Апелляционное определение № 33-322/2026 33-9418/2025 от 2 марта 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. №33-322/2026 78RS0002-01-2023-007134-33

Судья: Глазачева С.Ю.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

03 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего Тумасян К.Л.,

судей Ильинской Л.В., Максименко Т.А.,

при секретаре Цыганковой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело № 2-3926/2024 по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права общей долевой собственности.

Заслушав доклад судьи Тумасян К.Л., выслушав объяснения истца ФИО3, представителя ответчика ФИО5, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, ФИО3 обратился в Выборгский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ФИО4, ФИО6, указав, что по договору купли-продажи нежилого помещения от 19.12.2021 истец ФИО2 приобрела у ФИО7 и ФИО4 принадлежавшие им на праве общей долевой собственности нежилые помещения 39-Н, кадастровый номер №..., общей площадью 12,3 кв. м, 12-Н. кадастровый номер №..., общей площадью 15.7 кв. м, расположенные в нежилом здании, по адресу: <...>, лит. А.

Истец ФИО3 также приобрел у ФИО6 и ФИО4 по договору купли-продажи нежилого помещения от 14.12.2021 нежилое помещение 9-Н, кадастровый номер №..., общей площадью 14.4 кв. м, по тому же адресу.

В общей долевой собственности ответчиков (по 1/2 доле у каждого) находятся помещения 4-Н, кадастровый номер №..., общей площадью 55,7 кв. м, и 5-Н, кадастровый номер №..., общей площадью 61 кв. м.

Между тем, в помещении 4-Н, которое относится к элементам общего имущества и помещениям общего пользования, находится общее имущество собственников помещений, а именно:

ввод и вывод магистрали отопления, индивидуальный тепловой узел, лежаки и стояки системы отопления, разводка системы холодного водоснабжения, разводка системы горячего водоснабжения, состоящая из четырех водонагревательных электрических бойлеров, с электрооборудованием, насосами, магистралями и запорной арматурой, обеспечивающая горячее водоснабжение помещений, со второго по пятый этажей, стояки и лежаки общедомовой системы канализации и водоотведения, общедомовая система дренажа, обеспечивающая сохранность фундамента;

управление и техническое обслуживание в отношении общего имущества собственников помещений нежилого здания, на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом № 1/БС31-2021 от 22.11.2021, об утверждении и заключении договора управления и технического обслуживания общего имущества нежилого здания, осуществляет ООО «Модерн Сервис»;

Истец ФИО2, как собственник помещения 39-Н, заключила с ООО «Модерн Сервис» договор № 35/БС31-2022 от 19.01.2022 на управление и техническое обслуживание общего имущества нежилого здания.

Решением общего собрания собственников помещений от 16.10.2022 избран способ управления – управление ТСН; 18.11.2022 зарегистрировано созданное собственниками ТСН «Дом Дипнера».

Поскольку доступ в помещение 4-Н у собственников отсутствует, что лишает их возможности обслуживать общедомовое имущество, истцы в первоначальном иске просили:

истребовать из чужого незаконного владения ответчиков нежилое помещение 4-Н, кадастровый номер №..., общей площадью 55.7 кв. м, в пользу истцов, как общедомовое имущество;

прекратить право собственности ответчиков на упомянутое помещение;

признать за истцом ФИО2 12/1000 долей в праве общей долевой собственности на упомянутое помещение;

признать за истцом ФИО3 16/1000 долей в праве общей долевой собственности на упомянутое помещение.

Решением Выборгского районного суда города Санкт-Петербурга от 8 июля 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Полагая указанное решение незаконным, ФИО2, ФИО3 подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить.

В соответствии с ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

В связи с привлечением собственников иных помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: <...>, лит. А к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, определением судебной коллегии, отраженным в протоколе судебного заседания от 22.04.2025, суд апелляционной инстанции постановил перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, установленных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В суде апелляционной инстанции истцами заявлено об отказе от исковых требований к ФИО6, поскольку его доля в праве общей собственности на помещение № 4-Н по договору мены передана ФИО4

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 июня 2025 года принят отказ от исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО6, производство по делу в данной части прекращено.

