями договора на 3.1 кв. м. Сторонами в Акте приема-передачи от 20.04.2023 г. была согласована сумма доплаты в размере 179 800 рублей.

В начале июля 2024 г. Обществом была направлена досудебная претензия от 05 июля 2024 г. с требованием об оплате стоимости объекта долевого строительства.

По состоянию на день написания искового заявления, участником долевого строительства обязанность по внесению денежных средств не исполнена.

В ходе судебного разбирательства ответчиком предоставлено Заключение кадастрового инженера ООО «Кадастровый центр «Согласие» ФИО3, в соответствии с которым общая площадь переданного ФИО1 объекта недвижимости - <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 59,4 кв. м. (л.д. 127-134).

Указанное Заключение кадастрового инженера ООО «Специализированный застройщик Ярсантехмонтаж» не оспаривает, просит взыскать с ответчика доплату по договору участия в долевом строительстве за превышение площади в переданном объекте на 1,4 кв. м. в размере 81 200 рублей.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание, что условия взаиморасчетов сторон в связи с изменением фактической площади квартиры по результатам технической инвентаризации установлены пунктом 9.2 договора долевого участия, исходя из которого доплата производится, если общая площадь квартиры окажется более чем на 1 м 2 больше указанной в договоре, суд пришел к правильному выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

ФИО1 просит признать пункт 9.2. и пункт 9.3. Договора участия в долевом строительстве № от 09 марта 2022 года недействительными.

В соответствии с п. 2.1 Договора долевого участия № от 09.03.2022г., договорная стоимость 1 кв. м. общей площади Квартиры и площади лоджии Квартиры составляет 58 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.7. Договора окончательная стоимость квартиры может быть изменена на сумму доплат (выплат) за увеличение (уменьшение) площади квартиры по результатам инвентаризации, проводимой БТИ.

В соответствии с пунктом 9.1. Договора Стороны пришли к соглашению о том, что на момент окончания строительства возможно несовпадение размеров общей площади квартиры согласно данным проекта и размеров общей площади квартиры согласно данным инвентаризации, проводимой БТИ.

В соответствии с п. 9.2. Договора участия в долевом строительстве № от 09.03.2022г., если согласно техническому паспорту размер общей площади квартиры (с учётом площади лоджии) окажется больше, чем на один квадратный метр по сравнению с общей площадью квартиры, указанной в п.1.2. настоящего договора, участник долевого строительства обязуется произвести доплату, достаточную для погашения задолженности по излишним метрам общей площади квартиры, исходя из стоимости 1 кв. м., предусмотренной настоящим договором, при этом окончательный расчёт за увеличение площади производится не позднее 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 9.3. Договора участия в долевом строительстве № от 09.03.2022 г., если согласно техническому паспорту, размер общей площади квартиры (с учётом площади лоджии), окажется меньше общей площади квартиры, указанной в п.1.2 настоящего договора, и разница будет больше одного квадратного метра, Застройщик обязуется произвести Участнику долевого строительства, возврат переплаченной суммы, исходя из стоимости 1 кв. м., предусмотренной настоящим договором, за вычетом из суммы возврата стоимости одного квадратного метра, предусмотренной настоящим договором, при этом окончательный расчёт за уменьшение площади производится не позднее 3-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.

Оценив приведенные положения закона и буквальное содержание условий заключенного между сторонами договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что:

- при заключении договора стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением Закона РФ «О защите прав потребителей», который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве;

- ФИО1 была предоставлена информация о том, что по завершению строительства фактическая площадь квартиры может как больше, так и меньше проектной площади, определенной в Договоре;

- ФИО1 была ознакомлена с данной информацией об объекте, выразила согласие на приобретение объекта, фактическая площадь которого по завершению строительства может быть меньше или больше проектной площади, определенной в договоре, а также выразила согласие на доплату денежной компенсации за изменение (увеличение) площади приобретенной квартиры;

- сторонами в договоре согласованы отступления передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, а также согласована доплата денежной компенсации в случае передачи объекта большей или меньшей площадью, что не является условием, ущемляющим права истца как потребителя.

Соответственно, отсутствуют правовые основания для признания недействительными условий пункта 9.2. Договора участия в долевом строительстве № от 09.03.2022г.

Поскольку сторонами договора было предусмотрено изменение цены договора после его заключения в случае увеличения фактической площади квартиры, то вывод суда о взыскании с ФИО1 разницы в площади квартиры, является правильным.

Судебная коллегия соглашается с выводами и мотивами суда, изложенными в решении, считает их правильными, основанными на материалах дела и законе.

Доводы в жалобе о том, что при заключении договора участия в долевом строительстве, истцом были предприняты меры на извлечение для себя прибыли, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку цена договора участия в долевом строительстве, равно как случаи и условия ее изменения после заключения договора, порядок уплаты цены договора определяются соглашением сторон и в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями такого соглашения.

При изложенных обстоятельствах, сомнений в правильности принятого судом решения не имеется, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана судом с соблюдением норм процессуального права.

Иные доводы жалобы не свидетельствуют о неправильности постановленного судом решения и не являются основанием к его отмене.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ярославского районного суда Ярославской области от 12 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи