Решение № 2-1868/2020 2-1868/2020~М-7091/2019 М-7091/2019 от 24 ноября 2020 г. по делу № 2-1868/2020

Дело № 2 – 1868\2020 (№


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

25 ноября 2020 года г. Южно-Сахалинск

Южно – Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Бойковой М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Акиньшиной Е.М.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 15.09.2020 г.,

представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от 02.10.2020 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования г. Южно-Сахалинска обратился с иском к ФИО3 указывая, что ответчик является собственником объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №, площадью застройки <данные изъяты>, расположенного на земельном участке <адрес>. Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером № предоставленным ответчику по договору аренды земельного участка на срок три года до 28.12.2019 г. с целевым назначением под строительство объекта «Закрытая двухъярусная автостоянка».

Истец указывает, что в настоящее время срок аренды истек, оснований для заключения договора аренды на новый срок, не имеется.

Просят суд изъять у ФИО3 вышеуказанный объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

19.11.2020 г. подали уточнения к иску. Просили изъять у ФИО3 объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов с начальной ценой продажи в соответствии с установленной рыночной стоимостью

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по приведенным в иске доводам. Полагала необходимым установить начальную продажную стоимость объекта по заключению эксперта ООО «ОРСИ» без учета права на земельный участок 11782000 руб.

Ответчик в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела была извещена. Обеспечила явку в суд своего представителя.

Представитель ответчика исковые требования признал частично. Не возражал против изъятия земельного участка. Полагал, что цена выставляемого на торги объекта должна быть определена не менее 20000000 руб.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав представителей сторон, экспертов ФИО, ФИО, огласив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно требований части 2 статьи 307, статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (часть 1 статьи 609 ГК РФ)

Часть 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом пунктом 2 статьи 621 ГК РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

Судом установлено, что ответчик на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 09.03.2016 г., является собственником объекта незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты>., степенью готовности <данные изъяты> №, расположенного по <адрес>

28.12.2016 года между Департаментом землепользования г. Южно-Сахалинска (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> относящегося к категории земли населенных пунктов, расположенного по <адрес>. Срок аренды с 28.12.2016 г. по 28.12.2019 г.

Участок предоставлялся Арендатору для завершения строительства объекта: «Закрытая двухъярусная автостоянка».

Согласно характеристики земельного участка (приложение к договору) на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> степенью готовности объекта <данные изъяты> №.

Согласно выписки из ЕГРН, договор аренды зарегистрирован в органах государственной регистрации кадастра и картографии 25.07.2017 г.

Передаточным актом от 28.12.2016 г. к договору аренды подтверждается исполнение Арендодателем договорных обязательств и передача арендованного земельного участка Арендатору.

19.12.2019 г. истец направил ответчику письменное уведомление, в котором сообщил о прекращении договора аренды 28.12.2019 г. в связи с истечением срока и отсутствии оснований для его продления, о возможности изъятия объекта незавершенного строительства, расположенного на арендуемом земельном участке.

Данное уведомление получено представителем ответчика 20.12.2019 г.

Действие договора аренды земельного участка в настоящее время в связи с истечением срока прекращено. Ответчик не ссылается на то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

При таких обстоятельствах Департамент землепользования г. Южно-Сахалинска (орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в муниципальной собственности и на котором расположен этот объект) вправе заявить требование о продаже объекта незавершенного строительства, расположенного на арендуемом земельном участке..

Согласно части 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г. N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 указанных Правил).

В подпункте "з" пункта 7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела ответчик и его представитель не оспаривали требование истца о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Основной спор сторон заключался в определении рыночной цены объекта для последующего установления начальной цены предмета аукциона.

По ходатайству истца судом было проведено две судебные оценочные экспертизы. Определением от 17.02.2020 г. проведение экспертизы поручено АО «Гакс». Согласно заключения эксперта среднерыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки <адрес> без учета стоимости прав на земельный участок, по состоянию на дату экспертизы, составляет 23740000 руб.

В судебном заседании эксперт ФИО пояснила, что стоимость объекта определялась затратным методом, то есть, определен средний размер расходов необходимых для постройки данного объекта.

Определением от 30.07.2020 г. по ходатайству истца назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ОРСИ». Согласно заключения эксперта ООО «ОРСИ» среднерыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки <адрес>, по состоянию на дату экспертизы составляет 23206000 руб.

Эксперт ФИО суду пояснил, что стоимость объекта определялась как затратным методом (23206000 руб.), так и сравнительным методом (11574000 руб.). По итогам проведенного исследования экспертом был применен, как и экспертом ФИО, затратный метод и рыночная стоимость объекта незавершенного строительства определена 23206000 руб.

ФИО суду пояснил, что экспертом ФИО была допущена ошибка при определении степени готовности объекта -<данные изъяты> поскольку в сметную документацию, по которой определялась степень готовности, не вошли работы по строительству и подведению к объекту коммуникаций, завершающий этап работ. Фактически степень готовности объекта на дату оценки <данные изъяты>.

Доводы эксперта ФИО подтверждаются показаниями представителя истца и материалами дела. Так представить истца пояснил, что в основном строительство автостоянки было прекращено в 2015 году и в последующем проводились незначительные строительные работы. На дату заключения договора аренды 28.12.2016 г. в приложении к договору стороны указали степень готовности объекта <данные изъяты>

Суд, оценив представленные истцом доказательства, подтверждающие рыночную стоимость объекта незавершенного строительством, считает необходимым принять за основу заключение ООО «ОРСИ» и определить рыночную стоимость 23206000 руб.

Оснований не доверять выводам эксперта ООО «ОРСИ» у суда не имеется. Эксперт до проведения экспертизы осматривал объект оценки, выводы эксперта подробно мотивированы. До дачи заключения эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьей 307 УК РФ. Стороны также не оспаривали заключение повторной экспертизы.

При этом суд находит не состоятельными доводы представителя истца о том, что при определении рыночной стоимости не должны учитываться права на земельный участок, поскольку предметом продажи являются не стройматериалы, а объект недвижимости – объект незавершенного строительства, представляющий собой не только металлоконструкции, но и фундамент под ними. Данный объект неразрывно связан с земельным участком, на котором он расположен. При определении рыночной стоимости объекта оба эксперта учитывали его местонахождение в городе, что также свидетельствует, что рыночная стоимость должна определяться с привязкой к земельному участку, на котором расположен спорный объект.

Поскольку экспертное заключение АО «ГАКС» суд расценил как недопустимое доказательство в связи с допущенной ошибкой в расчете степени готовности объекта, основания для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу расходов на проведение данной экспертизы, не имеется.

Определением от 30.07.2020 г. на истца была возложена обязанность по оплате услуг эксперта ООО «ОРСИ». На момент рассмотрения дела в суд услуги эксперта истец не оплатил. С учетом того, что судебное решение состоялось в пользу истца, суд возлагает обязанность по оплате услуг ООО «ОРСИ» в сумме 20000 руб. на ответчика.

Истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины. При вынесении решения государственная пошлина в сумме 300 руб. подлежит взысканию с ответчика (ст.103 ГПК РФ)

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства, удовлетворить.

Изъять у ФИО3 объект незавершенного строительства, кадастровый № площадью застройки <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены по рыночной стоимости 23206000 руб. (двадцать три миллиона двести шесть тысяч рублей)

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «ОРСИ» 20000 руб. – оплата за проведенную судебную экспертизу № от 25.09.2020 г.

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в доход муниципального образования городской округ «г. Южно-Сахалинск» в сумме 300 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подача апелляционной жалобы, через Южно-Сахалинский городской суд.

Председательствующий М.Н. Бойкова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий М.Н. Бойкова