Изменив исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, окончательно истцы просили признать общим имуществом собственников помещений нежилого здания нежилое помещение 4-Н, кадастровый номер №..., общей площадью 55.7 кв. м, расположенное в подвале нежилого здания, находящегося по адресу: <...>, лит. А.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции судья Ильинская Л.В., включенная в состав суда для рассмотрения настоящего дела, сформированного путем использования автоматизированной информационной системы, не могла принимать участие в судебном заседании 28 августа 2025 года по причинам, установленным ч. 5 ст. 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем произведена замена судьи Ильинской Л.В. на судью Васильеву М.Ю., заседание по делу было отложено на 07 октября 2025 года, и в последующем рассмотрение дела проводилось в соответствии с ч. 6 ст. 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в первоначально сформированном составе судей Тумасян К.Л., Ильинской Л.В., Миргородской И.В. Судья Миргородская И.В., включенная в состав суда для рассмотрения настоящего дела, сформированного путем использования автоматизированной информационной системы, не могла принимать участие в судебном заседании 03 марта 2026 года по причинам, установленным ч. 5 ст. 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем произведена замена судьи Миргородской И.В. на судью Максименко Т.А.

Истец ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась судом надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени заседания извещены судом надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, выслушав объяснения явившихся в суд лиц, проверив материалы дела по правилам пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ)

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома относятся: общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации раскрывает понятие объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме, к которым относит: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, назначение, перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплен законодательно, при этом данный перечень не является закрытым, то есть разрешая споры, в рамках которых подлежит определению возможность отнесения тех или иных помещений к общему имуществу, судам необходимо оценить всю совокупность имеющихся в деле доказательств для этих целей.

Как следует из материалов дела, 24 июня 2021 года ФИО7 и ФИО4 приобретено нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер: №..., а также земельный участок кадастровый номер №... (л.д. 74-78 т. 10).

10 августа 2021 года зарегистрировано право ФИО6 и ФИО4 по 1/2 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 4-Н, кадастровый номер №..., расположенное в подвале в границах указанного здания (л.д. 147-148 т. 5).

На основании договора мены от 11.10.2023 к ФИО4 перешла 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение № 4-Н, принадлежащая ФИО6 (л.д. 67-68 т. 10), что также подтверждается представленной в материалах дела выпиской из ЕГРН (л.д. 149-155 т. 5).

Как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные положения содержатся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона проживание, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений МКД по назначению. В этих же целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия собственников помещений МКД, например, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 3, 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из ведомости помещений и их площадей, утвержденной ПИБ «Северное» департамента кадастровой деятельности, по состоянию на 2011 год в помещении № 4-Н расположен теплоцентр (л.д. 114 т. 3).

Согласно ведомости помещений от 05.07.2021, утвержденной кадастровым инженером фио1, помещение № 4-Н, расположенное в подвале здания по адресу: <...>, лит. А, площадью 55,7 кв.м является общедомовым имуществом (л.д. 152-163 т. 6).

Как следует из приложения № 2 к договорам №8/БС31-2022 от 21.01.2022 № 35/ БС31-2022 от 19.01.2022 управления и технического обслуживания общего имущества нежилого здания, в состав общедомового имущества включены подвальные помещения, в которых расположены ИТП (система отопления и ГВС), ВУ, система водоснабжения ХВС и водоотведения, система дренажа, площадью 105,2 кв.м (л.д. 128-150 т. 6).

Представленными в материалы дела фотоматериалами также подтверждается наличие в подвальном помещении № 4-Н общих коммуникаций, предназначенных для функционирования здания (л.д. 233-248 т. 6).

Согласно представленному истцом ФИО2 заключению от 30.11.2023 в помещении № 4-Н находятся: ИТП (система отопления и ГВС), ВУ (вводное устройство), стояки и лежаки общедомовой системы канализации и водоотведения всего здания. В помещении находится общедомовая система дренажа, обеспечивающая сохранность фундамента. В соответствии с проведенным анализом нормативных документов и документов, предоставленных заказчиком, помещение № 4-Н, в том числе лестница в приямок, приямок являются общим имуществом всех собственников помещений в здании (л.д. 129-138 т. 1).

Согласно заключению специалиста № СтДЭ-167-11/23 от 05.12.2023, представленному истцом ФИО3, в подвальном помещении № 4-Н имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме, оборудование, в связи с чем обследуемое помещение является техническим подвалом – местом общего пользования. В подвальном помещении расположены сети водоснабжения, водоотведения и отопления, относящиеся ко всем помещениям всего здания. В связи с этим, а также с нарушением установки отопительной системы (отсутствие запорной арматуры), необходим свободный доступ к помещению технического персонала. В связи с подтапливаемостью подвального помещения, наличием в помещении электрощита, использование помещения кроме как по прямому функциональному назначению – технический подвал – невозможно, а нахождение лиц, не относящихся к техническому персоналу в данном помещении опасно для жизни (л.д. 142-23 т. 1).

Представленные истцами заключения ответчиком не оспорены, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

При таких обстоятельствах, поскольку в спорном помещении имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в здании, при этом спорное помещение выполняет технические функции, имеет вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям в здании, непригодно для самостоятельного использования, кроме как для общедомовых нужд, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля, при отсутствии сомнений в назначении и характеристиках спорного помещения, изначально учтенного в органах технической инвентаризации как подвал, не изменившего своего назначения в последующем и не имеющего иного самостоятельного назначения как необходимое для обслуживания здания, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в нем инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля, судебная коллегия приходит к выводу о том, что помещение № 4-Н относится в силу закона к общей собственности.

Более того, судебная коллегия обращает внимание на то, что протоколом от 07.09.2021 общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, лит. А, проведенному по инициативе ФИО6 и ФИО4, принято решение о передаче в общедомовую собственность (места общего пользования) нежилого помещения № 4-Н (индивидуальный тепловой пункт), расположенного в подвальном этаже (л.д. 105 т. 10).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» введен такой способ защиты права как признание права отсутствующим, имеющим цель изменения сведений в ЕГРН при отсутствии необходимости предъявления иных исков.

Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума № 10/22 в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр о прекращении права собственности ответчика на спорный объект. Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра. Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 года, высказана правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

ФИО2 и ФИО3 при обращении в суд с иском по настоящему делу был избран такой способ защиты права как признание права собственности.

Между тем указанные требования заявлены истцами в целях защиты права общей собственности, на которую зарегистрировано право собственности ответчика, но которое, по их мнению, независимо от государственной регистрации права, является в силу закона общим имуществом собственников помещений здания, его отчуждение в соответствии с положениями статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещено.

С учетом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона все основания для его перехода в частную собственность не могут соответствовать закону, в связи с чем признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в здании по существу не требуется.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

При установленных по делу фактических обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что в целях обеспечения восстановления прав и законных интересов ФИО2 и ФИО3, а также собственников помещений в нежилом здании, заявленный истцами иск о признании общим имуществом собственников помещений нежилого здания спорного помещения, следует квалифицировать как иск о признании отсутствующим права собственности ФИО4 на нежилое помещение (подвал).

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных норм права, принимая во внимание, что регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество здания является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений нежилого здания, которое подлежит восстановлению, судебная коллегия находит обоснованными требования истцов и полагает возможным признать отсутствующим право собственности ФИО4 на нежилое помещение 4-Н, общей площадью 55,7 кв.м., с кадастровым номером: №..., расположенное в подвале нежилого здания по адресу: <...>, лит. А.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда города Санкт-Петербурга от 8 июля 2024 года отменить, принять по делу новое решение суда.

Признать отсутствующим право собственности ФИО4, <...>, на нежилое помещение 4-Н, общей площадью 55,7 кв.м., с кадастровым номером: №..., расположенное в подвале нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский проспект, дом 31, литера А.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06 апреля 2026 года.